兄弟間の土地の遺産相続について

母の遺産の土地があり、母と長兄名義で2分の一づつとなっています。
父は故人、兄弟は兄・弟（私）・妹です。
この土地は住居ではなく賃貸しており、家賃収入があります。
家賃は長兄が受け継ぐとして、土地に関しては弟・妹２人の相続分は
どのようになるのでしょうか。
母名義分は等分に権利があるとして、長兄名義の2分の一も3人で分割
（現金に換算して分ける）が公平と思うのですが、法律上はどうなのでしょうか。
また土地の評価は市町村の発行する税額の根拠となる評価額で試算されるのか、
市場の売買価格を参考に土地価格を算定するのか、どうなのでしょうか。
宜しくお願いします。

No.5 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/01/03 19:52

お母さんの土地持分を兄弟妹でそのまま分けても（共有持分の取得），

お母さんの土地持分をお兄さんが相続して，
その代償としてあなたと妹さんがお兄さんからお金をもらっても，
どちらでもかまいませんし，また他の遺産を考慮して，
それとは異なる分割方法だって考えられると思います。

要は，相続人みんながどうしたいかです。
遺産分割の基準となる考え方は民法第906条に示されていますが，
こうしなくっちゃいけないというものではありません。
兄弟妹で話し合って決めていけばよいのです。
お兄さんが，「生前贈与を受けているから相続分はなくていい」というのも，
相続人の意思として認めていいものですし，認められるべきです。

遺産は遺産，そうでないものはそうでないものですので，
遺産分割の対象となるのは，あくまでもお母さんの持分です。
お兄さんが現在持っている持分を考慮する必要はありません。
相続人は兄弟妹の3人で，法定相続分が各3分の1ですので，
法定相続割合に従うと，持分6分の1ずつ相続になります。
結果，土地全体で見ると，兄弟妹それぞれ4/6，1/6，1/6となります。
ただお兄さんの相続分がないとすると，
お母さんの持分2分の1を2人をあなたと妹さんで分けることになり，
等分に分けると4分の1ずつになります。
結果，土地全体で見ると，兄弟妹それぞれ1/2，1/4，1/4となります。

この共有の解消を，代償金でけりをつけようとするなら，
土地の評価をどのように見るかですが，
相続税の計算は路線価等を基準にすることになっているものの，
遺産分割のための基準には，これと決まったものはありません。
また，どうも底地になっているように感じられます。
総合的に評価したほうが良いように思われますので，
税理士等に相談するのが適当かと思われます。

No.4 回答者： kinkinn 回答日時： 2013/12/29 16:24

話がよく分かりませんが・・・　というのは家賃と書いてあるからには家も関係するのか　それとも地代なのか。

まあ　地代だとして回答します。
まず、土地の長兄名義は　おそらく父の死亡時に土地を母と長兄名義に分割してしまったのでしょう。本来なら母１／２　子が各１／６とすべきだったのですが　その名義になったことを知ってから１年を経過していれば遺留分減殺請求も時効にかかっていますので　長兄の超過分については　弟・妹の権利はありません。
母の遺産については　長兄を含む兄弟三人に権利があります。長兄の持ち分については、上記の理由で弟・妹は無関係です。
家賃（地代？）は長兄が受け継ぐとして・・・　ここが不可解です。共有地なら　そこから生ずる果実も　共有者全員が　共有持ち分に応じて受け取るべきものです。なぜ　長兄だけが他人持ち分の地代を受け取るのか　理解できません。
ちなみに、土地の分割は出来ないという回答もありますが　持ち分は分割できますよ。極端な話　一坪の土地を１００人で共有することもできます・・登記料の方が地価よりはるかに高くなりますがｗｗｗ
なお、以上は法律上の権利の話で、兄弟３人が　どのように配分しようと　それはそれで自由です。まあ、長兄の現在持っている持ち分を弟・妹に分けると　遺産相続ではなく　贈与になる可能性が高いですが、長兄が母の持ち分の相続を辞退し弟・妹にまわすことは単なる遺産配分の話で贈与にはなりません。ややこしいですな
なお、土地の上に家があるという話なら　その所有者名義等を書いてください。それに即した回答をしたいと思います。

