賃貸物件の経営者(所有者)の死去後の処理について。

先日、賃貸物件を経営していた実父が、急死(事故)しました。

他界した際の年齢は70歳でしたが、本人は健康だったため、公的な遺言書を含め準備はしていません。

ただ、もしもの為に遺言書を含め、土地や賃貸物件などの権利・名義をどうするか、長男の私や
配偶者である私の実母と相談している最中の急死でした。

未だ初七日も過ぎていませんが、今後、法定相続人同し遺産をどう分配するか話し合いを進めていく予定です。

急死であったため、実父が希望していた通りの遺産関連の手続きを行えるか分からない状況です。
※全ての法定相続人を足した控除分を差し引いても、10ケ月以内に相続税を納めるようになります。
※法定相続人の人数は、配偶者＋実子5人(全て成人)の計6名です。
※男子は、長男の私のみです。


前置きが長くなりましたが、下記質問へのご回答をお願いいたします。

Q1：賃貸物件は複数所有しており、賃貸物件の平均収入(月収)は90万を少し割る程度です。
ほとんどの物件は、父自身が管理していた関係で、借主様より、実父の口座宛てに、毎月末ごろ
振り込んでいただいておりますので、その振り込み先の口座が凍結される前に、お支払先を変更
したのですが、変更先の口座は、相続人であれば、誰でも問題ないのでしょうか？

Q2：問題ない場合、今後、各賃貸物件の所有権を受け継ぐ予定の者のほうがよろしいでしょうか？
※現段階では、私が所有者になる予定ですが、今後、法定相続人間での協議で決めていく予定です。

Q3：問題ある場合、所有者が決まるまでの間の家賃は、どのように回収するのが一般的ですか？

Q5：不動産会社などに管理を任せてある物件は、今後、どのような手続きを行うのが一般的ですか？

Q6：賃貸物件などのように、今後も長い間、収入が見込まれる相続対象の物件の、相続税の評価方法は？

Q7：法定相続人間で協議をしても話がまとまらない場合でも、10ヶ月以内に相続税を納める義務が
あるのは承知しております。配偶者は高額を納めなければなりませんのが、現段階では配偶者分の
相続税額を用意することが難しい状況であるります。このよう場合は、売買や土地などでの物納も
難しかと思われますか？

Q8：相続人間で話がまとまらない、土地の売買や物納が難しい場合の節税や対策方法は？

No.1 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2014/05/31 23:59

Ｑ！

　　→とりあえず、相続人の間で合意ができれば、だれの口座でもいいです。（ていうか、そのための新規の口座を開設したほうがいいでしょう。・・・管理がしやすくなる。）


Ｑ２

　　→上記の合意があるならＹＥＳです。

Ｑ３

　　→とりあえず別口座をつくりそこに振り込んでもらう。

Ｑ５

　　→とりあえず契約の名義人を相続人の誰かに換える。

Ｑ６

　　→アパートとしての土地と建物の評価だけです。現在及び将来いくらの金を生み出すかなんて関係ありません。（更地のとちだって、貸せばかねになるかもしれん。でもそんなことは一切評価されない。）


Ｑ７

　　→大きな勘違いをしていないか？配偶者は相続に関してかなり優遇されている。法定相続分の相続あるいは評価額１億６千万円までの相続なら、配偶者には一切相続税はかからない。


最後に

　　それなりの遺産があるなら、迷わずに（相続に詳しい）税理士に頼んだ方がいい。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

賃貸物件などの借主様のお支払先の件ですが、早急に新しい口座を開設し対処していきたいと思います。

【最後に】の件、配偶者分は1億6千万円の軽減は把握しておりましたが、法定相続分内の配慮をしておりませんでした。

昨年の暮れくらいから、もしもの為に遺言書を含め、土地や賃貸物件などの権利・名義をどうするか検討していました際に、税理士を通し来年1月以降の相続税の総額概算や節税などの相談をしておりました。

したがって、私の頭の中にある相続税の総額は来年1月以降のままで、大きな勘違いをしておりました。

なお、概算ではありますが、具体的な相続税総額を実父より提示・把握したのは、今年3月ごろでした。
昨年の暮くらいから実父の希望(相続税の節税対策)で、今年中に私の子供(孫)を養子にすることが決まっておりました。
※養子の件は、実父の配偶者と私(長男)達夫婦のみで話を進めておりました。

実父の希望では、配偶者である母に貯金や現金関連を託し、長男である私に土地や建物を継いで欲しかったようですが、現段階は母と私を除く他の相続人達が、この条件を承諾するはずもありません。
※現在、私と母は別々に暮らしておりますが、今年中に同居し扶養手続きを行う予定です。

今後は他の法定相続人等と協議に関しては、税理士や弁護士を通し進めていきたいと思います。

ただ、信頼のおける税理士や弁護士を私は知りませんので、このような場合はどこで相談したほうがよろしいですか？

引き続き、アドバイスなどがございました際には、ご教授いただければ幸いです。

補足日時：2014/06/01 10:34

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2014/06/01 14:20

＞信頼のおける税理士や弁護士を私は知りませんので、このような場合はどこで相談したほうがよろしいですか？

ネットで探してみたらどうでしょうか。　『○○○　弁護士』　あるいは　『○○○　　税理士』で検索すると出てくるでしょう。（○○○は地名）　ただし、特に税理士は相続に詳しい人が必須です。（税業務も多岐にわたるが相続に詳しくない税理士も多いため。）

弁護士、税理士ともに、２、３人候補者を選び相談にいかれてはいかがですか。（弁護士の場合は通常３０分５０００円（税別）の法律相談をやっています。）　相談のなかで質問者さんの状況をはなし、
・業務として受けてくれるか。
・おおよそいくらくらいかかるか。
を出してもらえばいいでしょう。

その中で、信頼ができそうで、かつ高くない（最安値である必要はない）弁護士、税理士にたのめばいいでしょう。

この回答へのお礼

改めてのご助言ありがとうございます。

毎年、実父がお世話になっている税理士さんが「相続税」に詳しい方かどうかの見極めをさせていただきたいかと思います。
※相続税に長けた方かどうかの見極は難しでしょうか？

長い間父がお世話になっていたのと、今後のお付き合いもあるので、例えばネットなどで調べた他の相続税に相続税の手続きだけを依頼した場合、今年度以降の所得税・固定資産税関連をお願いし難くならない心配です。

弁護士は当家の状況を理解していただける方を探して行こうと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/06/03 09:00