底地を親子の共同出資で購入する時

底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば問題はないと聞きました。
ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、すっきりしないと難色を示しています。「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか？
また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法（余分な税金がかからない方法）があったら教えてください。父も子も単独で購入する資力はありません（ローンを組む気もない）が、何とか全部購入したいと考えています。
来週中には方法を決めなければいけないので、良いアドバイスをお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/12 13:08

＞底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。

仮に借地権割合を７０％とします。
土地の時価を２０００万円として、借地権価格は１４００万円（お父上所有）
底地価格は６００万円。

＞税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
＞持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
＞問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま５０％お父上５０％の持分で底地購入すれば
土地の所有権（底地）は５０％５０％で共有登記され
その土地にお父上の借地権が存続するわけです。


＞ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、
＞すっきりしないと難色を示しています。
すっきりしないというのは、借地権契約の曖昧さでしょう。地主の権利を承継する
のは、お父上と質問者さま。
借地契約は、お父様と質問者さま＋お父様という感じで自己契約になるあたりが
気持ち悪いといえば気持ち悪いです。

税務上は、普通は２親等の借地関係ですから使用貸借つまり地代をとらなくても
贈与等にあたりません。
しかし、このケースではすでにあった賃借権のある底地を子供である質問者さま
が取得したわけで、借地権の地位は存続しているため地代の支払いをしないと
いけません。ただし底地の半分はお父上のものですから今までの地代の半分
ということになります。
これが、おそらく年間１１０万円以下だとすれば、はらわなくても問題ないと
税理士が言っているのだと思います。

ただ、問題は家屋です。今回底地を買い取るのにあわせて今後家屋を建て直すとなれば
家屋の建替えに対する出資額と建物所有権の持分をあわせておく必要があります。
これも５０％５０％で登記がなされると、この時点でお父様の借地権が半分消えて
なくなるという奇妙なことになります。


もうひとつは、６００万円の底地全部を父上が買って、その資金は質問者さまが
貸与する。そうすれば土地建物ともお父さまの所有になります。
ここで借地権は消えますから、この段階で貸した３００万円で父から家屋を買い取れば
（古家なら相当額で買えますが築浅なら共有持分の買い取り）
お父様の土地に共有名義の建物が乗っている形になります。

＞「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、
＞税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
＞このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか？

税理士案は
自己契約の借地権という奇妙な事態が発生するのと、土地の所有権が
実際には、借地権・底地権という形でなく、３００万の所有権と１７００万の
所有権という形で解釈される可能性があります。
そのための、借地権の地位を残す書面をいれるのですが、地代の支払いを
義務付けられる点がやっかい。

さて、これでいってその後
家を壊した瞬間に、質問者さまの借地契約を明確にしておかないと
借地契約が解除されたとみなされて、権利金相当の資金が
親子で贈与された云々の解釈が発生する可能性があります。
なにしろ底地の共有と全部の土地の共有では価値がまるでちがい
ます。

＞また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法（
＞余分な税金がかからない方法）があったら教えてください。

３００万円（質問者さまの出資分）と１４００万円（借地権価格）＋
３００万（お父上の出資分）を足して
お父上　1700　質問者さま３００の持分比で土地を共有する登記にするのが
一番確実な方法でしょう。

この回答へのお礼

yamadanaokakashi様、親切丁寧なご回答ありがとうございました。今まで漠然としていた不安が、素人なりにも理解がすすみ、解消に向かっています。本当にありがとうございました。

今のところ、父はそこで商売をやっており、母も今の家に愛着を持って住んでいるので、親が健在中は子が家屋の建て替えなどは考えておりません。

が、yamadanaokakashi様がおっしゃる「家を壊した瞬間に、質問者さまの借地契約を明確にしておかないと
借地契約が解除されたとみなされて、権利金相当の資金が親子で贈与された云々の解釈が発生する可能性があります。」という心配は、以上のような状況（建て替え計画がない限り）であれば発生しないのでしょうか。

そのためにも、父1700、子300の持分比で共有する方がいいということでしょうか？

まだまだ不勉強のようです。よろしくお願いします。

お礼日時：2005/12/12 23:48

No.6 回答者： matthewee 回答日時： 2005/12/15 23:11

１．借地借家法（※）で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう」と定義されます（同法２条）。

※「借地借家法」は平成４年から施行され、それ以前の借地契約には「借地法」が適用されます。今回のご質問は旧法である「借地法」がそのまま適用されるのですが、結論は変わらないので、借地借家法の条文を示します。

　建物の所有者が「父」であり、土地の所有権の持分が「父」以外であれば、その持分割合に応じて借地していることになります。
　このとき、「父」が“適正な地代”を父本人以外の共有者に支払っていれば、土地の賃借権であると認められるので、借地借家法で保護される「借地権」が存在することになります。
　要するに、土地の所有権の持分割合をどのように設定しても、“適正な地代”を支払っていれば、「借地権」が消滅することはありません。

