dポイントを20倍にするたった2つの方法

親がお寺の土地に家を建てて住んでいます。
・土地は55坪で地代は毎月2万円ほどをお寺に払っています。
・路線価は6万円/m2程度
・隣地との明確な図面、境界線はは存在しないようです。
・隣地 
  2方向は同じ寺の土地
  1方向が接道 8mくらい 市道 
・家は築50年程度で評価額は恐らくゼロ

質問です。
・お寺に土地を返すときはどのようになるのでしょう
 更地にするとか、家の買取など
・お寺との金銭の清算はどのようになるのでしょうか
 底地の買取を要求は可能でしょうか
・第三者に売却は可能なのでしょうか

よろしくお願いします。

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A 回答 (6件)

 No.3の回答にも書きましたが、お寺から底地すなわち土地の所有権を、父や質問者さんが買い取ることは比較的可能なことだと思います(お寺から当面不要な土地を買い、代金を支払うのですから)。



 しかし、父の「借地権」をお寺に買い取ってもらうということは、かなり困難なことだと思います。

 「借地権」があるからといって、独立の経済価値として「借地権価格」があるわけではありません。相続税の路線価に「借地権割合」が記載されていますが、これは相続税を計算するための課税技術上のものであって、必ずしもその価格で「借地権」が売買されているわけではありません。

 「借地権」は、相続税の計算とか、土地収用とか、地主から立ち退きを求められた場合等にはじめて、貨幣価値を持つのであって、「借地権」が単独で「借地権価格」として市場価値を持つのは、地価水準が高い東京都心など一部の地域に限られます。

「お寺はその土地をすぐに必要としているわけではない」のであれば、借地権の買い取りをお寺に求めるのは、現実的ではないと思います。建物が老朽化して取り壊され、借地期間が経過すれば、借地権も自然消滅するのですから。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
かなり疑問が解決しました。
あとは登記簿の確認ですね。

それを見たことによって新たな疑問がでるかもしれませんが..
そのときわからなければ投稿するかもしれません。
もし見かけたときに気が向くようでしたらよろしくお願いします。

お礼日時:2005/06/17 23:03

1点だけ。



底地の買い取り要求は可能かとの事ですが、お寺さんから底地を売ってもらうという事でよろしいでしょうか?

だとすると、要求自体は可能ですが、ほぼ、売ってくれる事は無いでしょう。

宗教法人としての考え方、檀家との折衝など、色々難しい問題があるようです。

この回答への補足

ありがとうございます。
私の書き方が逆だったかもしれません。
お寺に買取を要求するということが趣旨です。

建物はゼロ円でしょうから
借りている土地の借地権を買い取ることを要求することはできるのでしょうか。

その場合の金額の目安になるもはあるのでしょうか
交渉次第ではあるとも思いますが

前提としては
・お寺はその土地をすぐに必要としているわけではない
・当方は換金はしたい (特急でというわけではなく)

補足日時:2005/06/17 11:35
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

お礼日時:2011/10/19 09:41

 「借地権」は、その地上の建物を相続することで、相続人(=質問者さん)に同一の借地条件で相続されます。


 また、相続税法でも「借地権」は、相続財産として認められています。

 木造家屋の借地権の更新は、最初が30年間、その後20年間ごとに更新します(建物が存続する限り=借地法2条、5条)。

 お寺が地主ですから、がめついことは言わないと思いますが、東京など都市部では、契約更新の際に「更新料」を要求することもあるようです。この更新料というのは、地代が地価水準に比べ相当低廉な場合に、地代の値上げに代わり地主が受け取る報酬であると説明されています(更地価格の5~20%程度)。

 登記簿は、土地と建物とも請求されたほうがいいです。案外、知らない登記事実が出てくることもありますから。
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この回答へのお礼

