No.1ベストアンサー
- 回答日時:
質問の内容からすると,
農地を農地以外に転用して使うことを目的にしているんですよね?
方法は2つあります。
まず1つ目は,農地法第4条の許可を得て売主が地目を変更し,
登記地目も農地以外にしてから売買するという方法。
ただ地目変更登記をするには,積極的に,完全に農地以外のものにする必要があります。
もう1つは,農地法第5条の許可を得て,登記地目を農地のままで売買する方法。
地目変更は所有権移転登記後,買主が行います。
結局地目変更を行わずに,次回の売買でも5条許可をとって売買することがあります。
一般的には後者が多いようです。
なお,これらの許可を得ずに行った売買は無効です(農地法第3条7項,5条3項)。
また,市街化区域にある農地に関しては,あらかじめその届け出をし,
届け出の受理をもって許可の効力を生ずる規定があります。
許可をもらえない時というか許可前に登記をしたい時は,
売買予約による所有権移転請求権仮登記をするという方法もあるでしょうが,
農地法の許可を停止条件とする条件付所有権仮登記をするのが普通だと思います。
前者では予約契約と本契約の2本立てにする必要があるのに対し,
後者では条件付契約1本で足りるのもありますが,
前者であっても本契約をするに際しては許可は必要ですし,
許可が下りなかった場合に前者では契約解除が必要ですが,
後者では条件不成就で無効になるので楽だからでしょう。
ただ,対象地が市街化調整区域にある場合は原則として許可されないようですし,
費用をかけて仮登記をしても,結局許可が下りないのであれば,
また費用をかけて仮登記の抹消手続きをすることになります。
また,仮登記状態では所有者はあくまでも売主だということになりますので,
仮登記をもって所有者が買主にあるということには一切なりません。
二重譲渡を抑制する程度の効果しか期待できないでしょう。
つまり農地を売買するには,
(1)農地法の許可を停止条件とする売買契約を締結し,
農業委員会の許可を取る(届出をして受理される)
または,
あらかじめ農業委員会の許可を取り(届出をして受理され),
その上で売買契約をする
↓
(2)その許可証(届出受理証)を添付して所有権移転登記を行う
のが一般的な流れだということです。
この回答へのお礼
お礼日時:2013/09/17 20:04
わかりやすく説明して頂き、確認しながら理解できました。
キーワードの農地法第4条、第5条に関して、調査しました。
ベースとなる農地売買の手順を示して頂き、スッキリしました。
後者の方法で進めていきます。 誠に、ありがとうございました。
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