　例えば、土地の持分割合を１７：３で所有権移転登記をした場合、これは、土地の所有権の共有割合が１７：３であるという事実を表しているだけであり、土地の登記事項から借地権の存在を伺い知ることはできません。
　今回購入する土地について、父１７：子３の割合で登記するということは、単に、土地の共有持分が父１７、子３であることを公示するだけです。

２．ただし、「父」が“適正な地代”を父本人以外の共有者に支払っていない場合、賃貸借とは認められず、無償の使用貸借となるので（＝固定資産税相当額の低廉な地代でも使用貸借です）、借地借家法で保護される「借地権」が存在しないことになります。
　
　通常、親子間で地代の授受はないことが多いので、土地を子が購入した場合、いつの間にか「借地権」が消滅してしまうことになります。

　しかし、財産価値がある「借地権」が消滅してしまうことを税務当局は、見逃せないようです。
　財産評価基本通達で「借地権」の評価方法を画一的に決め、「借地権」評価額相当が親から子への贈与だと認定し、高税率の贈与税を課税してくるのです。

　このとき、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出しておけば、「借地権」は親から子への贈与だと認定されません。結果として、贈与税は課税されないことになります（下記、国税庁ＨＰ参照）。
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/sisan/anna …

　その分、相続税の計算のときには、底地の共有持分の評価額と合わせて、「借地権」評価額も加算されて「父」の相続財産に入れられるので、遺産が多いと、相続税として課税される可能性があります。
　もっとも、相続税は基礎控除が大きいため、贈与税ほど過酷な税金を支払うことはないと思います。

３．質問文に対する回答ですが、今回は、贈与税に関する対策だと思います。とすれば、税理士の方のご回答が正解だと思います。
　
　質問者さんと「父」が購入するのは、「借地権」の付着した土地の所有権であり、「借地権」ではないはずです。
　基本的には、土地の購入代金の割合に応じて、共有持分を登記するはずです。

　具体例をあげると、更地の評価額１０００万円、借地権割合６０％の土地について、父と子が半分ずつ資金を出して土地を購入したと仮定します。（＝なお、評価額、借地権割合は財産評価基本通達によるものであり、実勢価格ではありません）
　
　借地権価格６００万円、底地価格４００万円について、土地の所有権登記を父１／２、子１／２で行った場合、借地権価格の半分３００万円相当が父から子へ贈与されたとみなされる可能性があります（＝贈与税が課税される）。
　しかし、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出していれば、借地権の贈与とはみなされず、贈与税が課税されることはありません。
　ただし、父が亡くなったときには、借地権価格６００万円と、底地価格２００万円の合計８００万円を遺産として、相続税を計算します。

　蛇足ですが、もし、「借地権」を考慮に入れなければ、土地は更地評価されるので、父の遺産は５００万円（＝共有持分の１／２）となり、差額の３００万円が子に贈与されていたということになります。

　司法書士の方が「すっきりしないと難色を示す」理由は何でしょうか（私の知識では予想もできませんが…）。

　なお、今回の事案については事前に、必ず税務署で確認して下さい。ご相談先は、最寄りの税務署です。

この回答へのお礼

matthewee様ご丁寧な回答ありがとうございました。お礼が遅くなって申し訳ありません。先日税務署にも確認しに行ってまいりました。「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」の書き方もしっかり教わってきました。何分にもはじめて経験することばかり。慎重にコトを進めたいと思っているうちに、何がなんだかわからなくなってしまい、皆様に助けていただきありがたく思っております。
matthewee様のご回答も、父にしっかり説明させていただきます。本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/12/19 23:23

No.5 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/14 09:29

>（2）のケースは、父1700、子300で登記すれば、借地権は消えるということでし

ょうか？

借地権が消える場合とは
(1)借地権者が底地を買い取る場合
(2)建物が滅失した場合
(3)建替えなどを地主が正等な事由で拒んだ場合
(4)地主が自己使用などの正当な事由で借地権を
　買い取った場合
です。
また借地権が存在するとは
(1)契約が存在し、承継者がいる場合
(2)税務上借地権利金の贈与を認めざるをえない場合
　法定地上権（地主と建物所有者の名義が異なるケース）
　などです。
(3)親子間の借地では税法上は借地扱いしません。
　

＞そのとき、土地の賃貸借契約はどうなるのでしょうか？
地主の地位を借地権者が買い取っていれば、自分が債権者で
かつ債務者になりますから、契約は無しということです。
自分に借金して自分に返すというのは無意味ですから。