「更新料」は要求されたとは聞いたことがありませんのでそれは大丈夫でしょう

相続も安心していいのですね

お礼日時:2005/06/17 11:35

1.まず、借地法で保護される「借地権」があるかを検討します(借地権がないと、使用借権という弱い権利になるので)。


 「路線価は6万円/m2程度」というのは、相続税の路線価(国税庁)のことでしょうか。路線価は時価の80%程度とされるので、1m2当たり更地価格は60,000円÷0.8=75,000円程度となります。
 「土地は55坪(=約182m2)」なので、更地価格は、約1365万円(=75,000円×182m2)と試算できます。
 この土地の固定資産税額は、年額20,000~30,000円程度(住宅用地の特例措置を適用)と推定されるので、地代が年額24万円なら、十分、賃貸借の要件を満たしていると思います。
 建物に父所有の登記があれば(=建物登記がなくても借地権が認められる場合がある)、借地法で保護される「借地権」があるといえると思います。
なお、「借地権」がないとすれば、下記の結論は全て違うものになります。

2.さて、ご質問に回答していきます。
(1)借地契約を解除する場合、借地権があるので、地主(=寺)に対して、建物買い取り請求権を行使できます(借地法4条=旧法による借地契約なので借地法による)。

(2)金銭の精算は、借地契約時に保証金を預けていれば、利子を付けずに返金されることになると思います。
 また、地主との間では任意ですが、底地の買い取り請求も可能です。

(3)建物を第三者に売却することは、借地権の譲渡になるため、地主の許可がなければできません。地主の承諾なくして、建物を第三者に譲渡すれば、借地契約は解約されることになります。

3.ただし、土地に抵当権が設定された後に、父所有の建物が建ったのであれば、もし、この抵当権が実行されて競売された場合に、借地権が否定される場合もあるので注意が必要です(土地と建物について、最新の登記簿謄本を取られるべきだと思う)。
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この回答へのお礼

非常にわかりやすい説明ありがとうございます。
ご説明によって
1.おそらく、「借地権」は存在するということがわかりました。

2.建物買い取り請求権があることがわかりました。といってもゼロ円では意味がないかもしれません。

3.底地の買い取り請求も可能ということがわかりました
保証金はたぶん存在しないでしょう あっても無利子では意味がない金額だと想定されます

4.抵当権についてはここではわかりません、昔からのお寺ですから抵当権が設定されているとは非常に考えにくいとは思います。

新たな疑問です
5.建物を私が相続すると借地契約は解約されることになりますでしょうか ?

登記簿謄本はとにかく確認してみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/06/16 20:27

なかなか難しそうな話ですね。



まず、建物は登記されていますか?あなたのお父さんが建てられたといっても、登記されていなければ、法的に弱い立場にあります。あなたあるいはあなたが遺産相続できる立場の人の名義で登記されていれば、明確に所有権が発生しますから、土地の権利者と話がつけば、借地権付建物として売却することも可能です。
ただし、登記されていないと所有権が明確に主張できない場合が多く、家を住めるようにした工事に関する部材の造作買取権程度しか権利は発生しないと思われます。

立ち退きを要求されている場合には、居住権がありますから立退き料を請求することもできますが、自主的退去となると、逆に更地化を要求されるおそれがあります。

デリケートな問題ですから、まず、お住まいの地域で開催されている無料法律相談で、弁護士にご相談されることをお奨めします。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
#3さんもご回答いただいていますがまず登記がどうなっているか ですね

お礼日時:2005/06/16 20:17

お寺かどうかは関係なく、どういう契約関係、所有関係にあるかで決まります。



(1)所有権 土地と建物はそれぞれどうなっていますか?
(2)借地や借家の場合、契約はどうなっていますか?
 契約書は?家賃等の支払い関係は?

