女子の「頭皮」のお悩み解決の選択肢とは?

底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば問題はないと聞きました。
ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、すっきりしないと難色を示しています。「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?
また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。父も子も単独で購入する資力はありません(ローンを組む気もない)が、何とか全部購入したいと考えています。
来週中には方法を決めなければいけないので、良いアドバイスをお願いします。

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A 回答 (6件)

>底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。


仮に借地権割合を70%とします。
土地の時価を2000万円として、借地権価格は1400万円(お父上所有)
底地価格は600万円。

>税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
>持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
>問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま50%お父上50%の持分で底地購入すれば
土地の所有権(底地)は50%50%で共有登記され
その土地にお父上の借地権が存続するわけです。


>ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、
>すっきりしないと難色を示しています。
すっきりしないというのは、借地権契約の曖昧さでしょう。地主の権利を承継する
のは、お父上と質問者さま。
借地契約は、お父様と質問者さま+お父様という感じで自己契約になるあたりが
気持ち悪いといえば気持ち悪いです。

税務上は、普通は2親等の借地関係ですから使用貸借つまり地代をとらなくても
贈与等にあたりません。
しかし、このケースではすでにあった賃借権のある底地を子供である質問者さま
が取得したわけで、借地権の地位は存続しているため地代の支払いをしないと
いけません。ただし底地の半分はお父上のものですから今までの地代の半分
ということになります。
これが、おそらく年間110万円以下だとすれば、はらわなくても問題ないと
税理士が言っているのだと思います。

ただ、問題は家屋です。今回底地を買い取るのにあわせて今後家屋を建て直すとなれば
家屋の建替えに対する出資額と建物所有権の持分をあわせておく必要があります。
これも50%50%で登記がなされると、この時点でお父様の借地権が半分消えて
なくなるという奇妙なことになります。


もうひとつは、600万円の底地全部を父上が買って、その資金は質問者さまが
貸与する。そうすれば土地建物ともお父さまの所有になります。
ここで借地権は消えますから、この段階で貸した300万円で父から家屋を買い取れば
(古家なら相当額で買えますが築浅なら共有持分の買い取り)
お父様の土地に共有名義の建物が乗っている形になります。

>「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、
>税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
>このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?

税理士案は
自己契約の借地権という奇妙な事態が発生するのと、土地の所有権が
実際には、借地権・底地権という形でなく、300万の所有権と1700万の
所有権という形で解釈される可能性があります。
そのための、借地権の地位を残す書面をいれるのですが、地代の支払いを
義務付けられる点がやっかい。

さて、これでいってその後
家を壊した瞬間に、質問者さまの借地契約を明確にしておかないと
借地契約が解除されたとみなされて、権利金相当の資金が
親子で贈与された云々の解釈が発生する可能性があります。
なにしろ底地の共有と全部の土地の共有では価値がまるでちがい
ます。

>また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(
>余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。

300万円(質問者さまの出資分)と1400万円(借地権価格)+
300万(お父上の出資分)を足して
お父上 1700 質問者さま300の持分比で土地を共有する登記にするのが
一番確実な方法でしょう。
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この回答へのお礼

yamadanaokakashi様、親切丁寧なご回答ありがとうございました。今まで漠然としていた不安が、素人なりにも理解がすすみ、解消に向かっています。本当にありがとうございました。

今のところ、父はそこで商売をやっており、母も今の家に愛着を持って住んでいるので、親が健在中は子が家屋の建て替えなどは考えておりません。

が、yamadanaokakashi様がおっしゃる「家を壊した瞬間に、質問者さまの借地契約を明確にしておかないと
借地契約が解除されたとみなされて、権利金相当の資金が親子で贈与された云々の解釈が発生する可能性があります。」という心配は、以上のような状況(建て替え計画がない限り)であれば発生しないのでしょうか。

そのためにも、父1700、子300の持分比で共有する方がいいということでしょうか?