＞借地権者の地位
＞に変更がない旨の申し出というのはどうなってしまうのでしょうか？
1700：300の比率なら、地位に変更のない申し出は出さないのです。

この回答へのお礼

毎日ごていねいな回答をありがとうございます。父が全部底地を買い取れば借地権が消えるというのはわかりやすいのですが、今回はそうでないので、1700：300して、消えるものなのでしょうか？その方法で譲渡所得税とかはかかってこないものなのでしょうか？ご回答をいただくたびに質問が増えて申し訳ありません。こういうことは、どこに聞きにいくのがよいのでしょうか？不動産の売買の素人がいける、yamadanaokakashiさんのようなワンストップ相談所があるといいなあと思いました。

お礼日時：2005/12/15 00:05

No.4 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/13 11:37

二重投稿になってしまいました

＿|￣|○

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/13 11:03

方法は二つあって、

(1)借地権を存続させたまま底地を共有する形
(2)底地を買い取った時点で、借地契約を消滅させる形
の２種類があるということです。

(1)の場合は地代を従来どおり払うけど払う先はお父様から
息子さんへ半額ということです。
この場合登記は
１）土地所有権　質問者さま50％　お父上50％
　　建物所有権　　　お父上　100％
　　としかかかれておらず、借地権の有無が曖昧です。
　　実際には建物の所有者に借地権がついているいう理解
　　になります。
ですから、建物が譲渡された場合、建物の正味価格のみならず
借地権価格が譲渡されたとみなされます。
取り壊して建替えた際も、建替えた後の建物保有者が質問者
さまであった場合、お父上の借地権を贈与されたとみなされ
る可能性があるということです。
　　
(2)の場合は、借地権そのものが消えているかわりに本来
お父さんが持っていた借地権価格（借地の権利金のようなもの）
と底地の売買価格をもってお父さんの持分にせねばなりません。
つまり
２）土地所有権　　質問者さま１５％　お父様８５％
　　建物所有権　　お父上１００％

＞・・・という心配は、以上のような状況（建て
替え計画がない限り）であれば発生しないのでしょうか。
建替え計画がなくかつ家賃支払いが明確であれば・・です。
家賃が贈与税の基礎控除１１０万円の枠内であっても
土地賃貸借契約はあったほうがいいでしょう。

＞そのためにも、父1700、子300の持分比で共有する方がいい
ということでしょうか？
何か特別の意図がない限り、そうするのが普通だと私も
司法書士の先生も考えると思います。

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/13 11:04

方法は二つあって、

(1)借地権を存続させたまま底地を共有する形
(2)底地を買い取った時点で、借地契約を消滅させる形
の２種類があるということです。

(1)の場合は地代を従来どおり払うけど払う先はお父様から
息子さんへ半額ということです。
この場合登記は
１）土地所有権　質問者さま50％　お父上50％
　　建物所有権　　　お父上　100％
　　としかかかれておらず、借地権の有無が曖昧です。
　　実際には建物の所有者に借地権がついているいう理解
　　になります。
ですから、建物が譲渡された場合、建物の正味価格のみならず
借地権価格が譲渡されたとみなされます。
取り壊して建替えた際も、建替えた後の建物保有者が質問者
さまであった場合、お父上の借地権を贈与されたとみなされ
る可能性があるということです。
　　
(2)の場合は、借地権そのものが消えているかわりに本来
お父さんが持っていた借地権価格（借地の権利金のようなもの）
と底地の売買価格をもってお父さんの持分にせねばなりません。
つまり
２）土地所有権　　質問者さま１５％　お父様８５％
　　建物所有権　　お父上１００％

＞・・・という心配は、以上のような状況（建て
替え計画がない限り）であれば発生しないのでしょうか。
建替え計画がなくかつ家賃支払いが明確であれば・・です。
家賃が贈与税の基礎控除１１０万円の枠内であっても
土地賃貸借契約はあったほうがいいでしょう。

＞そのためにも、父1700、子300の持分比で共有する方がいい
ということでしょうか？
何か特別の意図がない限り、そうするのが普通だと私も
司法書士の先生も考えると思います。

この回答へのお礼

お忙しいところありがとうございます。とても感謝してます。
まだ、わからないことがあって…何度もすみません。
（2）のケースは、父1700、子300で登記すれば、借地権は消えるということでしょうか？そのとき、土地の賃貸借契約はどうなるのでしょうか？借地権者の地位に変更がない旨の申し出というのはどうなってしまうのでしょうか？

今のところ建て替えの予定はまったくないので、昨日のような質問をしたのですが、万が一、地震でもおきて、建て替えを余儀なくされてしまったような場合も考えて、できるだけややこしくない方法でと考えております。

とんちんかんな質問をしているかもしれませんが、よろしくご教授ください。

お礼日時：2005/12/13 21:21