冬の風邪予防は「鼻○○○」が新常識!?>>

ちょっと複雑な状況なのですが、教えてください。

ある土地に建物(住居)が建っています。
土地(底地)の所有者は私でして、その土地には借地権が設定してあります。
借地権を所有しているのは私の妻です。

もともとその底地は地元の大地主が所有者で、妻の親が借地権を所有していました。
底地は私がその大地主から買い取り、借地権は妻が親から相続をしました。
妻から地代はもらっておらず、役所に借地権は放棄しない旨の申出書を提出しています。

今後、この底地と借地権をセットで、第三者に売却しようと考えています。
その際に、建物は取り壊さなければなりません。
そこで質問なのですが、
建物を取り壊す際にかかる費用は、通常誰が負担するのでしょうか?
借地権者の妻でしょうか?

また、仮に、底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

というのは、売却後にかかってくる譲渡所得を計算すると、私が取り壊し費用を負担した方が家庭に残るお金が多くなると試算しました。(間違ってるかもしれませんが。。)

A 回答 (1件)

> 建物を取り壊す際にかかる費用は、



 取り壊し費用の負担者は、通常は「建物の所有者」です。

 借地権と建物所有権は別の権利ですので、借地権者と建物所有者が違う場合もありえます。でも、本問では、(建物の所有者は誰かどこにも書かれていないですが)たぶん奥さんでしょうね。

 ということで、買主が「建物込みで買う」と言うのでなければ、奥さんが取り壊すことになります。奥さんが借地権者だからではなくて、建物所有者だからです。


> 底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

 取り壊すべき建物所有者が赤の他人なら、たぶん税務署は何も言わないと思いますが、奥さんなので、「原則通り」ダメだと判断するでしょう。

 原則は、建物と借地権相当額は奥さんの物・権利だからです。譲渡による利益も損失も、利益が出れば税金の支払い義務も、奥さんに帰属すべき物です。夫婦親子だからどんぶり勘定にしていいという話にはなりません。むしろ厳しい目で見られます。

 個人的な奥さんの損益に質問者さんのお金が使われるなら、それは「贈与」ですので、贈与税が課税される危険があります。

 「役所に借地権は放棄しない旨・・・ 」とお書きですが、この役所とは税務署のことで、「無償返還しない旨の届け」のことだと思いますので、間違いなく税務署はそのように考えると思います。

 さらに、「売却後にかかってくる譲渡所得を計算すると、質問者さんが取り壊し費用を負担した方が家庭に残るお金が多くなる」、言い換えると、「国に入る税金が減る」ということですので、税務署が「原則をねじ曲げて税金を減らしてもいいですよ」などと言うハズがナイですね。

 売却すれば登記が移動しますし、登記が移動すれば税務署に把握されることになっているので、「売った」ということは必ずバレます。

 ふつうのサラリーマンが知らない「無償返還」に関する届けまで出していて、「税制については無知でした」「脱税の意思はありませんでした」と言っても無理だと思います。悪意に取られかねませんので、原則通りおやりになることをお勧めします。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはりそうですね。贈与に当たりますよね。
ご指摘ありがとうございます。

お礼日時:2014/12/05 19:49

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Aベストアンサー

NO1です。追加質問に答えます。
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なりません。
 一つの不動産を共有(共同と共有は違いますので、このさい検索してみてください)してる場合に、その解体費用を一人の共有者が全額負担しても贈与行為ではありません。
解体するときに共有持ち分に応じて負担すべしという税法の決まりはありません。
次の国税庁HPURLであるように、解体費用が贈与行為とされるのは「土地と建物を一緒にかう。その際に購入した建物を取り壊しして新しい建物を建てる」ケースです。
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2、連名の借用書では、配偶者からの贈与ということになったりはしないのでしょうか?
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 そこで、主たる債務者が夫、妻は保証人あるいは連帯保証人としておき、法的な立場をはっきりしておくべきでしょう。
 これは、あなたがお金を貸す場合に連名で貸した場合を考えるとわかりやすかろうと思います。

 つぎは、金銭消費貸借契約が贈与だと税務当局から認定されないように配慮がいります。
「借用証書があるから、贈与ではない」と主張しても、現実的に贈与と同じなら、贈与税課税対象に認定されます。
裁判までして戦えばよいのですが、その前に「贈与ではない」という金銭消費貸借契約書にしておくべきです。

1,000万円を赤の他人様に貸付するさいに、一般的には次のような契約になろうかと思います。
1担保をとる。
2支払い期限があり、それが現実的に履行できること。
3利息の徴収。
少なくともこの3つです。

贈与ではないというならば、上記の返済がされてることもいります。
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Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
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税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
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解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。

Q父名義の建物解体は、名義変更前と後、どちらが良い?

