連帯債務者がいる住宅ローンを単独名義で借換する場合

現在住宅ローンを組んでいて、妻を連帯債務者としています。しかし、土地は父の所有であり、建物は私が3分の2父が3分の1の持ち分であり、妻の持ち分はありません。この場合に父を物上保証人にして私の単独名義で借り換えを行うと贈与税は発生しますか？

No.1 回答者： check-svc 回答日時： 2014/07/10 15:42

贈与税の対象ではない。

連帯債務からはずれただけで、贈与が発生するということはない。

この回答へのお礼

対象にはならないのですね！
ありがとうございます！

お礼日時：2014/07/10 21:48

No.2 回答者： ymzimss 回答日時： 2014/07/10 22:18

資金調達の方法を変更するのみで、財産名義を変更しない訳ですから、贈与税は発生しないと思います。

贈与税は、原則として贈与を受けたすべての財産に対してかかります。本件の場合は、財産(土地建物)の名義を変えない。即ち、贈与者もいなければ、受贈者もいません。従って、贈与税は発生しないと思います。

この回答へのお礼

妻の持ち分が無いので贈与には当たらないのですね！ありがとうございます。

お礼日時：2014/08/08 23:43

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/07/11 09:17

連帯債務で借りた時に夫婦で負担割合を決めたと思うのですが、そのうち奥さんの分をあなたが肩代わりすることになるため贈与税が掛かる可能性があります。

この負担割合から家の持ち分登記割合や住宅借入金等特別控除額なんかを算出しているのですし、現在のローン残高に奥さんの割合を掛けた金額が贈与額になるでしょうか。
更に、そもそも持分割合や控除額に問題があるなら（負担割合のことを何も考えずに登記や控除してた場合）、それについても遡って贈与税の７問題が生じる可能性も否定出来ないでしょう。

なお、住宅借入金等特別控除については奥さんの分をあなたが引き継ぐことは出来ません。これは、この控除が住宅の購入に直接充てられた借入金にしか適用されないからです（本人が借り替える場合は特例みたいなもの）。

Ｑ３↓
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
住宅ローンに関わらず家族の借金を代わりに返済すると贈与税がかかるということですか？

お礼日時：2014/08/08 23:47

No.4 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/08/09 08:22

住宅ローンに関わらず家族の借金を代わりに返済すると贈与税がかかるということですか？＞

当然掛かります。借金を返済するのは借りた本人です。この資金を誰かが贈与することになるので、贈与税が発生するわけです。
これで贈与税が発生しないのなら、贈与したい人が借金をし、それを贈与する人が返済すれば良いことになってしまいます。こんなことで贈与税が逃れられるわけがないのはお分かりでしょう。

なお、元の質問に対しては↓も参考にしてください。
http://www.goldeergroup.com/03/0014.html
http://www.fp-consult.jp/question/disp/id/643/
http://www.towabank.co.jp/chiikikeizai/zeimutopi …
http://my-home1.j-fudosan.com/016.html
http://hirokousuke.yu-yake.com/0005.html

多くの人が不動産の持ち分割合＝債務の割合と言われますが、頭金があるためイコールにはならないと私は考えます。頭金額が違えば、連帯債務の負担割合と不動産の持ち分割合が変っても何ら不思議ではありませんので。
例えば
（借入金額×旦那さんの負担割合）、（借入金額×奥さんの負担割合）がそれぞれのローン金額です（これで住宅借入金等特別控除を受けているはず）。片や不動産の持ち分割合については、（旦那さんの頭金＋旦那さんのローン金額）：（奥さんの頭金＋奥さんのローン金額）：（父親の頭金※父親はローンを組まれてないようなのでローン金額は無しにしています）でないといけません。
質問文を見ると奥さんの持ち分がありませんが、これが110万円を超えるならこの時点で贈与となっています。あなたと父親との割合も同じで、出し合った資金割合で登記しないと贈与になります。
質問の件は税務署に相談される方が早いですが、この時登記時点での贈与にもツッコまれる可能性はあるでしょう（奥さんが資金を出しているのに不動産登記されていないので、奥さんから旦那さんまたは父親への贈与、或いはその両方）。何も考えずに不動産登記するのは問題で、金額が大きいだけに追徴される税金もバカになりませんよ。

この回答へのお礼

御丁寧な回答誠にありがとうございます。
住宅ローンを借り入れするときは、持ち分に合わせて負担をしなければならないのですね。
大変勉強になりました。

お礼日時：2014/08/10 12:02