私道の維持・管理と利用権（通行権？）について

国道に接する、6メートルの幅で奥行きが100メートルの私道（奥は行き止まり）に、9世帯の戸建の人が共有持分を持ち住んでおります。

住居は国道から35メートルほど入ったところから奥側に建っており、国道と接する私道の入口から35メートルまでは片方は田んぼ、もう片方は更地でした。

最近になって、大手の不動産屋さんが私道の片側に接する35メートルまでのところの更地の全てを購入し、分譲開発し数戸の戸建の建物が建設されました。

その内、1棟の建物がこちらの私道に面し駐車場をつくり、車の出入りに日常利用しております。この道路が私道だと認識しているのかも不明です。

この度、私道が傷んできたので修繕・舗装しようと思うのですが工事費がかかります。私道の持分を持っている9世帯の人には費用分担の賛成を得ているのですが、持分を持たないで私道を利用している、後から来た住人に費用負担を求めることは可能でしょうか？

また、大手の不動産屋が、その購入した更地と接する道を私道だと認識しながら設計図をかき、分譲開発し、家を新築した人に、当然に他人の私道を利用させる行為は正しいものか教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： 1964orihime 回答日時： 2013/11/15 06:35

＞また、大手の不動産屋が、その購入した更地と接する道を私道だと認識しながら設計図をかき、分譲開発し、家を新築した人に、当然に他人の私道を利用させる行為は正しいものか教えてください。

　我が家の近所でも同じようなことがありました。
　ただ、基礎工事が始まった段階でしたので、私道所有者との話し合いの結果、通行不可となりました。
（購入者が使用料の負担を嫌がったため）
　不動産屋としては、購入者が私道の所有者と交渉するとことになっていたが、どうも連絡が上手くいっていなかったと言って逃げたようです。

＞その内、1棟の建物がこちらの私道に面し駐車場をつくり、車の出入りに日常利用しております。この道路が私道だと認識しているのかも不明です。

　たぶん、認識してはいないのではないでしょうか？
　または、私道とわかっていても、維持費のことなど頭にないのかもしれません。

　私道の通行に対して所有者の方が何も言わなければ、無償で通行を認めているという期間が長くなり、相手方にとっては有利になります。

　相手の方に、やんわりと「こちらの私道の修繕・補修を行うことになりましたので、通行料としての費用負担をお願いします。今後も通行料をお願いしたい。」とお伝えになってはいかがでしょうか？
　先の回答にありましたが、他に出入りできる道がありますので、相手方が無償での通行権を主張するのは難しいと思います。

　費用負担を拒否されたら、今後は通行を控えていただくように伝えるべきですし、費用負担を承諾されたら、持分はなくとも今後も通行を承諾しなければならないでしょう。
　（つまり、通行料はいらないから、使用を拒否したいというのは、いまさら無理ということ）

　相手の方は、きっと不動産屋に文句を言うと思いますので、不動産屋を通して負担金額（今後の通行料も含めて）お決めになったらいかがでしょうか？
　
　

この回答への補足

新しい事実がわかりました。

姉が以前、大手不動産屋にこの件で苦情を言ったところ、登記簿を見せられてここは登記簿上「公衆用道路」です。だから誰でも利用できます。と言い含められたそうです。

それで私も公衆用道路について少し勉強しましたが、ちょっと違うような？

彼らはたぶん有資格者なのに、そのようなうそを言って隣人に迷惑をかけるのは会社側の態度として疑問です。

補足日時：2013/11/16 22:16

この回答へのお礼

どこにもある話しなのですね。こちらの注意不足でした。工事中に良く見ておけばよかったと反省しております。また、法律をもっと勉強しなければならないと思いました。これから頑張ります。どうもありがとうございました。

お礼日時：2013/11/30 01:11

No.3 回答者： hideka0404 回答日時： 2013/11/14 17:44

指導の入り口にチェーンを掛けて、鍵を使用者に個別に渡しておけば良いんじゃないでしょうか？

新築の方が文句を言ってきたら、ここは私道ですと伝えれば良いだけです。

どうしても使用したいのであれば、使用料を取り鍵を渡せば良いのでは？

この回答へのお礼

ありがとうございます。少しは強い態度を出した方が良いかもしれませんね。

お礼日時：2013/11/30 00:56

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2013/11/14 15:43

建築基準法で住宅を建てる場合、４m幅の道路に面するか、境界線を２m後退させ、その後退させた境界線から建蔽率・容積率・壁面後退の規制が掛かります。

この場合の道路は、公道・私道は問いません。

ここで、状況説明願いたいのは、大手の不動産屋さんが分譲した住宅の他の数戸は、問題の私道を利用しなくても公道に出れるのですか？
問題の１戸も、建物配置の工夫で、不動産屋さんが付けた道路を利用すれば公道に出れるのですか？

何れにしろ、開発分譲建設の間、指を咥えて黙認し、人が住みだしてからの感は否めません。
今からでも、住宅を販売した不動産屋さんと住人に対し、話し合いの場を持つべく申し入れる事。
相手が拒否するなら、私道の使用禁止の仮処分も辞さない姿勢を示す事が大事だと思います。

この回答への補足

ありがとうございます。

分譲した住宅地一帯は国道と接しており、こちらの私道を利用しなくても全戸がそのまま車で外に出られます。

問題の1棟だけ駐車場の作り方が変で、分譲地側から車を駐車場に入れるにはかなりの勾配があり難しいみたいです。

最初から私道を利用する目的で設計し、わざと勾配を作ったかどうかは不明です。土地は平らな更地だったので不思議です。

ちなみに分譲開発するときに、開発業者は登記簿なり公図をみて、所有権や私道を確認してから工事を進めないのでしょうか？

補足日時：2013/11/14 19:09

この回答へのお礼

大変参考になりました。こちらも勉強不足だったかもしれません。頑張ってみます。ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/30 01:00

No.1 回答者： aoyamayoitoko 回答日時： 2013/11/14 14:37

私道ですから、他人が勝手に使うことはできません。

通行料を取るなり、通行禁止にすればいいでしょう。

ただし、不動産屋が購入、分譲開発（造成）、住宅建築と進んでいる間に、「ここは私道です」ときちんと申し入れをしておくべきでしたね。
少なくとも、形式的には私道の利用を黙認していたことになるでしょう。それなのに、今頃になって言い出されると、話がややこしくなってしまう可能性がありますね。

この回答へのお礼

こちらも怠けていたんですね。急いで対処しようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/30 01:03