いよいよ公開!ア・ゴースト・ストーリーのみどころ紹介!

ちょっと複雑な話なのですが、
父の住んでいる自宅は借地権が付いています。
地主は義理の息子である私です。(私が地元の地主から底地を買い取りました)
その底地に建っている建物は父の名義です。
私と父は地主と賃借人の関係なのですが、身内なので地代はもらっていません。
そのかわりに税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」を提出しています。

現在、この状態なのですが、父が認知症が進んできており、近いうちに老人ホームなどに入居するかもしれません。もしそうなった場合には、現実的には自宅を売却することになると思います。
その際に、建物名義が父ですと、手続きや立ち会いなどをしなければならず、おそらく父では無理だと思います。ましてや、認知症がひどくなってしまったら、そういう事が一切できなくなる可能性もあります。

そこで、事前に子などに建物を譲渡することはできないのか?と思った次第です。
もちろん、父とも相談し了承を得てから行うつもりですが、こういう場合、当然、子には譲渡に対して税金がかかるのですよね?
また、建物と一緒に借地権も譲渡できるのでしょうか?
借地権にも税金がかかるのでしょうか?
それとも、そういうことはせず、父の名義にしておく方が良いのでしょうか?
金銭的にどっちがいいのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

(1)子には譲渡に対して税金がかかるのですよね?



 「譲渡」なら、原則としては子である質問者さんに税金はかかりません。父上に課税される場合があります(利益が出ているならば)。

 格安価格での譲渡なら、相当な価格と実際の価格との差額に対して、質問者さんに贈与税がかかります。

 他人間の売買ならいくらで売買してもOKなのですが、親子間での売買となると、税務署が価格をチェックすると思っておいた方がいいでしょう。


(2)建物と一緒に借地権も譲渡できるのでしょうか?

 債権者を債務者が相続した場合のように、対立する二つの地位が同一人のものになった場合、債権・債務が消滅します。これを「混同」と言います。

 例外もあります。今回の例で言えば、家と借地権が借金の担保に入っているなどの場合は例外的に消滅しませんが、そういう例外がなければ、基本的に混同によって消滅します。

 質問文にはそういう例外的事情が書かれていないので、質問者さんが家と借地権を買い取った時点で、借地権は消滅するのではないかと思われます。

 しかし(自分で書いて置いてなになんですが)借地権が混同で消滅していても、土地の所有者である質問者さんが、新たな借地権を設定して家と一緒に売るのはなんら問題ありません。


(3)借地権にも税金がかかるのでしょうか?

 土地の所有権、建物の所有権には「固定資産税」がかかりますが、借地権にはそれはかかりません。

 ただ、借地権設定に関して権利金授受の慣行がある土地では、相当額の権利金を地主に渡さないと「権利金分の借金を免除された」と見做されて、借地権者(借地権を買った側)に所得税か贈与税が課税される危険があります。

 小中学生あたりが作る税金標語(公平な税金云々)はウソで、税金というのは非常に不公平なもので、我々事業者に対する課税と一般個人に対する課税は大きく異なります。

 それで、実際に上記の課税が行われるかどうかはわかりませんが、わざわざリスクを負うことはないと思います。

 土地を貸したら売ったのと同じく、ずっと自分では使えないのですから、借地権ではなく土地の所有権と家を売ってしまうことをお勧めします。その方が、売れると思いますよ。

 貸すなら、土地ではなく家のほうをお貸しになるのがいいと思います。


(4)父の名義にしておく方が良いのでしょうか?

 質問文から推測するに、相場価格で父上から買って、相場価格で売るしかないようです(そうでないと、父上に譲渡所得税がかかるか、質問者さんに差額分の贈与税がかかるとかしそう)。

 相場より高く売るツテでもあれば別ですが、相場で売るとすれば、儲からない。

 どちらに転ぶかわかりませんが、どうせ儲からないのですから売る「必要」がないなら、相続まで待った方が面倒がないし、贈与税よりも相続税のほうが税金は安いのでいいんじゃないか、と思いますけどねぇ。
    • good
    • 0

義理の関係は相続や贈与では他人です。

譲渡は売買ですので、他人同士のやり取りと考えれば簡単です。
    • good
    • 0

>それとも、そういうことはせず、父の名義にしておく方が良いのでしょうか?