まだまだ不勉強のようです。よろしくお願いします。

お礼日時:2005/12/12 23:48

1.借地借家法(※)で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう」と定義されます(同法2条)。



※「借地借家法」は平成4年から施行され、それ以前の借地契約には「借地法」が適用されます。今回のご質問は旧法である「借地法」がそのまま適用されるのですが、結論は変わらないので、借地借家法の条文を示します。

 建物の所有者が「父」であり、土地の所有権の持分が「父」以外であれば、その持分割合に応じて借地していることになります。
 このとき、「父」が“適正な地代”を父本人以外の共有者に支払っていれば、土地の賃借権であると認められるので、借地借家法で保護される「借地権」が存在することになります。
 要するに、土地の所有権の持分割合をどのように設定しても、“適正な地代”を支払っていれば、「借地権」が消滅することはありません。

 例えば、土地の持分割合を17:3で所有権移転登記をした場合、これは、土地の所有権の共有割合が17:3であるという事実を表しているだけであり、土地の登記事項から借地権の存在を伺い知ることはできません。
 今回購入する土地について、父17:子3の割合で登記するということは、単に、土地の共有持分が父17、子3であることを公示するだけです。

2.ただし、「父」が“適正な地代”を父本人以外の共有者に支払っていない場合、賃貸借とは認められず、無償の使用貸借となるので(=固定資産税相当額の低廉な地代でも使用貸借です)、借地借家法で保護される「借地権」が存在しないことになります。
 
 通常、親子間で地代の授受はないことが多いので、土地を子が購入した場合、いつの間にか「借地権」が消滅してしまうことになります。

 しかし、財産価値がある「借地権」が消滅してしまうことを税務当局は、見逃せないようです。
 財産評価基本通達で「借地権」の評価方法を画一的に決め、「借地権」評価額相当が親から子への贈与だと認定し、高税率の贈与税を課税してくるのです。

 このとき、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出しておけば、「借地権」は親から子への贈与だと認定されません。結果として、贈与税は課税されないことになります(下記、国税庁HP参照)。
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/sisan/anna …

 その分、相続税の計算のときには、底地の共有持分の評価額と合わせて、「借地権」評価額も加算されて「父」の相続財産に入れられるので、遺産が多いと、相続税として課税される可能性があります。
 もっとも、相続税は基礎控除が大きいため、贈与税ほど過酷な税金を支払うことはないと思います。

3.質問文に対する回答ですが、今回は、贈与税に関する対策だと思います。とすれば、税理士の方のご回答が正解だと思います。
 
 質問者さんと「父」が購入するのは、「借地権」の付着した土地の所有権であり、「借地権」ではないはずです。
 基本的には、土地の購入代金の割合に応じて、共有持分を登記するはずです。

 具体例をあげると、更地の評価額1000万円、借地権割合60%の土地について、父と子が半分ずつ資金を出して土地を購入したと仮定します。(=なお、評価額、借地権割合は財産評価基本通達によるものであり、実勢価格ではありません)
 
 借地権価格600万円、底地価格400万円について、土地の所有権登記を父1/2、子1/2で行った場合、借地権価格の半分300万円相当が父から子へ贈与されたとみなされる可能性があります(=贈与税が課税される)。
 しかし、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出していれば、借地権の贈与とはみなされず、贈与税が課税されることはありません。
 ただし、父が亡くなったときには、借地権価格600万円と、底地価格200万円の合計800万円を遺産として、相続税を計算します。

 蛇足ですが、もし、「借地権」を考慮に入れなければ、土地は更地評価されるので、父の遺産は500万円(=共有持分の1/2)となり、差額の300万円が子に贈与されていたということになります。

 司法書士の方が「すっきりしないと難色を示す」理由は何でしょうか(私の知識では予想もできませんが…)。

 なお、今回の事案については事前に、必ず税務署で確認して下さい。ご相談先は、最寄りの税務署です。
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この回答へのお礼

matthewee様ご丁寧な回答ありがとうございました。お礼が遅くなって申し訳ありません。先日税務署にも確認しに行ってまいりました。「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」の書き方もしっかり教わってきました。何分にもはじめて経験することばかり。慎重にコトを進めたいと思っているうちに、何がなんだかわからなくなってしまい、皆様に助けていただきありがたく思っております。
matthewee様のご回答も、父にしっかり説明させていただきます。本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/12/19 23:23

>(2)のケースは、父1700、子300で登記すれば、借地権は消えるということでし


ょうか?

