フラット３５技術基準について

住宅を新築しようと思っています。
この度、住宅を新築することになり、土地を購入し、建築資金を地方銀行の住宅ローンかフラット３５で迷いましたが、今の低金利、３５年固定金利等を踏まえ、フラット３５借り入れをしようと思っています

その旨を地場の工務店さんにお話したら、「フラット３５だったら、建築基準が少し違うので、基礎、断熱材、柱等に縛りがあり、何かと手間がかかり、工事費用の方も、銀行で融資を受けて建てるより工事金額が１割増し以上プラスになります　フラット３５の基準を満たさなくても、十分な家は建ちますよといわれました。

当方、素人なためフラット３５で融資を受ける場合、独自の基準があるくらいしか判りません。
工事金額に１割以上の差額が出るなら、地方銀行の住宅ローンで借り入れにしようかまた迷いだしました。

フラット適用基準を満たしていない＝欠陥住宅なのでしょうか？よくわかりません

以上の事をふまえ以下の点について質問させて頂き、お知恵を拝借したいと思います

　　・フラット３５の融資条件を満たす建物にするか否かで工事金額に１割以上の開きがでるのか？
　　・銀行の住宅ローンには建物の基準的なものはないのか？

　　　ご回答ご見解宜しくお願いします。

No.5 回答者： kuro0035 回答日時： 2014/07/20 12:52

フラット35を利用することは、

住宅性能制度にともない、設計検査や現場検査を行います。簡単に言えば、断熱材の厚さなど省エネルギー性を持たせたり、耐久性（基礎・小屋裏換気措置・床下換気・防湿措置・防腐・防蟻措置・浴室等の防水措置）などの条件が必要となります。

つまり、性能の高い住宅ということです。これを第三者機関が証明をするのが適合証明となります。
第三者が証明するのですから安心ですね。

工務店さんは、前述の基準と同じようなもの建てることは可能です。しかし、同じようなもであるだけです。どこかの国でも、日本のキャラクターを真似ていますね。

折角、家を建てるのに、見た目はいいのだけれど、夏暑く、冬寒い、湿気がひどいなどの住宅では困ります。性能の低い住宅を建てたばかりにと後悔しても、今更断熱材の厚さを変えるわけにはいきません。その家に住む限り、光熱費が年間何万も無駄にかかります。

家は一生そこで暮らす箱ですから、削っていいのはオプションです。家そのものの性能が落ちてしまっては、お金のかかる箱になります。

工務店によっては、1割増しのようなことを言うところがありますが、口頭ではなく、見積書を貰いましょう。工務店もハウスメーカもたくさんあります。誠実に、性能のいい住宅を建てる工務店を選んでください。

ちなみに、銀行の融資では、断熱材が1センチでも、断熱材がなくても、関係ありません。換気口がなくても関係ありません。性能が低くても関係ないのです。

フラット35Ｓを利用＝性能の高い住宅

No.4 回答者： kamapan 回答日時： 2014/07/18 09:26

「フラット35」ですか？　それとも「フラット35S」ですか？

どちらにしても「長期優良住宅」に比較すれば簡単ですよ。

このレベルでそれ以外と比較して10%も値段が上がる事はありませんよ。

一番の対策は「他の建築会社」も訪ねてみる事ですね。

3軒も回れば同じ金額で出来ますよ！と言ってくれるので
そちらで話を聞いてください。

但しあなたが「断熱等級4」レベルの更に上を求めるのであれば
普通の工務店では難しいので、「補足」があれば「追記」が可能です。

Q値（熱損失係数）を1.30以下にしておけば「吹き抜け」や
「リビング階段」があっても暖かい家は可能ですから
心配は要りませんよ。

この回答への補足

ご回答有難う御座います
補足させて下さい

＜どちらにしても「長期優良住宅」に比較すれば簡単ですよ。
比較するということはどういうことでしょうか？フラット３５の基準にＯＯ基準××基準みたいな感じでジャンルがあるんでしょうか？　

＜Q値（熱損失係数）を1.30以下にしておけば...
コレもまたどういう意味でしょうか？

この工務店さんが今までどのくらいの基準の住宅を建ててきたのかわかりませんが、１割以上もの工事金額アップは考えにくいのかもしれません。

補足日時：2014/07/19 01:24

No.3 回答者： openfield 回答日時： 2014/07/17 15:40

>建築資金を地方銀行の住宅ローンかフラット３５で迷いましたが

とあるので、少なくとも35Ｓではないようですね。

ならばね下の方がお書きのような「長期優良住宅」のようなおせっかいな
基準は適用されません。(ただし、下でお書きのように一部、2020年から
適用され「そうな」基準は出てきそうですが・・・。)

