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近々実家の方で、役所の土地収用に伴い立ち退きをする予定です。
数十年来、その借地に居住していますが、役所からの移転費用のほかに地主から借地権相当部分を別途もらうことはできるのでしょうか。

いわゆる借地権割合は、財産評価(税金等)に用いられる割合で、このようなケースで持ち出す根拠ではないような感じですが・・・
借地権相当部分をいただけるとしたら、どのような算定根拠があるのかお知恵をいただければ幸いです。

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A 回答 (2件)

>近々実家の方で、役所の土地収用に伴い立ち退きをする予定です。



私も7年前に、実家の土地建物が収容にかかりました。うちは所有権でしたけど。
道路の収容です。区画整理よりは条件が格段にいいです。
近郊に等積で土地を手当てさせて、家屋も同規模で新築。親には一銭も金を
出させなかったです。(悪いけど木端役人よりこちらのほうが不動産プロだもん)


>数十年来、その借地に居住していますが、役所からの移転費用のほかに
>地主から借地権相当部分を別途もらうことはできるのでしょうか。

借地権者は、御実家の土地所有者ですから、借地権割合(通常は50%~70%
地方によって違う。)詳細は税務署でも、道路事業を行う自治体でも問い合わせれば
すぐにわかります。

>借地権相当部分をいただけるとしたら、どのような算定根拠があるのかお知恵をいただければ幸いです。

まず、更地の鑑定評価を根拠に買収価格を市の土木課の担当が提示してきます。
鑑定価格×借地権割合という価格になります。

もっと重要なのは、家屋の補償です。築30年であっても、再築価格を計算してそこから減価償却した価格で
補償が出ます。市場価値とは違いますからご注意ください。
もし、御実家が店舗でも経営されておれば営業権の補償もでます。
まめに説明会に出て、御両親の代理人としてしっかり話を聞くべきです。
私は土地の持分を登記していたので ほとんど親の代わりに交渉にあたりました。
もちろん役人が出張で尋ねてくるのですが、とにかく金がかかるので、早くケリをつけたくて
ずいぶんいい条件提示がされたのを覚えています。
あと、樹木も補償範囲です。
ゴネ得という言葉の中身が身をもってわかりました。築40年に一部増築の70坪の老朽家屋が
まるまる無償で新築できたのですから、ありがたいことですねぇ。

実際問題、御実家にとっては持ち出しで家屋を新築するのはきついですよね。
それと借地権だからって今度の代替地は7割の面積の更地もしくは遠方の土地という感じに
なりませんか。

私は「70歳過ぎて引越ししたら親は環境の激変で死ぬぞ。親が死んだらどうする。
   とにかく、歳寄りは環境の変化など望まない。」
もうそれ一筋で押しましたね。
   「70過ぎた親に、金を出させて家を新築させるのか?お前らはそういう鬼みたいなことを
    行政の名を借りてやっていいと思うか」
とにかく、金を出せば引っ越すぞと、まず条件を思い切りふっかけたら、役人が勝手に計算して
全額補償されたですね。
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借地権割合は、都道府県の税事務所においてある、「路線価図」に明記されています。



下記URLから見ることができますので、確認してください。

尚、戸虎は身カム人なので、役所に確認の必要がありますが、移転費用とは借地権割合を考慮し、その分を含めて、その方に支払われるものだと思います。
つまり、地主には「底地」の費用しか払われないのでは無いでしょうか?

そうであれば、当然、地主から取ることはできませんよね。

参考URL:http://www.rosenka.nta.go.jp/main/MAIN_H16/index …
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Q道路拡張に伴う立ち退き補償について-その2-

今回は、借地権について、さらにおしえてください。

市との話し合いで,市のほうは、「借地権についてはいっさい当事者にお任せする」といい、間に入らないと言われました。
「鑑定士の意見書を」とたのんでも、「そんなのがあるのですか?あるとしても、経費は自己負担ですよ。」と、あまり良い返事はいただけませんでした。

今後のもって行き方は,どうすればよいのでしょうか。とりあえず、どれくらいの費用がかかるか,調べてもらうことだけは頼みました.