借地権が消える場合とは
(1)借地権者が底地を買い取る場合
(2)建物が滅失した場合
(3)建替えなどを地主が正等な事由で拒んだ場合
(4)地主が自己使用などの正当な事由で借地権を
 買い取った場合
です。
また借地権が存在するとは
(1)契約が存在し、承継者がいる場合
(2)税務上借地権利金の贈与を認めざるをえない場合
 法定地上権(地主と建物所有者の名義が異なるケース)
 などです。
(3)親子間の借地では税法上は借地扱いしません。
 

>そのとき、土地の賃貸借契約はどうなるのでしょうか?
地主の地位を借地権者が買い取っていれば、自分が債権者で
かつ債務者になりますから、契約は無しということです。
自分に借金して自分に返すというのは無意味ですから。


>借地権者の地位
>に変更がない旨の申し出というのはどうなってしまうのでしょうか?
1700:300の比率なら、地位に変更のない申し出は出さないのです。
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この回答へのお礼

毎日ごていねいな回答をありがとうございます。父が全部底地を買い取れば借地権が消えるというのはわかりやすいのですが、今回はそうでないので、1700:300して、消えるものなのでしょうか?その方法で譲渡所得税とかはかかってこないものなのでしょうか?ご回答をいただくたびに質問が増えて申し訳ありません。こういうことは、どこに聞きにいくのがよいのでしょうか?不動産の売買の素人がいける、yamadanaokakashiさんのようなワンストップ相談所があるといいなあと思いました。

お礼日時:2005/12/15 00:05

二重投稿になってしまいました


_| ̄|○
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方法は二つあって、


(1)借地権を存続させたまま底地を共有する形
(2)底地を買い取った時点で、借地契約を消滅させる形
の2種類があるということです。

(1)の場合は地代を従来どおり払うけど払う先はお父様から
息子さんへ半額ということです。
この場合登記は
1)土地所有権 質問者さま50% お父上50%
  建物所有権   お父上 100%
  としかかかれておらず、借地権の有無が曖昧です。
  実際には建物の所有者に借地権がついているいう理解
  になります。
ですから、建物が譲渡された場合、建物の正味価格のみならず
借地権価格が譲渡されたとみなされます。
取り壊して建替えた際も、建替えた後の建物保有者が質問者
さまであった場合、お父上の借地権を贈与されたとみなされ
る可能性があるということです。
  
(2)の場合は、借地権そのものが消えているかわりに本来
お父さんが持っていた借地権価格(借地の権利金のようなもの)
と底地の売買価格をもってお父さんの持分にせねばなりません。
つまり
2)土地所有権  質問者さま15% お父様85%
  建物所有権  お父上100%

>・・・という心配は、以上のような状況(建て
替え計画がない限り)であれば発生しないのでしょうか。
建替え計画がなくかつ家賃支払いが明確であれば・・です。
家賃が贈与税の基礎控除110万円の枠内であっても
土地賃貸借契約はあったほうがいいでしょう。

>そのためにも、父1700、子300の持分比で共有する方がいい
ということでしょうか?
何か特別の意図がない限り、そうするのが普通だと私も
司法書士の先生も考えると思います。
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方法は二つあって、


