不動産売買の売主の担保責任についてお教えください

中間省略登記によって、A➔B➔Cと不動産の売買をするのですが、Bが不動産業者、Ａ・Ｃは業者でないです。
A➔B契約後BがＣに不動産を売り渡すまでにはＣさんの都合上、半年ほど期間が空いてしまします。
このような場合、所有権はＢに移転していませんので、売主であるＡさんには、特定物売買による危険負担（債権者主義）などの扱いはどのようになりますか？
また、B➔C間の契約で、Ｂが担保責任を負わない旨の特約は無効であると聞きました。
具体的にどのような担保責任を負うことになりますか？

実務は全く無知です。
どなた様か分かりやすくお教えください。

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/03/08 00:44

平成17年の不動産登記法改正前に行われていたような，

ＡからＢに所有権が移転する売買契約とＢからＣに所有権が移転する売買契約の
2つの組み合わせで中間省略登記は，現行の不動産登記法ではできません。
そういった契約の場合には，登記もＡ→Ｂ，Ｂ→Ｃと所有権移転せざるを得ず，
ＣはＢに対して瑕疵担保責任を追求することになります。

そういった従来型の取引ではなく，
ＡとＢとの間で売買契約を行うものの，Ｂが買主の地位をＣに譲渡し，
ＣがＡに代金を払うことによりＡからＣに直接所有権が移転するタイプの取引では，
Ｂが取引の対象にしているのは不動産ではないために
Ｂが宅建業者であっても，宅建業法上の適用はありません。
Ｃは直接Ａに対して瑕疵担保責任を追求することになります。

また，ＡＢ間で所有権はＢの指定する者に移転する旨の特約付の売買契約をし，
ＢＣ間での無名契約でＣを受益者にしてＣに所有権を移転させるタイプの取引では，
ＢＣ間契約が不動産の売買契約ではなく無名契約であるがゆえに
Ｂが宅建業者であっても宅建業法の規制等が働かず，
また別段の特約を付さないと，Ｃは誰にも瑕疵担保責任を追及できないようです。

他には，Ｂの指定した者に所有権が移転するＡＢ間売買契約と，
ＡＢ間契約の対象物を売買の目的とするＢＣ間他人物売買契約の組み合わせ，
第三者弁済としてＡからＣに所有権が移転するタイプの取引では，
平成19年の宅建業法施行規則の改正により宅建業法の規制が及ぶことになり，
ＣはＢに対して瑕疵担保責任を追求することができます。

上記のような現行法で認められる中間省略登記の代替手段では，
十分な対策が講じられずに取引を行うと
消費者である最終の買主が不利益を受けるおそれがあるため，
そういったことを検討できないようなレベルの業者にこれらの提案をされた場合には，
断る勇気をもったほうがよさそうな気がします。

危険負担については各契約において負担調整をするのではないでしょうか。
ＡＢ間契約にＣを，ＢＣ間契約にＡを直接的に組み込むことはできないので，
結果的にＡの負担になるように思いますけど。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/02/26 17:59

不動産業者です。

中間省略はあくまで登記の手法で、取引にかかる制限や約定とは関係がありません。
不動産の危険負担は、民法の規定に依らず、売主の負担です。

また業者は引き渡しより2年間の瑕疵担保の負担を免れず、それが契約書に記載されます。万一記載されない場合は、民法の規定により発見してから1年間となります。

現在通常中間省略を一般の買い主相手に行うことは稀です。最終的な買い主の為に行われるという大義名分はありますが、実情は昔と同様、最終的な買い主Cの残金の支払金をBはAへの支払に当て、自己で資金を用立てせずに利鞘を抜くことが目的となり、見えないAB間にトラブルがあれば、Cが残金を用意しても決済出来ない可能性もあり、リスクを最低限に抑える為に、手付けの額はできる限り抑えることです。業法上の制限があり自己の所有に属さない売買に該当しますので、物件価額の５%かつ1千万以内と定められています。尚、売買契約の際は、金額などは潰したAB間の契約書の写しなど受領する必要があります。

当方なら、半年先の中間省略の物件なら余程ABの信用がない限り、買いませんね。期間が長すぎます。

尚中間省略自体は違法でもなんでもありません。
あくまでBの登記費用を節約する為以外に目的は本来はありません。ですから業者間取引の高額物件などの取引には用いられたりするわけです。

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/02/26 12:59

Bの不動産屋は瑕疵担保責任を負いたくないので、売買に介在するにも係わらず所有権登記をせずに、うまく立ち振る舞おうとしているのです。

この場合には不動産業の免許を出している役所（県もしくは市の指導課）に事情相談に行くことです。不動産屋は免許の取り消しを受けるのが怖いので震え上がります。