>金銭的にどっちがいいのでしょうか?

具体的な買主が現れれば、土地は質問者さんが、建物はお父様が別々に売却すれば税金は少ないです。

>また、建物と一緒に借地権も譲渡できるのでしょうか?

土地と建物を一緒に譲渡(売買)すれば、譲受者は、土地と建物同時に取得するので
借地権など無くなります
その上での売買価格になります。
ですので、それなりの価格で売れます。
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q借地権の相続と建物の関係について教えてください

近々2次相続が発生しそうなので、15年以上前の相続税申告書と遺産分割協議書を見て借地権の分割はこれで問題がなかったのかと考えています。内容は下記のとおりです。

(1)借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が全て相続しています。

(2)当該借地権を相続人Aが5分の3、相続人B(被相続人の妻)が5分の2を各々相続しています。


初歩的な問題なのかもしれませんが、相続人Bは建物を所有(相続)していないのに借地権を相続することが可能なのでしょうか?

また、その後、地主が死亡し、底地を相続人Aが全て買い取っています。現在の土地の権利関係はどうなっていると考えるのが妥当でしょうか。(底地の買取時に「借地権者の地位に変更がない旨の届出書」が税務署に提出されています。)

Aベストアンサー

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下記に国税庁HPから、「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」の概要に関するページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/sisan/annai/38.htm

 「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出する目的は、底地の購入時に「借地権」の贈与は受けていないということを税務署に申告することで、贈与税をいったん回避することにあります。

2.ここで、以下の話を論理的にするために、ご質問文の条件を1点だけ変更させて下さい(※下記3.で再検討します)。
 それは、「借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が3/5、相続人B(被相続人の妻)が2/5の持分割合で共有し相続しています。」という条件にとりあえず変更します。
 この条件の場合、建物はAとBの共有なので、建物を所有しているA、Bともに借地借家法で保護される「借地権」を有することになります。

 さて、相続人Aが地主から底地を買い取ったとき、土地の新所有者(A)と、2/5の借地権を有する者(B)との間に、地代の授受が行なわれなくなったとすれば、その土地の貸借関係は、前地主との「賃貸借」契約から、地代の支払を必要としない「使用貸借」契約に変わったとみるのが妥当です。

 しかし、その時点で、底地を取得したAに対してBは「2/5の借地権」を贈与したものとみなされ(=相続税法では借地権は高額に評価されるから)、Aに贈与税が課税されることになります(=借地権の価額が110万円以上のとき)。
 このとき、土地の新所有者(A)と借地権者(B)とが連名で「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出した場合には、Bの「借地権」は従前通り存在するため、Aに対して贈与税は課税されないということになります。

 もっとも、この申出書を提出すると、永久に贈与税が回避できるのではなく、相続の時に相続税として精算されることになります。
 A所有地の上にはBの持つ「2/5借地権」があるものとして、相続時の課税関係が処理されることとになります。

 相続人Aが底地を購入したとき、Bの有する「2/5借地権」について贈与税を納税せず、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出したのであれば、今後、Bが亡くなったときには、税務署は、Bの有する「2/5借地権」について、相続時に課税関係を精算するよう申し入れてくるものと推察されます。

 将来、Bが亡くなったときには、Bの遺産分割協議書に「2/5借地権」の存在と価額を明記し、遺産分割を行う必要があると思います(これは、税務署対策です)。
 このとき、Bの遺産である「2/5借地権」は、土地所有者であるAが相続するのが最も理にかなっていると思います。

