あなたの映画力を試せる!POPLETA映画検定(無料) >>

不動産投資に興味を持ち始めた40代初心者です。

北海道旭川市に住んでおり、賃貸併用住宅に興味があるのですが
北海道における賃貸併用住宅の情報があまりなく、情報を探しています。

北海道以外の賃貸併用住宅の情報については、ある程度情報があり
賃貸併用住宅だと建築コストも通常の住宅よりかかりそうなので
年収300万円台、手持ち資金100万円前後、土地の所有無し、の私には、
ちょっと難しいかなと諦めかけているのですが、なんとかできる方法がないか
考えているところです。

他にも、築古アパートの格安物件を購入するなどの方法も考えているのですが
自分のマイホームも同時に手に入るというのが、魅力的だなと思い諦めきれません。

北海道(特に旭川市)での購入費用(土地込み)の相場や、事情、おすすめの業者や融資状況等、アドバイスがありましたらご教授いただけないでしょうか?

もちろん、賃貸併用住宅のデメリット等や、一般論で考えれば私のような境遇であれば
無謀なことは分かっているつもりです。

それを踏まえたうえで、ご回答をお願いいたします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

北海道 不動産」に関するQ&A: ガス料金が高すぎます。 現在北海道に引っ越しし、三週間が経ちました。 不動産屋さんに紹介していただい

アパート物件」に関するQ&A: 方角で、北と西のアパートの出窓がある物件は、何故人気がないのですか?

賃貸情報」に関するQ&A: ネットのアパートマンション賃貸情報には載っている物件と載っていない物件がある? ない?

情報 建築」に関するQ&A: 建築・土木関係の企業ってブラックなんですか? ネットで見ただけのそういう情報を鵜呑みにするのは良くな

購入 アパート」に関するQ&A: 一戸建て購入とアパート借用 将来を考えるとどちらを選択すべきか?

賃貸併用 住宅」に関するQ&A: 店舗併用住宅で個人経営しているものです、別に不動産賃貸物件を所有しており法人にしてあります 自己破

アパート ローン」に関するQ&A: 父親が他界して遺産を兄弟二人で相続してますが、父親の遺産にはアパート建築時のローンがあります。父親の

北海道 住宅」に関するQ&A: 北海道の田舎で土地付き新築住宅を検討しています。 北海道の田舎で地元工務店が売り出している土地付き

建築 コスト」に関するQ&A: ハウスメーカーvs工務店vs建築家? ローコスト住宅のハウスメーカーなどは材質などがあまり良くない

築古 物件」に関するQ&A: 古築物件購入リフォームについてこれは買いだと思いますか?

A 回答 (1件)

元住宅営業です。


営業当時、1年だけアパート営業をした経験もあり、賃貸併用住宅については一通り知ってるつもりです。
(あ、ついでに札幌です。)

賃貸併用住宅って、とても魅力的なものですよね
・新築のローン返済と同時に家賃収入があるから、負担半減。
・ローン返済終わったら、家賃収入は全部収入に。
など

長文になります。しかも夢の無い話です。最初に謝ります。ごめんなさい。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
■アパートローンか住宅ローンか?

ご予算が手持ち金100万ほどとのことですが、足りません。ごめんなさい。
アパートローンですと、自己資金は最低でも総工事費の1割以上は持っててほしいです。
例:土地1000万、建物3000万、諸経費250万=4250万 …の1割=425万(!!)

でも、住宅ローンとして融資を受ければ、せいぜい諸経費分持ってれば良い。
(まあ、それにしても200万以上は持っててほしいです)
でも、一般的に賃貸を併用する予定の建築物ですと、銀行が「住宅」とみなさないと思います。
もちろん、住宅は新築が前提の上、土地も評価額を基本として、交通や学区や買い物便など良好でなければならないし…。
ローンは結構ネックになるでしょうね。
※僕が現役で営業してた頃は、信金でそういう対応もしてくれるとこありました。でも今はどうだろう…。

■旭川の相場
融資で重要なのは、土地の担保評価だと思います。
旭川って、どうなんでしょうね?
ちなみに、札幌で地下鉄沿線でも簡単には融資つきません。
(もちろん、集客能力の高い土地かどうかも重要ですが。)
なので、無理じゃないかな、と。
ただ、調べないとなんとも言えないですねぇ。

■相続としての賃貸
※賃貸併用とは話が違いますが、不動産の成功実例として上げておきます。

「親から広大な農地を相続。評価が1億以上あるため、相続税がン千万。ヤバい。
だから、「無理矢理ローンを組む。土地を担保にいれて、なるべく赤字に近くする」わけです。
そうすると、評価が下がるので、税金を払わなくてすむ。
赤字だけど、家賃収入はある。むしろもっと赤字になってくれたのむ。
相続後も、自分たちの資産を残すためには、不動産はとても有効なんです。
税理士もオススメ。


…という感じです。
ーーーーーーーーーー
【結論】
銀行がNGだと思うので、無理。
できるのは、自己資金がある人、土地を持ってる人のみ。
または、全額現金で買える資産家のみ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
夢の無いことを言ってしまって、申し訳ありません。

原則論ですが、不動産投資は「金を持ってる人が、資産保全のために行うこと」です。
一生懸命働いて蓄えたお金の範囲で、かつ自分がリスクきれる範囲で投資するんです。

「不動産は、あらゆる投資の中でも、唯一銀行が融資してくれる儲かる投資だ」
そんなうたい文句もあります。
これ、なんでレバレッジのリスクのことを言わないのか。疑問ですね。

持たざるものが、資産を持てるわけがないんです。
投資はパチンコじゃない。

…と、仕事を通してこういうことを学びました。

レバレッジという魔法は、そもそもあり得ない。
僕はそう思います。
悪いことはいわないので、やめましょう。
でも、不動産投資を通して学べることは多くあるので、せっかく興味が出たのであれば、勉強してみてください。
面白い業界だと思います。

長文すみませんでした。

では。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
ご意見参考にさせていただきます。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2013/10/08 15:51

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q札幌で小さな平屋住宅を建てたい!プラン・予算は?

