借地権の相続者

Question

妻の両親と義理の妹夫婦が住んでいましたが、ローン支払い継続ができなくなり私達夫婦が同居し残りのローン支払いを継続して行く事になりました。土地は借地、建物は義父と義理の妹名義です（義理の妹分は私への名義変更を考えています）。今後、土地の購入（土地は国からの借地、国より２年に１度程度の割合で売却の案内が来ていますのでそのタイミングに併せて）を考えていますが、その場合、土地購入者は私になりますが、義理の妹が借地件の権利を主張しています。つまりは「私名義で土地を購入する際に何かしらの金銭保障」が目的ではないかと思いますが、そんな要求に法的な根拠があるのかどうかが分かりません。現在、土地は国と義父との間での賃貸契約です。土地購入代金を負担しない義理の妹の主張はおかしいと思うのですが。どなたか教えて下さい。

chimechimedori · Accepted Answer

借地権を有しているのは、土地の借地契約を交わしている義父だと思います。
税務署にて、路線価を調べるとその土地の借地権の割合がわかりますので、仮に４０％としますと、義父が４０％の借地権、国が６０％の割合で路線価に基づいて算出された価格（相続時の財産評価額になる）の権利を有していることになります。借地権は、義父の財産なので、義父がなくなった場合は、子である奥様と義妹に相続の権利が発生するので、義妹はそれをおしゃっているのかも知れません。
　ここで、ご相談者様が土地を国から購入しますと、６０％の割合の価格の権利を有することになり、いわゆる地主となり、建物の権利者である義父と義妹から地代を支払ってもらうための契約を、国と変わって結ぶことになります。また、所有権はご相談者様にあるので、固定資産税等はご相談者様が支払っていくことになります。
　土地の借地権については、１００％ご相談者様の権利にするためには、義父から借地権を４０％の割合で買い取らなければなりません。この場合の借地権に相当する金銭は、当然、義父にお渡しすることになり、義妹には何の権利もありません。義父から義妹に生前贈与の形でその金銭を移動することは自由です。ただし、税務署にその旨の届出が必要です。その場合、義父がなくなったときに、相続人全員（奥様含む）で遺産分割しますが、義妹にはその金銭を生前に受け取っていたため、その分を含めて計算を行います。
ただし、今、買い取らなくても、義父がお亡くなりになった時に、奥様が相続の形で借地権を相続するという方法もあります。その時に、すべての義父の財産を（借地権も含まれる）、どう相続するかということで奥様と義妹とで遺産分割協議を行います。
ローンが支払えなくなった建物の所有権の移動については、また別の話と考えれば分かりやすいと思います。
　義妹は、ローン支払いができない状態になり、自分の経済的な境遇に嘆いているので、状態を見失っているのだと思います。第三者を交えて冷静に権利関係の整理が必要だと思います。

momoko3 · Answer

NO２です。すみません。質問の回答を入れ忘れました。

妹さんの主張は、まったく成り立つものではないと思います。
必要なら、妹から家賃を取ることもできると思います。

義父と義妹より、建物登記をあなたへ変更し、住宅ローンも借り換えした方が良いと思います。その際、税務署へ「借地権の移動がない旨の届出」だったと思いますが、届けた方がいいかも確認してください。

momoko3 · Answer

建物所有者は、義父と義妹ということですが、実際はローン残高で建物を両方から買い取ったという解釈でお話しします。

借地権付き建物を持っている人（義父と義妹）が、何らかの理由で借地契約を継続しないまたはできない場合は、その借地権の価値は０円になる場合が多くあります。税務署でも権利部分の５０％をただでもらったから、贈与税をかけるということはしません。ただし、相手方が親族の場合は、そうならない場合があります。今回は、姻族になりますし、同居前であれば、該当しないと思いますが、お近くの税務署の資産税課に問い合わせてみてください。

税務署が借地の価値を認めれば、あなたに贈与税がかかりますし、認めなければかからないということですので、財産権としての価値を判断するには、一番確実かと思います。

ちなみに地主から立ち退き請求が来た場合は、地価の５０％相当額を請求できます。

hazu01_01 · Answer

なんか複雑ですね。誰か専門家がいないかな(^^ゞ
私なりの考えを書きます。自信はありません。
借地権ですが、そこに建っている建物に基づく権利です。だから、その建物に幾分かの権利を有し続けると義理の妹さんにも借地権はあります。義理の妹さんの建物にかかる所有権を買い取るのか譲り受けるのかわかりませんが、そのときに借地権料を上乗せし清算することになります。そのときに借地権も譲渡した旨の念書を作成しておいたほうがよいかもしれません。
ただ、あなたの家の場合、義理の妹さんの所有権を譲り受けても、義理の父親名義の所有権は残ります。義理の妹さんはともかく義理の父親には借地権がありますのでご注意ください。義理の父親から義理の妹さんが委任を受けて借地権を主張することはあるかもしれません。義理の父親の借地権を放置しておくと、その後の相続で問題になるかもしれません。
ところで、国からの借地の場合借地権者の変更についてはどうなっているのでしょう。何か手続きが必要な場合もありますので確認されたほうがよろしいかと思います。
身内の問題は大変苦労しますので、専門家と相談し、後日問題が生じないような手続きをしてください。

借地権の相続者

借地権を有しているのは、土地の借地契約を交わしている義父だと思います。

NO２です。

建物所有者は、義父と義妹ということですが、実際はローン残高で建物を両方から買い取ったという解釈でお話しします。

なんか複雑ですね。

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　借地権を有しているのは、土地の借地契約を交わしている義父だと思います。