 なお、Bの遺産である「2/5借地権」の価額は、15年以上前の遺産分割時の価額ではありません。相続時の時価に基づいて借地権価格を評価した価額になります(15年前ならバブル全盛期で地価水準が高い頃だが、今は半分以下になっている住宅地も多い)。

3.さて、以上の結論は、建物をAとBが共有していた場合ですが、ご質問文では、建物の所有者はA単独となっています。
 建物を所有していない賃借権に、はたして「借地権」と同等の強い権利、そして、その権利に「借地権」と同等の高額の資産価値を認めていいのかという疑問が、どうしても払拭できません。

 もし、税務署と今回の「借地権」の存在意義について交渉されるのなら、「そもそも建物を所有しない借地権はあるのか」という当たりから矛盾を突くことになろうかと思います。
 しかし、15年前のBの借地権が認められなければ、Aが借地権全てを相続したことになり、当時、正しく相続税を申告しなかったことを逆に税務署から指摘されるかもしれません(もっとも、相続税の納税義務は、5年で時効消滅するはずですが…)。

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下...続きを読む

Q兄弟2人の共有名義の土地建物 実家の土地建物は兄弟2人の名義です。 兄夫婦は実家に住んでいます。 弟

兄弟2人の共有名義の土地建物

実家の土地建物は兄弟2人の名義です。
兄夫婦は実家に住んでいます。

弟は売却して自分名義の持分を欲しいと要求しています。

兄は売却しない。と主張すると弟は自分の持分を買い取るよう言ってきましたが、兄にはそんなお金がありません。

兄はどうしたらいいのでしょうか?

Aベストアンサー

>実家の土地建物は兄弟2人の名義です。
>兄夫婦は実家に住んでいます。

ということは、半分弟名義の土地・建物に住んでいるんですよね。(で、多分弟に地代や家賃を払っていないよね?)

>弟は売却して自分名義の持分を欲しいと要求しています。

弟としては正当な自分の権利の主張でしょう。

>兄は売却しない。と主張すると弟は自分の持分を買い取るよう言ってきました

兄が売却しないなら、弟の持ち分を買い取るのは当たり前です。

>兄にはそんなお金がありません。

そんなこと、弟には関係ありません。月々の分割払いで買い取るか、あるいは弟に毎月借地代借家代を払う必要があります。


>兄はどうしたらいいのでしょうか?

そもそも弟が半分の権利を持つ土地建物に(親からひきついだかもしれないが)危機感無しに住み続けていることが問題だと理解してください。




質問文を読む限り、弟の主張は何らおかしくない。

Q借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

いつもお世話になります。質問は表題のとおりです。
私自身は勉強中の身ですが、実務的に知識が必要なのでご教授くださいませ。

Bの所有する土地の借地権をAが持っており、その上にA所有の建物がたっていてAが住んでいる。

と、いう状況で、Aは引っ越したいらしいのです。

私の知識では、
・設定者に権者が売る行為ができるのか不明
・建物買取請求権は設定者(地主)の一方的な更新放棄によってのみ行使できる。

ということぐらいしかわかりません。

よろしくお願いいたします。
補足が必要でしたらすぐに書きます!!

Aベストアンサー

借地権の設定日、存続期間が分からないと何も回答できませんね。

旧法なのか新法なのか、新法なら定期賃貸借なのか、更新はありなのか、契約期間は?存続期間は?通常、それらの情報を元に借地権売買の可能性を探ります。
ちなみに新法であろうが旧法であろうが、借地権設定者が契約更新を望めば借地権を買い取る義務など生まれませんし、借主に建物買取請求権が生まれる例もかなり稀な事です。
特に新法なら、借主都合の解約の場合保護される事はほぼありません。
詳細を記載してみてください。