札幌市内に小さな平屋住宅を建てて、夫婦(現在35歳)2人で暮らしたいと思っています。
(事情がありまして、子供はのぞめません)
家に関しては本当にまったくの素人です。
たった今思いついたと言っても過言ではありません(笑)

・15坪~18坪くらいの2LDK平屋
・地下鉄駅まで徒歩10分以内(夫婦共働きのため、地下鉄移動が多い)
・車1台所有
・庭はなくてもいい

こんな家に住むのに、どのくらいの広さの土地と、どのくらいの予算を考えればいいでしょうか?

ものすごい漠然としていてすみません(笑)
なんとなーくのイメージだけ沸かせておいて、それを目標に貯蓄に励めればいいなと思いまして。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

no.1です。

みなさん3000万程度ですが、優先順位を決めて探してみて下さい。
私も地下鉄沿線が好ましく探していたものです。
会社が地下鉄出口の目の前なので。

札幌で注意したいのはやはり冬季です。
まずは道路幅は8m以上が絶対条件です。それ以下だと市の除雪が入りません。
また、屋根も落雪屋根にすると敷地境界と軒先が2mくらい(詳細は調べて下さい)離れていないと建築確認がおりません。屋根材や雪止めが必要になり建築コストが上がります。
雪捨て場は絶対必要です。車一台に付きもう一台分以上のスペース確保が必要です。
また、本州の方の建築費はあてにしない方が良いです。
窓、基礎、屋根、断熱材、暖房機器等に余計なコストがかかりますので、
北海道の住宅は高くなります。

金額的に譲歩出来る事は無いか考えて下さい。

地下鉄徒歩10分をバス地下鉄にする。これで土地代が500万位下がるかも。
JR沿線にしてみる。これでも土地代が下がります。
札幌は地下鉄駅近くが土地代高く、離れればいきなり下がります。
たまに元工場などで安い土地も有りますが、地歴が良くない事が多いです。

札幌以外も
江別や北広島、石狩なんかも候補です。
某ハウスメーカーの家が建てたくてそちらを選んだ方もいます。
土地200万、建物3500万
札幌市内の良い所だと軽く5000万超えますね。

建物はピンキリです。お金をかければ幾らでも
良くある1000万位の広告などは、建物本体のみが多いです。
機器や屋外給排水などは別途と書かれていたりします。注意してみてください。

まずは、条件の整理から
場所なのか、家の質なのか、通勤なのか等々
整理しながら探していけば良いと思います。
焦る必要は無いですよ。

私は結局地下鉄徒歩圏をあきらめました。

no.1です。

みなさん3000万程度ですが、優先順位を決めて探してみて下さい。
私も地下鉄沿線が好ましく探していたものです。
会社が地下鉄出口の目の前なので。

札幌で注意したいのはやはり冬季です。
まずは道路幅は8m以上が絶対条件です。それ以下だと市の除雪が入りません。
また、屋根も落雪屋根にすると敷地境界と軒先が2mくらい(詳細は調べて下さい)離れていないと建築確認がおりません。屋根材や雪止めが必要になり建築コストが上がります。
雪捨て場は絶対必要です。車一台に付きもう一台分以...続きを読む

Qアパートの建築費について

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました)<入居者>
それならと思い、この110坪の土地にアパートを建てようと思いました。

まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ
・今はファミリーより1~2人向けの方が良い
・建設するならHM(ハウスメーカー)に相談してみると良い
などの意見を貰いました

そこでHM何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが
利回りが10%を超えるものは1つもありませんでした
こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも8.9%でした
内訳は1kが5戸の2階建てで10戸の家賃が5.4万円で
年間収入648万の総建築費7300万程度

事前にインターネットでアパート建設については調べていて
最低でも表面利回り10%実質利回り9%ぐらいはないと事業としてはダメだ
そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての
この結果なのでもぅこれ以上はHMに相談しても同じことだと思いまして
同じくネットでHM以外にアパートを建てる方法の1つで
建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので
そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です

こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、
ここまで読んでもらって本当にすみません

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る
で間違いないですか?
ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです
土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で
家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万
利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てる
この考え方で正しいですか?

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした
私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われています
アパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると
利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?

今の一番の悩みは3番なんですが・・・
中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな?
ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって
言われるのは何か釈然としません・・・

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。

長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました...続きを読む

Aベストアンサー

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか?
最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。

前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか?
←一概にはいえません。
 HMによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もHMと建築家とでは違いますので。

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか?
←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?
←RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。
 大手ゼネコン等だと70~80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?
←まずは自分の希望(総事業費用で利回り10%を確保が絶対条件!)等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1LDKが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。

それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか?
これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。
一度相談されてはどうでしょうか?

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契...続きを読む

Q木造アパートの建築費が知りたいです。

ハウスメーカーを通さずに工務店に直接発注した場合、木造アパートの建築費(平米単価)はいくらぐらいになるのでしょうか?
ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教授頂けると幸いです。

Aベストアンサー

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1481636.html
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/2658082.html
http://allabout.co.jp/gm/gc/31044/

これ見た?


人気Q&Aランキング

価格.com 格安SIM 料金比較