まず、それを確認ください。

この回答への補足

ありがとうございます。
わかる範囲で記入します

(1)土地 : 借地
  建物 : 所有権 父(大工)が建てたものです

(2)契約書はみつかりません。というよりたぶん存在しません。祖父(明治21年生 故人)の代から、もしくはそれ以前からここに住んでいます。
口頭での契約かもしれません。
地代は父(75歳)が毎月お寺に現金持参で払っています。

補足日時:2005/06/16 13:54
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

お礼日時:2011/10/19 09:41

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Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

子供の面倒を親がみてくれてフォローを受けながら、共働きでがんがん稼いているのでしょうか?

※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体...続きを読む

Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q高度地区が2種の意味はどんなことなのでしょうか?

マンションを購入しようとしているんですが,業者がいいかげんそうなので
用途地域等を自分で調べています.特に南向きの物件なので南側に建物が
立たないのか心配なのですが建っても大きくなければと思っています.
南側の用途地域は第一種住居地域で容積率は200,高度地区が2種となっているんですが,容積率までは意味合いがわかりましたが,高度地区とはどのような
ものなのでしょうか?2種の意味があれば教えて欲しいです.

Aベストアンサー

用途地域ややこしいですよね。
第2種高度地区といえば、第2種低層住居専用地域のことです。
横浜で例にとりますと、建物の高さは12m、北側斜線は境界で高さ5mから0.6/1の斜線規制がかかりますので、3階から上なら大丈夫でしょう。

低層住居専用地域   第1種低層住居専用地域   第1種高度地区
           第2種低層住居専用地域   第2種高度地区

中高層住居専用地域  第1種中高層住居専用地域  第3種高度地区
           第2種中高層住居専用地域  第3種高度地区

住居地域       第1種住居地域       第4種高度地区
           第2種住居地域       第4種高度地区
           準住居地域        第4種高度地区

上から規制が厳しい順序と思ってください。
私も今一度復習確認の為、表を書いてみました。
もともとは、住居地域一つだけでしたが、第1種住居専用地域と第2種住居専用地域と住居地域の三つにわかれました。
第1種は低層住宅地としての住環境を保護するもので、
第2種は中高層住宅を対象とする良好な住宅環境を開発しようとする地域でした。
そして今また細分化され上の表のようになりました。       
          

用途地域ややこしいですよね。
第2種高度地区といえば、第2種低層住居専用地域のことです。
横浜で例にとりますと、建物の高さは12m、北側斜線は境界で高さ5mから0.6/1の斜線規制がかかりますので、3階から上なら大丈夫でしょう。

低層住居専用地域   第1種低層住居専用地域   第1種高度地区
           第2種低層住居専用地域   第2種高度地区

中高層住居専用地域  第1種中高層住居専用地域  第3種高度地区
           第2種中高層住居専用地域  第3種高度地区...続きを読む

Q無料で借りているお寺の土地の返還

現在お寺の土地(檀家さん?)を庭、駐車場として使っています。中古で家と土地を購入した際、前の住居者が庭に使っていた隣のお寺の土地も引き継いで使ってきました。しかし地代は30年間払っていません。当時お寺でごたごたがありうやむやになったらしいのです。先日お寺から土地を更地にして返して欲しいと言われました。(現在は物置と塀があります)
その際、物置と塀は前に住んでいた人が作ったものなんですが更地にしなければいけないんでしょうか。
また、立退き料を請求したり、返すことを拒否したりする事は出来るんでしょうか。

Aベストアンサー

0 取得時効の成否
前の方の回答は、取得時効が成立しているのではないかということですね。
取得時効が成立するためには、
20年間、所有の意思を持って平穏かつ公然に
他人の物を占有することが必要です(民法162条)。
今回の場合、前の土地使用者もあなたも
「借り物」だと思っていることから
所有の意思を欠き取得時効は成立しません。
したがって、土地は以前としてお寺の所有物です。

