父名義の建物を子供に譲渡した場合

ちょっと複雑な話なのですが、
父の住んでいる自宅は借地権が付いています。
地主は義理の息子である私です。（私が地元の地主から底地を買い取りました）
その底地に建っている建物は父の名義です。
私と父は地主と賃借人の関係なのですが、身内なので地代はもらっていません。
そのかわりに税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」を提出しています。

現在、この状態なのですが、父が認知症が進んできており、近いうちに老人ホームなどに入居するかもしれません。もしそうなった場合には、現実的には自宅を売却することになると思います。
その際に、建物名義が父ですと、手続きや立ち会いなどをしなければならず、おそらく父では無理だと思います。ましてや、認知症がひどくなってしまったら、そういう事が一切できなくなる可能性もあります。

そこで、事前に子などに建物を譲渡することはできないのか？と思った次第です。
もちろん、父とも相談し了承を得てから行うつもりですが、こういう場合、当然、子には譲渡に対して税金がかかるのですよね？
また、建物と一緒に借地権も譲渡できるのでしょうか？
借地権にも税金がかかるのでしょうか？
それとも、そういうことはせず、父の名義にしておく方が良いのでしょうか？
金銭的にどっちがいいのでしょうか？

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/10/25 09:19

義理の関係は相続や贈与では他人です。

譲渡は売買ですので、他人同士のやり取りと考えれば簡単です。

No.2 回答者： satoshino 回答日時： 2014/10/25 09:12

＞それとも、そういうことはせず、父の名義にしておく方が良いのでしょうか？

＞金銭的にどっちがいいのでしょうか？

具体的な買主が現れれば、土地は質問者さんが、建物はお父様が別々に売却すれば税金は少ないです。

＞また、建物と一緒に借地権も譲渡できるのでしょうか？

土地と建物を一緒に譲渡（売買）すれば、譲受者は、土地と建物同時に取得するので
借地権など無くなります
その上での売買価格になります。
ですので、それなりの価格で売れます。

No.1 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/10/25 05:06

（１）子には譲渡に対して税金がかかるのですよね？

　「譲渡」なら、原則としては子である質問者さんに税金はかかりません。父上に課税される場合があります（利益が出ているならば）。

　格安価格での譲渡なら、相当な価格と実際の価格との差額に対して、質問者さんに贈与税がかかります。

　他人間の売買ならいくらで売買してもＯＫなのですが、親子間での売買となると、税務署が価格をチェックすると思っておいた方がいいでしょう。


（２）建物と一緒に借地権も譲渡できるのでしょうか？

　債権者を債務者が相続した場合のように、対立する二つの地位が同一人のものになった場合、債権・債務が消滅します。これを「混同」と言います。

　例外もあります。今回の例で言えば、家と借地権が借金の担保に入っているなどの場合は例外的に消滅しませんが、そういう例外がなければ、基本的に混同によって消滅します。

　質問文にはそういう例外的事情が書かれていないので、質問者さんが家と借地権を買い取った時点で、借地権は消滅するのではないかと思われます。

　しかし（自分で書いて置いてなになんですが）借地権が混同で消滅していても、土地の所有者である質問者さんが、新たな借地権を設定して家と一緒に売るのはなんら問題ありません。


（３）借地権にも税金がかかるのでしょうか？

　土地の所有権、建物の所有権には「固定資産税」がかかりますが、借地権にはそれはかかりません。

　ただ、借地権設定に関して権利金授受の慣行がある土地では、相当額の権利金を地主に渡さないと「権利金分の借金を免除された」と見做されて、借地権者（借地権を買った側）に所得税か贈与税が課税される危険があります。

　小中学生あたりが作る税金標語（公平な税金云々）はウソで、税金というのは非常に不公平なもので、我々事業者に対する課税と一般個人に対する課税は大きく異なります。

　それで、実際に上記の課税が行われるかどうかはわかりませんが、わざわざリスクを負うことはないと思います。

　土地を貸したら売ったのと同じく、ずっと自分では使えないのですから、借地権ではなく土地の所有権と家を売ってしまうことをお勧めします。その方が、売れると思いますよ。

　貸すなら、土地ではなく家のほうをお貸しになるのがいいと思います。


（４）父の名義にしておく方が良いのでしょうか？

　質問文から推測するに、相場価格で父上から買って、相場価格で売るしかないようです（そうでないと、父上に譲渡所得税がかかるか、質問者さんに差額分の贈与税がかかるとかしそう）。

　相場より高く売るツテでもあれば別ですが、相場で売るとすれば、儲からない。

　どちらに転ぶかわかりませんが、どうせ儲からないのですから売る「必要」がないなら、相続まで待った方が面倒がないし、贈与税よりも相続税のほうが税金は安いのでいいんじゃないか、と思いますけどねぇ。