また、駐車場も4台分借りていたのですが,そこの借地権というのは、同じように認められるのでしょうか?
ぜひ教えてください.

Aベストアンサー

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
ても、大事な事が含まれています。そうした方々に対しても、適切な対応をお願い
します。

 さて、借地権割合についてですが、
  これを、放棄する事を含め、幾ら放棄するのか知ってから放棄しても良いと
 思われます。
  放棄は、いつでもできる話です。

  借地権割合についての、土地鑑定士による「不動産鑑定評価書」を出して
 いただく為には、10万ですか?
  実は、この10万くらいから、全体の評価額(その土地の財産価値)が幾ら
 なのか、1,2の鑑定士に聞いてみましたが、分からないのが結論でした。
  税務署は、毎年相続税の算定に使用している「路線価」を
  財産評価基準書「路線価図」として発表していると思います。
  1冊地区によりますが、数千円で、納税協会で販売していると思われます
 が、ただ、この為に、購入するのも、もったいないように思います。
  該当地区の地図の上の欄くらいに、借地権割合が書かれているかもしれま
 せん。一度、税務署に、「路線価図」を「ただ(無料)」でみる法を問い合
 わせてみれば、いかがでしょうか?

  また、自分で、借地権割合の鑑定を依頼するのも、まだまだ、先で大丈夫
 でしょう。

  物件評価に対して不満がないのなら、
  後は、土地の補償をどうするのかの問題だけですね。
  当然、買収にかかる土地の面積は、市から、入手していますよね。
  そちらに用地取得(物件補償を含む)の交渉にくる以上、土地の
  面積は、市として確定されています。
  その「実測」「測量図」を欲しいと言ってください。
  渡さない事自体、市側の交渉拒否あるいは、土地所有者側に偏った
  市の立場となります。
   そして、土地の買収単価を聞いてください。(交渉に来る以上
   算定終了のはずです)
   これを教えない(提示しない)ことも、上記と同じです。

   土地の単価(借地権分を含む)×面積=土地代金総額
   土地代金総額×0.5(50%)=借地権の価値のおおよその額

  その金額をみて、放棄するのか否か考えればいかがでしょうか?
  市町村には、様々な用地担当職員が存在しています。事実
  何の算出も完了していない時から、用地取得交渉に着手する職員も
  いますが、物件(移転)補償の額が算定済みであれば、土地代金も
  算定終了です。

  それから、市と土地所有者の交渉進捗状況を確認しておいてください。
  当然、用地取得交渉についての「枕」、顔合わせは、完了している
  はずですが、土地代金は、「提示しているのか?」は、絶対聞くべき
  事です。
    (本来、貴方側との借地権割合問題が決着していない以上
     具体的な数字の提示はできませんが・・・。
     ただし、その時は、この事実に反していてもさらっと、聞き流す
     べき事です。後日の追求内容です)

  とにかく、借地権を放棄するか、否かは、具体的に金額(概算でも)
  聞いてから、判断すればいかがでしょうか。

   100万でも、しまったと思うこともありますし、
   1000万でも、放棄しても、気にもしない人もいます。

  これらの事を理論的に確認してゆくと、従前曖昧であった事が、明確
  になってきます。「玉虫色」であれば、幸せであっても、それが、
  一つ一つ明確になる事は、不愉快な事であるのは、否めません。

  しかし、借地権の財産価値を、何も知らないで放棄すれば、後日
  必ず、後悔する事になります。

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
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Q用地買収(道路拡張)に関する質問です。

私の住んでいる借地の一部が道路用地として5年前買収されました。
しかし、まだ損失補償は交渉中で決まってません。
通常は建物所有者等の損失補償が完了したあと地主からの買収
となると聞いています。しかし、市は地主の都合(税の優遇を受けるため早期の買収を地主は要望)を優先したいと申し出があり私は了解しました。借地権は買収ど同時に当然消滅し私は5年間も不法占拠の状態にあります。 買収優先を了解した私の責任でしょうか教えてください。
用地買収には条令とか規約とかないのでしょうか。
私の場合、土地収用法の適用はまだされていません。
しかし、不法占拠を理由に強制執行をされかねません、此方としては
詐欺にあつたような気持ちです。
詳細はqa3003983でも述べていますので参照ください。
 http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3003983.html