1 更地にしなければいけないか。
更地にしなくてはいけないかは、
土地の使用権の根拠となっている契約の内容により決まります。
地代を払わずに土地を利用していること
お寺が黙認しているという状況は
法的には、あなたとお寺との間に暗黙の使用貸借契約があることとなります。
暗黙の契約ですから
土地返還時の条件などは定められていないですが
おそらく訴訟になれば、
裁判所は更地にして返すべきとの判断をするでしょう。
あなたは無償で土地を利用するという利益を受けているのだから
それ以上の負担(撤去費用)をお寺に負担させるのは
不当と判断するであろうからです。

2 立ち退き料を請求したり返還を請求できるか
今回の土地は物置と塀があるのみで
住居としての建物が存在しているわけではありません。
したがって、借地借家法といった借り主を保護する特別法の適用がありません。
したがって、民法の原則に戻ることになり
民法597条が
返還の時期・使用収益の目的を定めない借用物の貸し主は
いつでも返還を求めることができると規定しますから
立退料の請求や返還の拒否はできません。

3 どうすべきか
対策は2つくらいでしょうか。
1つは要求通りに更地にして返還。
もう1つは、無償での貸与の継続を交渉、
または地代を支払っての貸与の継続の交渉ですね。
ながらく無償で使ってきた土地ですから
不当な要求との気持ちもおありかもしれませんが
立場をひっくり返して見れば、
ただで長期間土地を使わせてもらってきた訳です。
こじれないように、一歩下がって対応されるとよいかと思います。

0 取得時効の成否
前の方の回答は、取得時効が成立しているのではないかということですね。
取得時効が成立するためには、
20年間、所有の意思を持って平穏かつ公然に
他人の物を占有することが必要です(民法162条)。
今回の場合、前の土地使用者もあなたも
「借り物」だと思っていることから
所有の意思を欠き取得時効は成立しません。
したがって、土地は以前としてお寺の所有物です。

1 更地にしなければいけないか。
更地にしなくてはいけないかは、
土地の使用権の根拠となっている契約の...続きを読む

Q墓地の隣の土地の購入について

新築を考えていまして土地を購入しようと考えております。3m道路挟んで墓地があります。やはり墓地の近くは良くないのでしょうか?
周辺には古くから住んでいるかたは沢山みえます。

Aベストアンサー

NO15ですが補足です

私の住む地域で、有名な本物の占い師に物件の
写真を見ていただきましたが、墓地のことはいいませんでしたが
良い顔をされなくて、やんわりと買わないほうがいいと言われました。
私は気が強いから跳ね返すけど、その分母にいくとも言われました。
意味がわかりませんでしたが、母ばかり怪我するのは
何かあるのかもしれませんね。
越してきて色々わかったのが、まつられているお墓はなにもなくても
墓地には色々な霊がどうしても集まってくるということ、
霊の通り道を作ると色々あるみたいですよ。

他にも人にはお墓の前に家を買ったということはいえません
なので誰も呼べません。
新しい家ということに夢中で、本当に大事なことが全く見えていませんでした。

はっきりいえば
後悔しています。
(他のご近所さんはすごく親切で良い方もおられますので
その点は良かったです)

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q年収560万で4,000万円の住宅ローン

夫の年齢40歳、年収560万円、妻の私はパートで月7万円程度です。頭金1,000万円を入れて、4,000万円の住宅ローンを組んで住宅購入を検討しています。MCJフラット35で10年固定1.4%、審査は通過しました。しかし4,000万円の借入れで今後の生活(月々の返済、老後資金等)を改めて考えると本当に返済できるのか心配でたまりません。止めた方がいいでしょうか?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンの情報は、しっかりと内容を把握するようにしてください。

フラット35は、10年固定(=固定金利選択型・固定金利期間10年)ではありません。
10年目までと11年目以降で金利が変わりますが、借り入れ当初に、完済までの金利が確定していますから「固定金利・段階金利型」です。

