遊休地にアパートを建築して相続税評価額を下げる

Question

掲題につきお知恵を拝借したく質問をさせて頂きます。

現在、相続対策として、祖父の所有する土地にアパートを建てる話が進んでおります。

しかしながら、祖父も高齢ということもあり、後何年生きられるかは分かりません。

例えばですが、アパートを建築中に祖父が亡くなった場合、土地の評価は更地評価となるのでしょうか？

また、本ケースにおいて相続税評価額の下がるタイミングは、いつになるのでしょうか？
（※更地から貸家建付地に変わるタイミングかと思いますが、それは段どの段階でしょうか？）

ご教授頂ければ幸いです。

hata79 · Accepted Answer

土地が更地でなくなるのは、その土地上に何らかの権利が発生した時です。
１建物が建設されている。
　（１）建物所有者が土地所有者と違う場合には、土地評価額は借地権分だけ下がります。
　（２）建物所有者と土地所有者が同じ場合には、土地評価額は減少しません。
　（３）建物が「他人に賃貸することを目的としたもの」である場合には、貸家建付地減価がされます。
　　
２建物が建設中である場合。
　更地評価すべきとの考え方と、建付地減価をすべきという考え方と分かれます。
　更地評価すべきとの考えは、建設が終了したら上記の（２）と同じなので、土地は更地として、建設中の建物はゼロ円として評価したらいいだろうという説です。

建付地減価をすべしという考え方は、更地ではなく「その土地上に建物になりかけのものがあるため、それを撤去する金がいるので、その費用分は控除すべきだ」というものです。
　土地の時価評価としてはこの考え方は正論でしょう。造りかけの建物がある土地を更地として買ってくれと言っても「取壊し費用分だけ代金を下げてくれ」と言いたいのが人情ですし、筋が通ってます。売買時にはこのような評価が適当です。つまり時価です。
　しかし相続税評価額は時価ではありませんので、後者の考え方を採用できません。これを認めると、更地評価額を下げるために、とにかくガラクタを土地上に配置して「撤去費用分だけ、評価額を下げる」ことができてしまうからです。

３
ご質問の場合には、祖父の土地上に、祖父が建物を建てるのですから、土地の評価額は変わりません。
土地の評価額が下がるのは、建物が立ってそこに賃貸人が住むようになった時点です。

おまけ
相続税対策として、土地にアパートを建設するのは有効な方法ですが、条件として「被相続人となる者が生きてるうちに返済できる借金にて建てる」があります。
現金で建設するのでしたら、まずその現金分が相続財産から減少しますので、効果大です。
被相続人候補者（変な言い方ですが）が借入金をし、建設をするというのでしたら、借入金返済期間程度は生きてる予定がないといけません。
平均余命を考えての対策になります。
「そろそろお迎えがくるので、相続税対策をしないとあかんぞ」と色々考えるのですが、更地にアパートを建設するというのは、「もっと早くから対策しておけばよかった」という声が出そうです。
「いつ死ぬかわからん」のは、すべての人間に言えることですが、哲学的な意味ではなく、現実的に「いつ死ぬかわからん」状態になってる方ですと「相続税対策をするのが遅すぎる」と言えると思います。
財産の贈与をするにしても、相続発生3年前以後の贈与財産の相続財産への加算規定があるので、思ったように相続財産を減少させることができません。

simotani · Answer

銀行の勧めで始めるなら止めた方がいいです。
むしろ現金で保持して教育資金贈与制度等の贈与税減税制度を使い「孫に贈与」するのが得策になります。つまり相続を１回パスするのです。一気に曾孫迄飛ばせれば贈与税を普通に払っても採算が取れる場合さえ存在します。株券ですと曾孫名義の口座に振り込むとかです。

simotani · Answer

銀行の勧めで始めるなら止めた方がいいです。
むしろ現金で保持して教育資金贈与制度等の贈与税減税制度を使い「孫に贈与」するのが得策になります。つまり相続を１回パスするのです。一気に曾孫迄飛ばせれば贈与税を普通に払っても採算が取れる場合さえ存在します。株券ですと曾孫名義の口座に振り込むとかです。

star460219 · Answer

回答が先に出ておりますので、参考としてご覧ください。

相続税対策にアパート等の建物を建築して賃貸するというお話しはよくある事です。
　しかし、建築するために多額の負債を抱え、入居者次第では返済資金も賄えない事も
　多々あります。

そのような家主の不安を解消するシステムもハウスメーカーで提案されているところも
　あります。
　Ｄハウス・Ｓハウスは、関連会社（不動産管理会社）が、そのハウスメーカーを利用して
　建築した場合、その関連会社が賃貸物件を何年かに渡り一括で借上げしてくれます。
　入居者があろうがなかろうが、数年は安定収入が望めます。

Ｄハウスについては、アパートのみならず、企業向けの貸店舗建築士を召致する事も可能です。

ご高齢ということでの不安があるのであれば、次の相続（父→自分）を考え、精算課税を使って
　お父様がアパート等を建築するとか・・・

節税には様々なパターンがあると思われます。
　簡単に試算・・と言っても、素人が知り得る情報だけでの試算では、本当の節税対策は
　できないと存じます。

お近くのＦＰや税理士等に御相談した方がよろしいかと存じます。

pkweb · Answer

おはようございます。
残念ながら、建築中ですと、貸家建付地にはなりません。
借りている人がいて初めて貸家建付地となります。（例えば、賃貸予約契約も否定されている裁決があります。）

あと、おせっかいですが、ご質問者様のおっしゃっている方法は、相続対策でよく聞く話ですが、さらによく聞く話が、
「たしかに相続税は安くなったけど、入居者もあまり入らず、建物のローンで安くなった税金よりも多くお金が出て行った。」というものです。

まだ、考える時間があるのであれば、一度シミュレーションされてはいかがでしょうか？

l4330 · Answer

http://www.renece.co/347.html
ここに詳しく書かれてます

遊休地にアパートを建築して相続税評価額を下げる

土地が更地でなくなるのは、その土地上に何らかの権利が発生した時です。

銀行の勧めで始めるなら止めた方がいいです。

銀行の勧めで始めるなら止めた方がいいです。

回答が先に出ておりますので、参考としてご覧ください。

おはようございます。

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　回答が先に出ておりますので、参考としてご覧ください。