(1)借地権を存続させたまま底地を共有する形
(2)底地を買い取った時点で、借地契約を消滅させる形
の2種類があるということです。

(1)の場合は地代を従来どおり払うけど払う先はお父様から
息子さんへ半額ということです。
この場合登記は
1)土地所有権 質問者さま50% お父上50%
  建物所有権   お父上 100%
  としかかかれておらず、借地権の有無が曖昧です。
  実際には建物の所有者に借地権がついているいう理解
  になります。
ですから、建物が譲渡された場合、建物の正味価格のみならず
借地権価格が譲渡されたとみなされます。
取り壊して建替えた際も、建替えた後の建物保有者が質問者
さまであった場合、お父上の借地権を贈与されたとみなされ
る可能性があるということです。
  
(2)の場合は、借地権そのものが消えているかわりに本来
お父さんが持っていた借地権価格(借地の権利金のようなもの)
と底地の売買価格をもってお父さんの持分にせねばなりません。
つまり
2)土地所有権  質問者さま15% お父様85%
  建物所有権  お父上100%

>・・・という心配は、以上のような状況(建て
替え計画がない限り)であれば発生しないのでしょうか。
建替え計画がなくかつ家賃支払いが明確であれば・・です。
家賃が贈与税の基礎控除110万円の枠内であっても
土地賃貸借契約はあったほうがいいでしょう。

>そのためにも、父1700、子300の持分比で共有する方がいい
ということでしょうか?
何か特別の意図がない限り、そうするのが普通だと私も
司法書士の先生も考えると思います。
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この回答へのお礼

お忙しいところありがとうございます。とても感謝してます。
まだ、わからないことがあって…何度もすみません。
(2)のケースは、父1700、子300で登記すれば、借地権は消えるということでしょうか?そのとき、土地の賃貸借契約はどうなるのでしょうか?借地権者の地位に変更がない旨の申し出というのはどうなってしまうのでしょうか?

今のところ建て替えの予定はまったくないので、昨日のような質問をしたのですが、万が一、地震でもおきて、建て替えを余儀なくされてしまったような場合も考えて、できるだけややこしくない方法でと考えております。

とんちんかんな質問をしているかもしれませんが、よろしくご教授ください。

お礼日時:2005/12/13 21:21

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Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q借地の買取による不動産取得税

借地に建物を建てて住んでいます。地主から底地を買わないかとの打診があり買うことにしました。

県税事務所に土地の不動産取得税のことを聞くと更地の取得と税額が変わらないことがわかりました。

更地を買い自己居住用の建物を建てると一旦は納付した土地に関する取得税が(ほぼ)還付されます。当然建物の取得税が新たにかかりますが。

図解します。

1.更地取得→土地取得税課税(A)→建物新築→土地取得税還付(-A)・建物取得税課税(B)
→支払税額:A-A+B=B

2.借地→建物新築→建物取得税課税(B)→借地取得→土地取得税課税(A)
→支払税額:A+B


要するに借地に建物を建ててから借地を買った場合は土地の取得税分まるまる負担する計算になります。


なぜこのような制度になっているのでしょうか?推測でも構いませんのでご意見をお願いします。

Aベストアンサー

借地でも建物新築時から1年以内の所有権の取得の場合は、土地に関しても軽減措置の対象となります。
要は、居宅建物の取得(新築)を当初の土地の取得目的とした場合のみ、不動産取得税を軽減するという趣旨だと思います。
中古住宅の場合は、同時取得が基本ですから、新築との比較から不公平感が無いように一律の築年数による控除額を設けているのでしょう。
更地を取得して3年以内に新築すれば、適用になる事からもそうではないでしょうか?
家屋の最大面積も240m2までと富裕層などの床面積が70坪を越える豪邸などはそもそも対象となりません。

当方不動産業者ですが、例えば居宅用などの開発用地を取得して、一時的に取得税は支払いますが、その後購入者や建売業者などが新築して、登記後に、その登記事項や建築確認通知など提出することにより、還付を受けられます。
このことからも、居宅新築という経済行為を条件に、課税を軽減する特典を設けているのだと思います。
それが絡まない取引は一律、財産を取得するための行為として課税対象としているのでしょう。