ということで「通常」のフラット35ということならば、
>何かと手間がかかり、工事費用の方も、銀行で融資を受けて建てるより工事金額が１割増し以上
>プラスになります
とは驚きの説明であると判断します。

現在のフラット35の仕様はごく一般的な仕様でほとんど「最低基準」に相当しませんか？
質問者の方が一体地場工務店とどのような単価契約をされたのか存じ上げないが
このような発言をされる工務店が「地場」で、いわゆる地元で地道にコツコツと
築きあげてこられた「良心的」な業者であるとは信じられない。

>フラット適用基準を満たしていない＝欠陥住宅なのでしょうか？
私なら、
「はい。もう一度契約を見直しされることを薦めます。」と
ご返事させていただきます。

No.2 回答者： antarctica-2001 回答日時： 2014/07/16 18:42

フラット35には耐震等級２以上クリアーなどさまざまな条件があります。

耐震等級について簡単に説明すると
耐震等級１は建築基準法レベル
耐震等級２は数百年に一度発生する地震（東京では震度６強から震度７程度）の1.25倍の地震に対して倒壊、崩壊せず、数十年に一度発生する地震（東京では震度５強程度）の1.25倍の地震に対して損傷しない程度。
耐震等級３はさらに基準が厳しく1.25の部分が1.5になっております。

他にも省エネルギー性・バリアフリー性・耐久性・可変性等の性能が要求されます。

建築基準法の法的根拠は　日本国憲法第二十五条　すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する。
の最低の部分から来ているので・・・・・要するに最低なのです。（全く問題は無いのですが）
だからと言って耐震等級３にしてもお金が掛るわけですので、その辺の折り合いをどうするかわ施主様の判断によります。

どの辺が一番妥当なのか分からない場合の選択枝としてフラット35を選択するのも悪くないでしょう。

因みに国の政策としては今後2020年までに省エネ義務化が決定しております。

http://www.nantoeri.or.jp/research/pdf/tokusyu/2 …

2020年からは省エネ基準（断熱等級４）を満たさない建物は確認申請すら通さない、つまり省エネ住宅が最低基準になるのです。
その流れの中で省エネの建物にスムーズに移行させるために国は様々な補助金制度を用意して国民を誘導しているのです。
フラット35の金利が優遇されているのもその１つです。

６年後です。地場の工務店さんにとっては面倒だとか言っている場合じゃないんですけどね。

>フラット３５の融資条件を満たす建物にするか否かで工事金額に１割以上の開きがでるのか？

地域によりどの程度性能アップさせるかにもよりますが１割内で納まるでしょう。
手続きが多少～～～面倒なのでその辺の経費が必要ですかね。
構造的な部分は殆ど変わりません（構造体を大きくするって話では無いので）断熱関係はフラット35が断熱等級２・フラット35Sが断熱等級４になっています。断熱等級４なら兎も角断熱等級２なら地域にもよりますが多少性能を上げれば簡単にクリアー出来るでしょう。その他の部分も殆ど関係無いです。
今後の電気料金の差額や金利の差額（結構大きいですよ）を含めて検討してください。

>銀行の住宅ローンには建物の基準的なものはないのか？

銀行独自に基準を設けているって話は聞いたことが無いです。建築基準法をクリアーでOKでしょう。

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/16 14:27

その工務店はフラット３５の建物は検査も厳しく造作も手間なので、建てるのが面倒で嫌なのです。

逆に言うとそのような建物を建ててきていないのです。慣れないことをさせると失敗してしまいます。実際には1割の200万円も余分には掛かりません。しかし、そこで建てたら無駄なお金を取られかねません。そのような工務店は良い建物が作れないので止めた方が良いと思います。

ハウスメーカーや大手工務店では注文住宅はほとんどフラット適用基準が標準になっています。変動金利の融資を受ける人でもフラット適用基準を採用します。その基準は基礎、躯体、耐震基準、建築金具、断熱、等々と非常に良い基準で高性能で高耐久住宅になります。