Aベストアンサー

権利の濫用-信義則違反(借地権が対抗できる場合)
1.借地人の所有する建物の敷地の一部として利用されていることが外観上明らか
2.買受人が1.の利用状況を承知のうえで、土地を買い受けた。

3.建物の所有者が他人であることを売主から知らされ
4.現地まで調査しておきながら、権利関係、立ち退きの意思の有無につき尋ねることもしないまま
5.買受価格が低額であった。

ご参考までに。

買収優先に了解したという了解の内容がよくわかりません。

Q東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきました。
(a)建物のみ取り壊して更地にすればよく、建物基礎部分の除去は不要である
(b)取り壊し予定の建物部分の家賃は家賃減収補償で補償する
(c)駐車場(収入)に対する補償は一切ない

(c)については不服を申し出つつも交渉を進め、当初申し出から約3年を経て、ようやく価格面の妥協点を模索する段階となったところ、突然、東京都担当者から下記のような一方的な通知を受けるに至りました。

(a)’(都内)関連部署の協議により、建物基礎部分の除去も必要になった。基礎を除去する場合の工事見積もりを提出して欲しい(基礎部分の撤去を行うと、長期間の営業停止と住居の移転が伴います)。
(b)’家賃減収補償は東京都の補償業務運営の厳格化で不可能となった。営業補償で利益部分のみを補償する。

【ご相談・お知恵を拝借したい事項】
(1) そもそも、(c)貸駐車場の収入に対する補償は存在しないのでしょうか?なお、東京都は前担当者が「駐車場収入も補償します」とのコメントを述べた後、現担当者が「補償はありません」と前言を翻した経緯があります。

(2) (a)建物基礎の除去、について、これまで当方は建築業者と図面や工事打ち合わせを行ってきました。急に基礎も撤去してくれといわれても、これまでの努力は何だったのか・・・。今後も東京都に翻弄されるのではないか、と不信感を拭えません。既に計画を進めている以上、当初計画通りに東京都の態度を戻すことはできるのでしょうか?それともこれまで東京都を信じて進めてきた費用(設計料や図面料)を東京都に請求できるのでしょうか?

(3) (a)建物基礎の除去に関して、東京都は見積もりの提出を求めてきましたが、東京都が一方的に工法を変更したのですから、東京都の積算価格を先に提示するのが常識だと考えます。いかがなものでしょうか?

(4) (b)営業補償について、東京都は利益部分のみを補償するといっていますが、インターネットで検索したところ、営業補償では固定的経費なども補償対象となっていました。東京都の説明は不足・誤っていると思うのですがいかがでしょうか?

質問の前提やご不明な部分も多いと思いますが、どうぞお知恵を拝借させていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきまし...続きを読む

Aベストアンサー

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証明が必要
 になりますね。本当に面倒です。(万一業者サイドで不具合があるとあなた様で処理が必要ですね)

 ・よくある例で基礎が図面と違い業者と設計変更などになり問題がある場合が、過去多々あります
  ね。

 ・あなた様で検討費用は、撤去工事設計図、設計書で別途、撤去工事の見積もりに入れれば都も認
  めてくれますね。(設計の経費率、と施工の経費率が大きく違う)

 ・したがって、都が基礎撤去を発注するする場合、事前に設計を発注しなければなりませんね。
  それも設計経費率を計上して。(施工の経費率は少ない数値%)

3.基礎撤去の金額を都側でも積算して先に提示してくれと依頼すればOKです。
 (ただし、都側に、特殊な工事の工法設計、見積もりをする職員がいませんね。)
  出来なければ、別途発注してくださいと依頼することですね(関係者の随意契約であなた様の
  設計会社で設計をすればよくなります)
  並行して、別途撤去工事の工法見積もりを業者に依頼すればと思います。最低2社外注見積り。