Q親の借地の底地を息子が購入借地権は其の儘使用貸借

地主Aから借地権者である父Bの底地を息子CがAから購入をする予定です
(古屋を滅失させて建て替える予定です)(100坪以上路線価5千万以上)
(Bは100坪未満の土地に自宅あり)
相続税絡みの疑問ですが税理士の方a)曰く
* 借地権は其の儘にして使用貸借にすれば良い(其れなりの手続をして)
   其れだと借地権の贈与にはならない

そこで疑問点が諸々出てきます

1.借地権をそのままにしてと言っても購入した時点でBのAに対する借地権は
  消滅すると考えられるのですが之が判りません
2.其れなりの手続とは「借地権者の地位に変更がない旨の申出」を
  することの様ですが 之は「借地権の使用貸借に関する確認書」の事でしょうか
  他の税理士の方b)は「借地権使用貸借ーーー}の様式は建物が法人の場合に
  使うのもだ申します
3.使用貸借にした場合に当面は借地権の贈与の問題は発生しなくても
  相続の時にまるまる相続税が現在の評価額を基準に掛る懸念が有ります
4.底地を購入する時にたとえ10%でも父Bの持ち分が有った方が良いか
  それの効果は?
  登記の持ち分割合はBの出資金の割合よりも少し多めに登記をする
  (例:200万位なら資金調達の問い合わせも無いと考えて)
5.息子Cが(使用貸借で)使っている土地の借地権はD地区なので60%になるのは
  どの様な場合でしょうかー(Bが購入した土地をCが地代(例ー固定資産税の2-3倍)を
  払って使用している場合を除いて)
6.登記の名義人をCにした場合の借地権の贈与税を回避する方策として
  税理士a)さんの案です
7.購入予定の土地が100坪以上なので分筆も考えています
  Bには子Dもいます又妻B’もいます

今の所上記のような疑問が有りますので宜しくお願いします
  

地主Aから借地権者である父Bの底地を息子CがAから購入をする予定です
(古屋を滅失させて建て替える予定です)(100坪以上路線価5千万以上)
(Bは100坪未満の土地に自宅あり)
相続税絡みの疑問ですが税理士の方a)曰く
* 借地権は其の儘にして使用貸借にすれば良い(其れなりの手続をして)
   其れだと借地権の贈与にはならない

そこで疑問点が諸々出てきます

1.借地権をそのままにしてと言っても購入した時点でBのAに対する借地権は
  消滅すると考えられるのですが之が判りません
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Aベストアンサー

常識的論として、父の所有する建物があるので借地権がある。だから底地を安く買うことが出来る。その権利を利用して子が底地を買うと、父から子への借地権の贈与になると思われる。
贈与税を逃れるために、その土地を子が地主から買って、今度は息子が地主に置き換わっただけだから、父はそのまま借地権を保有しているとの解釈なのですね。
しかし、借地権が無ければ安く買えないので、一般の高い取引値段で買うことはしないわけです。この時点で、父の借地権を子が貰ったことになると考えられる。
それを税理士が言うように、子の買った土地を父への使用賃貸にすれば税金が発生しないというのには疑問点がある。税理士よりも税務署に確認した方が良いと思います。したがって、1~7の質問の前提が異なるので答えられない。

Q借地権者(親)が子供と底地を共同購入した場合、借地権は全て消滅しますか?

乙地の借地権者Aが子Bと底地を半々で取得した場合、混同によって乙地の借地権の100%が消滅することになりますか?
それとも、乙地の借地権の50%が消滅し、50%がAに残ることになるのでしょうか?
借地権(債権)は分割できないので100%消えるような気もするのですが、実際のところはどうなんでしょうか。

なにぶん素人なもので間違った言葉の使い方をしているかもしれませんが、皆様のアドバイスをいただければ幸いです。

Aベストアンサー

結論としては借地権はAが100、底地はAが50・Bが50です。

混同というのは意味のない権利の並存が消滅するという話なので、持分に対して一部相殺するような考え方はしません。

登場人物がAのみであれば混同と言えるでしょうが、Bが登場する限りは借地権名義がAB共有でない限り混同にはなりません。


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