ご質問者さまのお宅が利用されるのは、「フラット35S 10年金利引下げタイプ」です。

日本住宅ローン株式会社をご利用で、金利を1.4%と書いていらっしゃるところをみると、「特約スーパーまいど」をご利用なのでしょう。
現在、日本住宅ローン株式会社は、提携会社のみ取扱いとのことですから、「元金×1.75%」(4,000万円のお借入ならば70万円)の特約手数料が必要ですね。

フラット35は、「融資実行時」に金利が確定しますから、今月中の資金実行だとすれば、当初10年間の適用金利は1.41%、11年目以降は2.41%となります(融資実行が来月以降ならば、金利の変更があるかもしれません)。
「特約スーパーまいど」を利用しなければ、当初10年間の適用金利は1.56%、11年目以降は2.56%となり、元金+利息の総返済額の差は、130万円程度になりますから、70万円の手数料もやむなし…ですね。


フラット35の審査は、フラット35Sでも同じように、金利引き下げなしで計算しているはずです。

仮に「借入額:4,000万円 返済期間:35年 金利:2.41% 元利金等返済 ボーナス返済なし」とすれば、毎月の返済額は141,076円。年間返済額は、1,692,910円になります。
年収が560万円で、他にお借り入れがなければ、総返済負担率は30.2%になりますので、返済能力としては審査に通ると思います。
(実際の毎月の返済額は、当初10年間が120,718円で、11年目以降は135,476円です。)

ただし、余裕のある生活&老後資金等を考えるのでしたら、これで見てはいけません。

金利はいいんです。
固定金利型ですから、将来における金利上昇リスクを考慮する必要はありませんので。

問題は返済期間です。
現在の一般的な定年年齢は、まだ60歳としているところが多いです。
雇用延長制度を採っている企業でも、60歳を超えてからの給与は、それまでの6割~8割にとどめられる…という話を耳にします。
ですから、「60歳までに完済すること」として、返済期間を「60歳-1歳-現在の年齢」とします。

そのため、「借入額:4,000万円 返済期間:19年 金利:2.41% 元利金等返済 ボーナス返済なし」としますと、毎月の返済額は218,833円。

どうでしょう、「現在の手取り給与」から、毎月22万円を住宅ローンの返済に充当したとしても、現在と同程度の生活は送れそうですか?
できれば、「毎月の手取り給与」に、残業代や交通費が含まれているのでしたら、それは除いて考えていただきたいのですが。
ボーナスは余裕資金ですので、こういった見積もりの時に、絶対に返済計画に加えて考えてはいけませんよ。

また、凡その目安としては、現在が賃貸住宅住まいだとして、毎月の家賃が27.5万円程度ですと、同レベルになります。
住宅を所有することによって必要となってくる費用、経費の関係で、これで同レベルなんですよ。

フラット35のご利用だからといって、「団体信用生命保険」に加入しない…なんてことはありませんよね?
機構団信の保険料は、年払いです。毎年、保険料を払う必要がありますよ。

住宅を所有すれば、10年ごとに100万円単位の「維持費」も必要ですし、車の買い替え、白物家電の買い替えは、たいてい一定のサイクルでまとまった金額が必要となりますので、それに対する備え(貯蓄)も必要になります。

あと、家族、特にお子さんの成長に合わせた資金計画は、どのようにプランニングされましたか?

ご質問文には、ご家族の状況が書かれていないのでわかりませんが、社会人になっていらっしゃらないお子さんが1人でもいらっしゃるようならば、個人的には、「ちょっと厳しいのではないか」と思います。

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンの情報は、しっかりと内容を把握するようにしてください。

フラット35は、10年固定(=固定金利選択型・固定金利期間10年)ではありません。
10年目までと11年目以降で金利が変わりますが、借り入れ当初に、完済までの金利が確定していますから「固定金利・段階金利型」です。

ご質問者さまのお宅が利用されるのは、「フラット35S 10年金利引下げタイプ」です。

日本住宅ローン株式会社をご利用で、金利を1.4%と書いていらっしゃるところをみると、「特約スーパーまい...続きを読む


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