土地を先に買ってから家を建てる場合の民間銀行融資

先日、質問タイトルの住宅公庫融資版について伺い、貴重なアドバイスをいただきました。（No.837033）現在民間の銀行ローンも考えています。

1.公庫の場合はつなぎ融資を利用して対応可能と教えていただきましたが、銀行の場合はつなぎ融資というのはありませんか？

2.先程、銀行（東京三菱）に電話で問い合わせたら、土地と住宅のローンを別々に組み、先に土地のローンが始まる。その際、住宅を建てるという前提のもとに土地のローンが可能なので、設計図や計画書、見積書等をローン申し込み時に添付する、といわれました。この場合、二種類のローン扱いとなるので事務手数料は31500円×2倍になるともいわれました。このような方法が銀行の一般的なローンの組み方なんでしょうか？

3.上記2の見積書や設計図は現時点であることはあるのですが、まだまだ流動的でおそらく今の見積もりよりを上回ると思われます。そんな状態のものでもよいものなのでしょうか？あとで、これでは貸せませんと言われると困るのですが・・。

これらについて、自分でも複数の銀行に問い合わせて確認してみるつもりですが、詳しい方や同じような経験をされている方のお話をいただけると幸いです。今月末に土地の契約予定で、その後すぐにローンを申し込まないといけませんので、少々焦り気味。お力よろしくお願いします！（因みに、土地は1500万円。建物は今のところの見積もりでは1500万円ですが、1800万円ほどになるのでは？と思っています。ローンはトータルで2500万円を予定。土地と住宅の融資割合は検討中です。）

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/04/21 19:14

1.ありません。

そもそも通常つなぎ融資という言い方をしていますが、実はただの土地先行ＯＫの住宅ローンだったりします。
つまり公庫の場合は、借り換えただけに近いイメージです。最近は初めから公庫と協調しているローンもありますけど。（スマイルパッケージとか債権方式のものなど）

2.銀行によりまちまちです。各銀行で確認するしかありません。
公庫もお考えになっていたとのことですから割と近いグッドローンも候補になるのでは？
こちらも土地先行融資はＯＫです。詳細は問い合わせてください。

3.これも銀行により異なるのですが、少し多めに融資申込みをしてその枠内で納めるという形になるでしょう。
　つまり見積もりと実施の差額は自己資金で吸収できるようにします。
　あまったら繰り上げ返済してしまいます。

No.2 回答者： amondyuru 回答日時： 2004/04/21 20:41

　公庫は完成、引渡し後にしか、お金が工務店に渡りません。

　進行状況によって中間で資金を出してもらうこともありますが、工事の出来高に見合った金額だけです。
　工務店は、それだと手間賃や材料代を立て替えないといけないし、完成前に施工主とのトラブルで代金が回収できなくなったりしたらいやなので、自分の得意先の銀行と先に融資契約を結ばせて、必要な資金を預かるという方法を取ります。
　これがつなぎ融資で、あくまで工務店の都合です。
　担保となる建物がないので、金利はかなり高めです（私の時で4.5％くらい、融資手数料も取られました）。
　民間ローン一本だと、土地融資、建物中間資金、建物の最終資金の融資との手順で資金が下りてきますが、ローンは最終的に土地と建物の二つの契約になると思います。
　手数料が二倍になることを心配していますが、金利が同じなら、民間一本の方が安くなるかも知れません。
　

No.3 回答者： noname#25703 回答日時： 2004/04/22 09:08

> 土地と住宅のローンを別々に組み、先に土地のローンが始まる。

自分の場合は公庫と年金福祉を併用したのですが、年末の申し込み時の不手際によって公庫が先に、年金が後となってしまいました。その際、（住宅メーカの不手際でもあって）契約や支払いなどに関しては問題なしでしたが、初回分の控除申請において公庫の借り入れしか対象とならず、年金からの借り入れに対する控除が受けれませんでした。（今は、もう控除対象期間も終わり、銀行系へ借り替えて繰り上げ返済中です）

今回のieiさんと、当方の事例とは別な問題かも知れませんが、参考までに。