Q家を相続して売りたいですが、物が片付けられません。どうしたらいいですか?後借地権付建物です。

家を相続して売りたいですが、物が片付けられません。どうしたらいいですか?後借地権付建物です。

Aベストアンサー

遺産分割協議書は作った?
それがないと被相続人の所有物は処分できないよ。
家の中の「物」の相続人が決まってから処分することになる。

物が片付けられないというのは、いくつかケースがあるので、それに応じて適切に行うこと。
例えば、物が多すぎて一人ではできない場合には、便利屋等に依頼して手伝ってもらう。

借地権付建物では契約内容によって違ってくるので、まずは契約書を確認して、売却できるかどうか、売却する場合にはどのような手続きや費用(売却の場合の名義変更承諾料)が必要かを確認。
書類一式を不動産会社や司法書士や弁護士へ持ち込んで調べてもらうのもいい。

Q借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価

借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価格はどのくらいになりますでしょうか?横浜市で50坪です、参考まででかまいません、よろしくお願い致します

Aベストアンサー

借地権割合というものがあり、一般的に住宅地で50~60%、商業地で70~80%です。
借地権割合が60%とすると、その土地が坪100万円が相場なら借地権は60万円ということになります。
先の方の回答に、地主の承諾がないと借地権の売買はできない、とありますが、一般的には地主の承諾を得るために「承諾料」が必要です。

土地の相場、借地権割合の相場、承諾料の相場がありますから、いずれにしても不動産屋で相談したほうがいいです。

Q借地権は売ること(譲渡する)はできますか?

私の両親が住んでいる自宅についてです。
昭和40年頃から、地元の地主から土地を借りて(借地権を取得)、そこに工場兼自宅を建てました。
以後、契約を更新しつつ毎月地代を支払って住んでいます。

わたしはその家で生まれ、子供のころはその家に住んでいたのですが、結婚して子供が全員家を出てしまい、しかも今年のはじめに母が亡くなってしまったため、現在は父が一人で住んでいます。年金生活をしており工場はもう閉めています。

今後のことなのですが、父も高齢で、わたしを含めた子供らもその家に戻る予定はありません。
父が亡くなった後にその家、土地をどうするべきか悩んでいます。

建物はもう老朽化しているので、父が亡くなったら取り壊すしかないと思っています。
土地を更地に戻して地主に返却すれば簡単だと思うのですがそれだと莫大な費用がかかってしまうと思います。

借地権を売る(譲渡)ことができると聞きました。
もちろん地主の承諾が必要だと思いますが、可能と聞いています。
いろいろネットで調べてもいますが、「借地権なんかは買い手がつかない」などという意見も目にします。実際のところ、どうなんでしょうか?売ればいくらかにはなるものなのでしょうか?

場所は東京都内の下町の駅から15分くらい離れた住宅地です。
不動産屋次第でしょうか?
せめて、自宅の取り壊し費用くらいにはなればと思ってるのですが。。
やってみないとわかりませんか?

私の両親が住んでいる自宅についてです。
昭和40年頃から、地元の地主から土地を借りて(借地権を取得)、そこに工場兼自宅を建てました。
以後、契約を更新しつつ毎月地代を支払って住んでいます。

わたしはその家で生まれ、子供のころはその家に住んでいたのですが、結婚して子供が全員家を出てしまい、しかも今年のはじめに母が亡くなってしまったため、現在は父が一人で住んでいます。年金生活をしており工場はもう閉めています。

今後のことなのですが、父も高齢で、わたしを含めた子供らもその家に戻る...続きを読む

Aベストアンサー

一般的に借地権があればその土地の値段の5割~6割程度の権利があるとされています。商業地では8割程度とも言われます。
仮にその土地が坪あたり100万で売れるなら、借地権が6割とすれば坪あたり60万は借地権者のモノということです。

