お寺の土地

Question

親がお寺の土地に家を建てて住んでいます。
・土地は55坪で地代は毎月2万円ほどをお寺に払っています。
・路線価は6万円/m2程度
・隣地との明確な図面、境界線はは存在しないようです。
・隣地　
　　2方向は同じ寺の土地
　　1方向が接道 8mくらい 市道　
・家は築50年程度で評価額は恐らくゼロ

質問です。
・お寺に土地を返すときはどのようになるのでしょう
　更地にするとか、家の買取など
・お寺との金銭の清算はどのようになるのでしょうか
　底地の買取を要求は可能でしょうか
・第三者に売却は可能なのでしょうか

よろしくお願いします。

matthewee · Accepted Answer

No.３の回答にも書きましたが、お寺から底地すなわち土地の所有権を、父や質問者さんが買い取ることは比較的可能なことだと思います（お寺から当面不要な土地を買い、代金を支払うのですから）。

　しかし、父の「借地権」をお寺に買い取ってもらうということは、かなり困難なことだと思います。

　「借地権」があるからといって、独立の経済価値として「借地権価格」があるわけではありません。相続税の路線価に「借地権割合」が記載されていますが、これは相続税を計算するための課税技術上のものであって、必ずしもその価格で「借地権」が売買されているわけではありません。

　「借地権」は、相続税の計算とか、土地収用とか、地主から立ち退きを求められた場合等にはじめて、貨幣価値を持つのであって、「借地権」が単独で「借地権価格」として市場価値を持つのは、地価水準が高い東京都心など一部の地域に限られます。

「お寺はその土地をすぐに必要としているわけではない」のであれば、借地権の買い取りをお寺に求めるのは、現実的ではないと思います。建物が老朽化して取り壊され、借地期間が経過すれば、借地権も自然消滅するのですから。

fukuryu- · Answer

１点だけ。

底地の買い取り要求は可能かとの事ですが、お寺さんから底地を売ってもらうという事でよろしいでしょうか？

だとすると、要求自体は可能ですが、ほぼ、売ってくれる事は無いでしょう。

宗教法人としての考え方、檀家との折衝など、色々難しい問題があるようです。

matthewee · Answer

「借地権」は、その地上の建物を相続することで、相続人（＝質問者さん）に同一の借地条件で相続されます。
　また、相続税法でも「借地権」は、相続財産として認められています。

　木造家屋の借地権の更新は、最初が30年間、その後20年間ごとに更新します（建物が存続する限り＝借地法２条、５条）。

　お寺が地主ですから、がめついことは言わないと思いますが、東京など都市部では、契約更新の際に「更新料」を要求することもあるようです。この更新料というのは、地代が地価水準に比べ相当低廉な場合に、地代の値上げに代わり地主が受け取る報酬であると説明されています（更地価格の５～20％程度）。

　登記簿は、土地と建物とも請求されたほうがいいです。案外、知らない登記事実が出てくることもありますから。

matthewee · Answer

１．まず、借地法で保護される「借地権」があるかを検討します（借地権がないと、使用借権という弱い権利になるので）。
　「路線価は6万円/m2程度」というのは、相続税の路線価（国税庁）のことでしょうか。路線価は時価の80％程度とされるので、１m2当たり更地価格は60,000円÷0.8＝75,000円程度となります。
　「土地は55坪（＝約182m2）」なので、更地価格は、約1365万円（＝75,000円×182m2）と試算できます。
　この土地の固定資産税額は、年額20,000～30,000円程度（住宅用地の特例措置を適用）と推定されるので、地代が年額24万円なら、十分、賃貸借の要件を満たしていると思います。
　建物に父所有の登記があれば（＝建物登記がなくても借地権が認められる場合がある）、借地法で保護される「借地権」があるといえると思います。
なお、「借地権」がないとすれば、下記の結論は全て違うものになります。

２．さて、ご質問に回答していきます。
（１）借地契約を解除する場合、借地権があるので、地主（＝寺）に対して、建物買い取り請求権を行使できます（借地法４条＝旧法による借地契約なので借地法による）。

（２）金銭の精算は、借地契約時に保証金を預けていれば、利子を付けずに返金されることになると思います。
　また、地主との間では任意ですが、底地の買い取り請求も可能です。

（３）建物を第三者に売却することは、借地権の譲渡になるため、地主の許可がなければできません。地主の承諾なくして、建物を第三者に譲渡すれば、借地契約は解約されることになります。

３．ただし、土地に抵当権が設定された後に、父所有の建物が建ったのであれば、もし、この抵当権が実行されて競売された場合に、借地権が否定される場合もあるので注意が必要です（土地と建物について、最新の登記簿謄本を取られるべきだと思う）。

ootora-A · Answer

なかなか難しそうな話ですね。

まず、建物は登記されていますか？あなたのお父さんが建てられたといっても、登記されていなければ、法的に弱い立場にあります。あなたあるいはあなたが遺産相続できる立場の人の名義で登記されていれば、明確に所有権が発生しますから、土地の権利者と話がつけば、借地権付建物として売却することも可能です。
ただし、登記されていないと所有権が明確に主張できない場合が多く、家を住めるようにした工事に関する部材の造作買取権程度しか権利は発生しないと思われます。

立ち退きを要求されている場合には、居住権がありますから立退き料を請求することもできますが、自主的退去となると、逆に更地化を要求されるおそれがあります。

デリケートな問題ですから、まず、お住まいの地域で開催されている無料法律相談で、弁護士にご相談されることをお奨めします。

ootora-A · Answer

お寺かどうかは関係なく、どういう契約関係、所有関係にあるかで決まります。

(1)所有権　土地と建物はそれぞれどうなっていますか？
(2)借地や借家の場合、契約はどうなっていますか？
　契約書は？家賃等の支払い関係は？

まず、それを確認ください。

お寺の土地

No.３の回答にも書きましたが、お寺から底地すなわち土地の所有権を、父や質問者さんが買い取ることは比較的可能なことだと思います（お寺から当面不要な土地を買い、代金を支払うのですから）。

１点だけ。

この回答への補足

「借地権」は、その地上の建物を相続することで、相続人（＝質問者さん）に同一の借地条件で相続されます。

１．まず、借地法で保護される「借地権」があるかを検討します（借地権がないと、使用借権という弱い権利になるので）。

なかなか難しそうな話ですね。

お寺かどうかは関係なく、どういう契約関係、所有関係にあるかで決まります。

この回答への補足

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　「借地権」は、その地上の建物を相続することで、相続人（＝質問者さん）に同一の借地条件で相続されます。