父親名義の土地と空き家(土地9坪、建物6坪)について。
父の名義にかかわらず、解体自体は出来るようですが、息子(私)に名義変更してから解体するのと、名義変更しないで解体するのと、どちらが良いでしょうか。税金面・手続き面で、メリット・デメリットを教えてください。
また、更地にしておくと固定資産税は上がると聞きました。空き家で残したほうが(維持費は掛かるけど)税金面には良さそうですが、取り壊すことによって、メリット・デメリットがありましたら教えてください。

Aベストアンサー

>息子(私)に名義変更してから…

簡単に名義変更って言いますが、有償ですか無償ですか。
有償なら父に「(譲渡) 所得税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
が発生する可能性がありますし、無償なら基本としては子に「贈与税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
が発生します。

>税金面・手続き面で…

税金面では言うまでもなく父名義のまま、手続面でも父に痴呆が出ているとかでない限り父に任せましょう。

>固定資産税は上がると聞きました。空き家で残したほうが(維持費は…

維持管理費は税金の差以上にかかります。
必要のない建物は壊してしまえば良いです。

Q解体した建物は取得費を計上できない?

譲渡所得を申告する際の、「建物の取得費」について教えてください。

35年前に購入した土地・建物を、12年前に建物を取壊して更地にし、去年、売却しました。

建物の取得費=建物の取得価額(約120万円)-償却費相当額

とあるのですが、23年目で解体しているため、償却費相当額を計算するのに用いる「経過年数」を何年にすれば良いか分かりません。
次のうちのいずれでしょうか?

1.利用した23年
2.35年
3.建物を取り壊しているので、償却済み。建物の取得費は0円
4.その他

どうかよろしく、お願い致します。

Aベストアンサー

所得税基本通達33-8では
土地の譲渡に際しその土地の上にある建物等を取壊し、又は除却したような場合において、その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、当該取壊し又は除却の時において当該資産につき「必要経費に算入される資産損失の金額」の規定に準じて計算した金額に相当する金額は、当該譲渡に係る譲渡費用とする。

とありますので、35年で償却計算して資産損失を出して良いと思います。
また、解体費用についても

所得税基本通達33-7では
「資産の譲渡に要した費用」とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く。)をいう。

(1)資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用

(2)(1) に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

ということで、取得費ではありませんが、譲渡費用として控除できると思います。

所得税基本通達33-8では
土地の譲渡に際しその土地の上にある建物等を取壊し、又は除却したような場合において、その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、当該取壊し又は除却の時において当該資産につき「必要経費に算入される資産損失の金額」の規定に準じて計算した金額に相当する金額は、当該譲渡に係る譲渡費用とする。

とありますので、35年で償却計算して資産損失を出して良いと思います。
また、解体費用についても

所得税基本通達33-7では
「資産...続きを読む

Q家の新築の際の贈与税は?

教えてください。
今年、家を新築し、名義は私本人にする予定です。

資金を
・建物の解体、設計費用  父より 100万円
・前払金 妻    200万円
     自己資金 300万円
中間、完成とも私の借入資金により工面をしたいと思います。
妻とはまだ、結婚後20年経過していないため、贈与税の心配もあることから、借入資金で100万円ほど返そうと思っています。(借入資金が棟上後でないと入ってこないため)
このようなお金の工面で贈与税は必要になるのでしょうか?
アドバイスをいただければと思います。

Aベストアンサー

妻の出資200万は非課税枠110万を超えるので贈与税の対象となりますが、100万後で返すのであれば非課税範囲にとどまりますから、結局贈与税はかかりません。

妻の出資200万をそのままにする場合には、その分だけ妻も土地、家屋のどちらか、あるいは両方合わせて相当額の持分を持てば贈与にはなりません。

Q借地上の建物の解体義務が借地人側にあるのはどういう時ですか

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

 2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?
3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
   いただけるのでしょうか? 今まで、何も請求することなくきていましたので・・・。
   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
   となりますか?
   以上ですが、よろしくお願いいたします。

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と...続きを読む

Aベストアンサー

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。

しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。

Q法人税・消費税修正申告納付の仕訳

税務監査が入り、前期分の法人税及び消費税の修正申告を
納付しなければならなくなりました。
処理後の仕訳の方法を教えていただけますでしょうか?