この回答への補足

ご助言、ありがとうございます。

＞家賃（地代？）は長兄が受け継ぐとして・・・　ここが不可解です。共有地なら　そこから生ずる果実も　共有者全員が　共有持ち分に応じて受け取るべきものです。なぜ　長兄だけが他人持ち分の地代を受け取るのか　理解できません。

→　母名義分は相続する兄弟で市場不動産価格にて長兄に売り名義変更の予定です。
　それが長兄の希望で、全部の不動産を長兄名義に代えることが目的です。
　従って単純に考え、賃貸料は長兄が受け取ると思いましたが、名義変更には数か月？かかりますので
　それまでの家賃の母の受領分（母が全額受け取り長兄に半分渡していた。
　家賃収入の税金は全て母が払っていた）は、兄弟に３等分の権利があるでしょうか。
　母受領分の今までの家賃はどのように考えればいいのでしょうか。
　なお賃貸料金は土地と家屋を含む家賃となっており、家屋の所有者名義は長兄と母が半分ずつです。
　ぜひこのあたりの判断をお知らせください。宜しくお願いします。

補足日時：2014/01/13 13:51

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/29 11:55

母の持分の土地をさらに分割することは事実上困難です。

兄の土地の持ち分は確定しており、それをさらに分割することは贈与にもなり、税金納付になるのでこれも事実上は困難です。なので、お金で解決する必要があります。
兄弟平等論も分りますが、世の中の常識論としては、その土地の1/2を持っている兄の権利は大きく、両親との関係が深かったことを意味します。母親が現金で遺産を残しておれば、この部分を計算して相続分割協議をすることになります。兄に経済的余裕があれば、自分の財産から出費する場合もありますが、それがないと弟と妹は相続放棄になります。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/12/29 11:50

それは、現在もなお兄がそういっているのなら、それはそれで良いです。

要らないといっている者に対してまで、法定割合に固執する必用はありません。

一方、兄が前言を翻しているのなら、単なる口約束は法的効力を持ちませんので、法定割合で解決せざるを得ないでしょう。

なお、その贈与がなくなる直前に行われたものであれば、それは相続財産の一部先取りと解釈されることがあります。
税法では 3年、民法では 5年以内の贈与は注意を要します。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/12/29 09:13

＞母の遺産の土地があり、母と長兄名義で2分の一…

それは分かりましたけど、

＞この土地は住居ではなく賃貸しており、家賃収入…

建物は誰のものだったのですか。

＞土地に関しては弟・妹２人の相続分は…

土地も建物も、はたまた現金や預金、株券、宝石書画貴金属骨董類その他あらゆる母の遺産をすべて合計し、兄弟で等分ですので、弟妹 2人は 1/3 ずつです。
あくまでも母の持ち分に対して 1/3 ですよ。

＞長兄名義の2分の一も3人で分割（現金に換算して分ける）が公平と思う…

長兄も旅立ったわけではないのでしょう。
健在なうちにわけてもらうのは、相続ではなく贈与です。
母からの相続問題とは次元の異なる話です。

＞土地の評価は市町村の発行する税額の根拠となる評価額で…

相続税や贈与税の基準となるのは、その土地に路線価が定められているなら路線価、路線価の定められていない土地なら固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞市場の売買価格を参考に土地価格を算定するのか…

何の観点かによります。
税務面では前述のとおり。

相続人同士での配分を論じるなら、不動産屋の時価でしょう。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

ありがとうございます。
付帯の質問ですが、兄は（母と同居ではない）別途過去に現金で贈与を受けており、
近年もっぱら「（母亡きあと）私は何も遺産はいらない」と公言していました。
母の遺産がある場合にこの発言は効力があるのでしょうか。

補足日時：2013/12/29 10:41