4.間違いですね、公共工事の場合は原則、利益のみですね。固定費などは別途工事費などで検討、
 ネゴ交 渉となると思います。逆にいい案を都側に研究してくれと依頼するのがいいですね。
 きっといい考えがもらえますよ。

5.公共工事に寄与されている姿に感銘を受けます。ただし、基礎撤去について、再考を都側に申し
 こまれたほうが得策だと思います。

1.利益のみですね。間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
 陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
 基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
 基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
 がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
 けです。)
 ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証...続きを読む

Q用地買収、移転補償費の交渉

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地:90坪で2190万円。(現在、坪17~18万円で売買されている地域です)
建物:延床70坪で3750万円。(工作物、立木、動産移転など含む)

本音は、あと500万円くらいは貰いたいのですが…
交渉の余地はどれ位あるものでしょうか?
また交渉のうまい仕方は?
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

#2です。直接の回答ではないのですが、#3さんにかなり侮蔑的な表現を感じましたので補足します。
私の経験は、今、正に進行中の案件です。
概略を説明しますと、
行政側からの条件提示(この条件を仮に100とします)
当方から150の回答(『これは、幾らなんでも無茶だよなーと思いました、『数字の組立てはお任せしますので、もう少し条件を上げて頂けませんか』という発言を、この時しました)
行政側からの再回答が104でした。
この経験を踏まえて4%の上乗せが出来るのではないでしょうか、と回答しました。
#2さんの御経験とは異なるかもしれませんが、最新情報としては、価値があると思えるのですが、如何。

Q土地収用法を伴わない残地買取請求権について

 公共事業に伴う残地買取(特に残地利用価値に事業者と地権者に認識の差がある場合)についてどなたか詳しい方教えていただけないでしょうか。

 土地収用法第76条に残地に関する収用請求権が規定されており、収用委員会の裁決を仰ぐことになっていますが、収用法が適用されるのは、よっぽどの取得困難用地であると認識しています。
 そこで、収用法を適用していない公共事業での残地の買取請求は、権利として補償されているのでしょうか?それとも残地補償で処理されてしまい、不満であれば
 用地提供拒否→事業認定→強制収用
の道をたどるのでしょうか。

 巷ではこのような残地問題は数多くあると思われますが強制収用まで行くケースは稀だと思っています。地権者から「このぐらい買い取ってよ」と言われて、事業者がどのような”法的根拠”の上で対応するのか教えていただきたいのです。

 もう1点、収用法まで行かないように、すんなり用地提供した方が地権者にとって得な点はあるのでしょうか?

 長々とした文章ですが、興味を持っていただいた方、どうかよろしくお願いいたします。
 

 公共事業に伴う残地買取(特に残地利用価値に事業者と地権者に認識の差がある場合)についてどなたか詳しい方教えていただけないでしょうか。

 土地収用法第76条に残地に関する収用請求権が規定されており、収用委員会の裁決を仰ぐことになっていますが、収用法が適用されるのは、よっぽどの取得困難用地であると認識しています。
 そこで、収用法を適用していない公共事業での残地の買取請求は、権利として補償されているのでしょうか?それとも残地補償で処理されてしまい、不満であれば
 用地提供拒...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業、例えば道路拡幅による用地買収が一般てきであると思いますが、通常は道路拡幅によって全筆買収、もしくは若干の潰地買収であればこのような問題は生じないと思います。
 質問者様の質問は、用地買収によりその残地が用途を失うことを危惧されているのだと思いすが、地権者より全筆買収の希望があった場合に行政側が必要と認められれば全筆買収可能であると思われます。(例えばその場所に待避所が必要であるとか。担当者とよく相談して下さい。)
つまりは、法的根拠は無いと思われます。
 行政側は、監査、あるいは会計検査院の検査で説明できれば問題ないわけです。
 また、収用法までいかないで地権者が得することは、地域の話題にならないことでしょうか。(買収に応じないところは道路が寸断、あるいは複車線が単線に変わって、見せしめのような状況になる。あるいは土地収用法で執行されたときの悲惨な状況)


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