アパートの自主管理することになりました

不動産投資で、アパートを中古で購入して、自主管理することになりました。
１棟２０室のアパートなので、かなり大きめです。
契約は終了したので、１２月２７日に引き渡しの予定です。

管理費用を節約したいため、自主管理をしようとしているのですがいろいろ分からないことがあるので教えて下さい。

(1)契約書について
・契約書は、前の売り主が契約していたと思う（おそらく２年の普通契約）のですが、
その契約書を結び直す必要がありますか？また、契約期間は、その２年間の残りの機会になるでしょうか？
・また、契約書を結び直す場合は、自宅に来て書いてもらうことが必要でしょうか？
たとえば、契約書を作って書いてもらった物をとりにいくのは、いけないでしょうか？

(2)管理が変更することについて
・前の管理会社から、自分に管理が変わったことについてのお知らせは、手紙で連絡するだけで良いでしょうか？
・自分一人で管理する場合、２４時間は対応できないと思うが、どこで線を引いているのか？

(3)家賃の振り込みについて
・１２月２７日に引き渡しなので、前の管理会社に家賃を振り込んでしまったり、両方に支払わなかったりのトラブルが予想されます。その場合、今月末の家賃の徴収まで、前の管理会社にお願いすることは可能でしょうか？
家賃は、銀行引き落としをお願いしたいと思っていますが、注意点はありますか？
・新たな入居者と契約する場合、そのときに引き落とし依頼書を書いてもらうのでしょうか？

(4)入居募集について
・自主管理なので、自分で入居募集をするのですが、まずは近隣の業者さんにお願いすることを考えています。
もう一つ、アットホーム、スーモ、door賃貸、HOME'S などにも掲載したときは、登録料はどのくらいですか？


いろいろありますが、初心者なので詳しく教えていただけるとありがたいです

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/12/23 16:14

もう引き渡し直前ですよね。

(1)について

「おそらく2年契約」なんて言ってるところに非常に不安を感じます。
オーナーチェンジですよね？　ならばあなたはその契約を引き継ぎます。
どんな内容のものなのかもわからない人に契約を引き継ぐなんて
できるんでしょうか？　まずは契約内容を確認させてもらってください。
でないとその後のことなんて何もできません。

(2)について

オーナーが変わったことに関しては，前オーナーとあなたの連名で，
各賃貸人に書面で通知すべきでしょう。
管理については，管理人の変更があればその通知をするのは当然ですが，
管理の内容も，それまでと同様のことをすべきです。
各賃貸人はその管理サービスを受けることを条件に契約していますので，
その提供ができないのはオーナーの債務不履行となります。

(3)について

家賃が前オーナーまたか管理会社に支払われてしまった場合，
それは前オーナー等に責任があるわけではありませんので，
前オーナー等がその分をあなたに支払えば済むことです。
管理までする義務は前管理者にはありませんが，
短期契約ということで，やってくれるかもしれませんし，
そういう契約はしないかもしれません。

家賃の銀行引き落としに関しては銀行に確認してみてください。
それで何をどうすべきか等がわかると思いますので，
それを元に契約者にお願いすればいいんじゃないでしょうか。

(4)について

賃貸契約の仲介を不動産屋にお願いするんですよね？
契約時に所定の手数料を払えば足りることだと思いますが，
そうでなければそういうシステムに載せることなんてできません。

何も知らずに自主管理なんて，ちょっと無謀な気がします。
利回りを気にしているのかもしれませんが，
トラブルが起きればそれどころではなくなります。
もう少し考えてみたほうがよくはないでしょうか。

No.3 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/12/19 13:57

こんなことの見通しすらないまま

契約まですでに終えているとはびっくりです。

(1)基本的に、締結されている契約を継承することになります。
　平たく言えば、契約書の貸主だけ読み替えるってことです。
　管理会社等によっては、強引に自社書式の契約書に捺印させたり
　するところもあるようですが、借主が拒否すればそれまでです。


(2)旧貸主・旧管理会社・新所有者が連名ですべて捺印されていなければ
　　疑い深い人は、家賃取りこみ詐欺と思うかもしれませんね(笑)
　　質問主さんがどんな方かわかりませんが、定年リタイアとか
　　時間の都合がつくのでしょうか？
　　サラリーマンやりながらとかでも普通は無理ですよ。
　　
(3)口座振替は管理会社などが信販会社と契約して行うものであり
　　一個人では無理です。
　　借主さんが任意に、自分の口座を持っている銀行に
　　「定額送金」のようなものを以来するのは可能です。
　　これは「引き落とす」のではなく、振込を自動的に
　　一定の期間（一年とか停止するまでとか）行うものです。
　　慣例的には、12月27日に決済・引渡の場合、1月分の支払い手続きは
　　終えてしまっている方もいますし、告知も間に合いませんから
　　仲介業者にどのようにするのか相談ください。
　　旧管理会社は滞納立替をしているかなどの関係もあるので
　　どうなるかはこの場では判断できません。


(4)そうですね、近隣の業者さんにお願いするしかないでしょう。
　　アットホーム・スーモ・HOME'Sは業者でなければ登録できません。
　　お願いした業者さんが募集行為に必要ならその業者さんの経費で
　　行うでしょう。それを超えて色々お願いするなら相談によってと
　　いうことになります。


そもそも自主管理でお金を掛けないようにして儲けたい、って話を
こんな無料の場所でこの時期に質問しているのが
いかがなものかと思います。

管理会社だって、タダでノウハウだけ教えてくれと言っても
無理ですし・・・・

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/18 14:22

古いアバートを購入してペンキ塗りまでも自主管理をした老夫婦の成功例などが不動産投資の本に書かれています。

読んでみられると参考になります。質問事項は初歩的で枝葉末節ですので、これから経験を積むことで自然と分ってきます。
管理費用をすぐに節約するのではなく、移行時期を設定して新規や更新の契約から徐々に自主管理に移行してゆくのが安全運転です。その間に質問事項の件は自分のやり方が定まり、解決してゆきます。
気になるのは、質問事項がお金のことばかりです。大家は管理によって住んでいる人の住環境を良くすることが大事です。

No.1 回答者： hana10_26 回答日時： 2013/12/18 13:21

大金を出したのですよ？

ここで聞いてる余裕なんて無いですよもっと下調べして行動しないと


それから投資目的でしょ？　　簡単なら誰での出来るし利益も出せるので　なぜノウハウがここで教えてもらえるかが疑問です。



厳しい言い方ですがもっと勉強をしてから自主管理でもよくないですか？


トラブルにかかる時間とお金あります？　　　


建築関係の人でなければ故障の手配出来ないよね？
安くは無いよむしろ言い値で高いよ！。