修正申告分法人税納付
法人税充当額 / 預金

修正申告分消費税納付
未払消費税 / 預金
それとも、租税公課など他の科目がよいでしょうか?

Aベストアンサー

消費税については、消費税に関する経理方法が税抜経理か税込経理かで取扱いが異なります。
税込経理の場合には回答No.1の方の回答にあるとおり損金経理を行うことになりますが、税抜経理の場合には、No.2の方が書いてあるとおり、その修正税額の発生原因に沿った計上が必要になります。
計上方法がわからなければ税務調査を担当した税務職員に確認すべきです。
税務調査で指摘があったときには、それについて今期はどのように経理すべきか、また今後同じようなことが発生した場合にどのように処理すべきかを徹底的に確認し、誤りをなくすことが必要です。

Q借地を手放す場合の元々建っている建物の解体費用について

借地権について教えてください。
旧借地権で借りている土地に持ち家が建っています。
私は結婚して家を出ており、父が亡くなって母が一人では住み続けられないということになりました。
先日地主さんに相談に行ったところ、地主さんの知っている不動産屋さんを紹介され、借地権を買い取ってくれるという話になりました。
たぶん建っている家を取り壊して、不動産屋さんが建て売りを建てて販売するという方向だと思うのですが、その場合家の解体費用などはこちらで全額もつことになるのでしょうか。
借地の契約書には、特に更地にして返還という内容はありません。
これから交渉が始まるので少しでも知識があればと思い質問しました。どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
不動産屋との金額の交渉ですね。
通常のケースですから、更地渡しの要求は無いと思います。但し、あまり金額が大きいと言ってくる可能性もあります。
解体費をどちらが持つかは法的に決まったことではなく、交渉の余地のある問題なんです。

ですから、よけいに、あなたはこちらから解体費の話はせずに「現状のままで」引き渡すのが当然という態度で臨めばいいのです。
相手は、おそらく解体費も計算に入れて金額を出してくると思います。

不動産屋が地主とどういう借地契約をするかはこのケースではあなたは関与してませんから、今後も関与しないことです。
「その問題はそちらでやってください。当方は希望の価格で売却できれば良いのです」という立場です。

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
不動産屋との金額の交渉ですね。
通常のケースですから、更...続きを読む

Q鉄骨造(骨格材肉厚)の厚さを知る方法

手元に竣工図があります。
素人です。鉄骨造ですが、下記のどれか知るためには竣工図のどこを見ればわかりますか。

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角の柱などもサイズの後に書いてあるのが厚さです。
□300×300×12
でしたら厚さ12ミリということです。

Q準確定申告の納付書

準確定申告の納付書記入で困っています。納付書の氏名は亡くなった申告者(被相続人)で氏名欄・整理番号は記入すればいいのでしょうか、それとも事業を承継した相続人(実際の納付者)で記入するのでしょうか?どなたか分かる方教えて下さい。

Aベストアンサー

ちょっと面倒ですが、納付書は各相続人ごとに自分の負担する税額分ずつのものを作成し、納付すると思います。

例えば被相続人(山田太郎)で30万円の税額の場合、相続人が妻(花子)と子供2人(次郎・良子)とすると・・

>氏名欄「被相続人 山田太郎  相続人 山田花子」 
>金額欄「15万円」←妻なので、法定相続2分の1相当額
これが1枚。

>氏名欄「被相続人 山田太郎  相続人 山田次郎」
>金額欄「7万5千円」←子供2人なので、法定相続2分の1の半分相当額
もう一人の子供の分(山田良子)も同様に作成します。これで子供の分は2枚。

合計3枚作成となります。整理番号は3枚とも被相続人のものを記入します。

例えばこの準確定申告の提出が期限後だとすると、こうして分けておかないと、延滞税や加算税を計算するとき基礎となる金額が不利になる場合があるそうです。
以前このように指導を受けたことがあります。



 


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