借地権が存在するか。

Question

亡くなった義理の両親が数十年に渡り住んでいた借地なのですが、家は自分で建てていて、それを地主に返却するとのことになっているらしいです。
義理の弟（別に住んでいる）の話によると、契約書に更地にして返すとあるらしいのです。
そこで、お尋ねしたいことは、契約書の文言がどうか詳細にはわかりませんが、借りた土地に家を建てて長年すんでおれば、借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。
ですので、地主に返すとしても、その権利分の金額を請求できるのではないかと思うのです。
ただ、その権利を第３者に売却することは、契約書に転売不可となっておればできないのかも知れないのですが。
このようなケースの場合の権利にはどんなものがあるでしょうか。

kamobedanjoh · Accepted Answer

現代感覚での一般論ですが。
借地権は「土地の賃貸借契約」の成立によって生じる、借地人の「土地利用権」と言えます。
契約に先立って地主は、借地人がどのような目的で、その土地を利用するのかを問います。
住宅を建てて済みたいという理由であれば「契約した本人がその住宅に住み続ける限り」との条件または了解のもとに、契約が成立しているはずです。借地に建てられた住宅が賃貸に出されたり、借り主からの相続権を持たない者が居住することになれば、契約条件を満たさなくなるため、自動的に契約解除となります。居住以外の目的、例えば物置とか店舗営業とかに転用することも出来ません。
「借地権放棄への対価」と言う考えは、存在しません。そのような権利が認められれば、次々と借地権が転売され、元の地主は事実上所有権を失う結果になります。
契約に背反する事態になれば、何の権利の主張も根拠が無く、「更地にして返す」義務だけが残ります。

in_go-ing · Answer

>　借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。ですので、地主に返すとしても、その権利分の金額を請求できるのではないかと思うのです。

質問者様は『地主都合』での貸出地の返還と『借主都合』での『借地返還』を混同されているようです。

今回の場合、『亡くなった義理の両親が数十年に渡り住んでいた借地』を『義理の弟（別に住んでいる）』が『借主都合』で契約の解除と土地の返還を申し出ているのでしょ？　そうであれば『更地返還』は当然で、地主に『その権利分の金額』なんて要求できません。要は、地主の都合なんて関係なく一方的に借地契約を破棄するわけです。

勿論、義弟様は相続人として建物の名義を変更し、いくらかの手数料（一般に言う『ハンコ代』）は取られるでしょうが、借地権の名義も変更することは可能です。大家の承諾があればですが、借家として貸すことも可能でしょう。

要は、義弟様はそれだけの権利を勝手に反故にして『その権利分の金額を請求』というのが如何に勝手な解釈かお分かりいただけたでしょうか。

『公示地価』などの書かれている『借地権割合』はあくまで『地主都合』（都市計画等も含めて）での契約解除の場合です。ですから、『店貸しはしても地貸しはするな。』というのは専ら地主側を戒める言葉で、借地は相当年数タダでは返ってこないという“教え”なのです。そこの地主さんはお赤飯を炊いているでしょう。（笑）

iris0328 · Answer

義両親が、どのような契約をしているかが、判らないですが…

通常の借地と言えば、定期借地だとおもいます。
それは、ある程度の期間限定で土地を借り、家を上に建てると言う契約で、期間が過ぎたら、更地に戻して返還するという契約だと思います。

判り易く言えば、建物は、義両親が建てたものなので、建物に対しての所有権がありますが、建物の下の土地は、地主に所有権があります。
税金で言えば、建物に対しての固定資産税は、義両親が払っていたが、土地に対しての固定資産税は、地主である所有者がずっと支払い続けていたと言う事。

権利があるのは、上の建物に対してだけですが、土地を返すのには、その建物を壊す事が条件ですので、地主に請求できるものはありませんね。

9625 · Answer

家を売る事は可能です。
その際、借地権は、契約解除し、
新たに家を買った人が、借地契約をすることになるので、
事前に、土地の貸主から承諾を得る必要があります。

家を売らずに、借地契約を解約する場合は、
更地にして返すのが一般的です。
ただ、場合によっては、更地にしないが、上物については、
土地の持ち主に自由にしてもらう。という形で、
借地契約解除の方法もなくはないです。
しかし、土地の貸主の承諾が必要です。

借地上の建物に価値があろうが、
契約で更地で返すとなっている以上、
契約解除、又は満了時であっても、
土地の貸主に、家の代金等を貰う事は出来ません。

建てた家がもったいないと思うなら、借地契約満了まで、
そこに住むしかありません。
いづれにしても、借地契約満了時は、更地で返還です。
更地にする費用は、借主負担です。

借地権とは、そういうものです。

lv4u · Answer

>>そこで、お尋ねしたいことは、契約書の文言がどうか詳細にはわかりませんが、借りた土地に家を建てて長年すんでおれば、借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。

現実として、家が建っているのですから、借地権はありますね。

>>ですので、地主に返すとしても、その権利分の金額を請求できるのではないかと思うのです。

借地は、更地にして返すのが原則です。返すとき、権利分の金額請求の権利なんてありません。

>>ただ、その権利を第３者に売却することは、契約書に転売不可となっておればできないのかも知れないのですが。

借地権の転売は可能ですが、地主の承諾が必要です。

>>このようなケースの場合の権利にはどんなものがあるでしょうか。

借地権の権利から、その家に住み続ける権利があります。

E-1077 · Answer

借地権があるから家を建てて住んでいられる。
　その必要がなくなり契約を破棄した場合には更地にして返すという内容である。

で、どこに「借地権があるから権利分の金額を請求」するの？貸主？地主にそれを求めるの？

なんで？なんで？借りているのはあなたで、貸し出している地主は地代家賃を貰っているのであって、なんで借りている人に払う必要がある？

これまでと同様に契約を更新してもらえるように交渉するだけでしょう？それが出来ない場合に「借地権」があるから占有し続けられるっていうならまだ話は分かるよ。契約期間が明示されていないケースなど。

転売・また貸しは出来ません。借地権も同様です。

借地権が存在するか。

現代感覚での一般論ですが。

> 借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。

義両親が、どのような契約をしているかが、判らないですが…

家を売る事は可能です。

>>そこで、お尋ねしたいことは、契約書の文言がどうか詳細にはわかりませんが、借りた土地に家を建てて長年すんでおれば、借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。

借地権があるから家を建てて住んでいられる。

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>　借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。

　借地権があるから家を建てて住んでいられる。