しかし借地権単独で売れるかどうかは、地域性や物件次第です。売物件がなかなかなくて借地権でも良いから、というような地域であれば売れるかもしれません。

とりあえず不動産屋で相談してください。

Q定期借地権の特約について

定期借地権の特約について

借地借家法22条には
(1)契約更新(2)建物築造による期間延長(3)建物買取請求
を排除する特約を定めることが出来る、と書かれています。

ところが解説書には3つの排除特約を定めなければならない。
定めない場合は普通借地権とみなされる、となっています。
(解説書を3冊確認しましたが全て同じ記述でした)

さらに事業用定期借地権の23条では
10~30年⇒契約更新など3つは当然に排除される。
30~50年⇒3つの排除特約を定めることができる。
と書かれていますが、解説書(事業用借地権のすべて
都市問題実務研究所)によると排除特約を3つとも
定める必要はないようです。
契約において更新の特約はできないが合意による建物買取請求権
は否定されない、50年未満の範囲で期間延長の特約も可能、
と解説されています。

この解釈の違いの根拠をご存知のかたがいらっしゃれば
お教え下さい。
新しい法律ですから判例はないと思いますが・・・。

Aベストアンサー

一般定期借地権について
おっしゃる通りだと思います。定期借地権制度ができた時に議論が起きた点です。ですが、例えば3つのうち2つだけの特約にしてしまうと、賃借人に不利な契約は無効とされてしまう恐れがあります(第16条) 。3つセットで特約をつければ一般定期借地権とすることとなっています。

事業用借地権について(30年以上50年未満)
この期間だと普通借地権が設定できるので、上と同じ理由で3つ必須です。ただし、24条で建物譲渡特約を付けられるように定められているので、これは除くことができます。

事業用借地権について(10年以上30年未満)
この期間の普通借地権はないので、当然ながら事業用借地権となります。ですから、特約をつけなくても更新契約などが排除されるのは明らかです。特約を付けても付けなくても同じ効果です。

Q借地権付建物の売買について

知人から借地権付建物(共同住宅)を買う予定なのですが、地主さんから承諾料の他に
建物の売買金額の4割を地主に払うように言われているのですが、それは普通なのでしょうか?
当初は承諾料が30万掛かるとだけ言われたのですが、土地を貸しているのだから、建物の4割は地主にも権利があると主張しています。
建物の登記は売主だけの名義ですし、土地の賃借の契約書にもそういった事は書いてありません。

詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

宅建業者です。

特別な契約を交わしていない限りは、建物の所有権は登記簿上の所有者にしかありません。そのまま鵜呑みになさらないように。その主張する意味をもう少し詳しくお訊ねください。

ちなみに、勘違いされる方もいるので記載しておきますが、底地割合という言葉を聞いて、借地権者に土地の所有権の何割かがあるように思われる方もいますが、土地の所有権は一切ありません。土地の所有者はあくまでも地主です。
底地割合というのは、相続等での課税価格の算出や借地権の売買価格の参考、底地の買取時に利用される割合であり、底地を買い取る場合は更地価格よりも低額で買い取れる権利があるわけですが、所有権を持っているわけではありませんので、借地契約が終了すれば土地に関する金銭は授受できませんね。

Q借地権の価格

借地権について教えてください。

土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、借地権は発生せず借地権価格、借地権割合も発生しない(0円)と認識してます。

このような考え方は正しいでしょうか?
要領を得ない質問と思いますがご指南お願いします。

Aベストアンサー

【借地権】
土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、
建物所有を目的としない借地権は、
借地借家法でいうところの借地権には該当しません。 
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030220A/

【コインパーキング】
今、流行のコインパーキングの場合も時使用駐車場賃貸借契約なので、
借地権・営業権は発生しないようです。
ただし、契約解除をする時は、
解約日については話し合いが必要のようです。
コインパーキングの会社が倒産した場合は、
設置機械などの撤去は厄介な問題になるかもしれません。
ゴルフの練習場の会社が倒産した場合も同様でしょう。
http://www.mast-ichii.jp/owner/coinparking.html

Q借地上の建物の相続について(相続税)

この度母が亡くなり(父は10年前に死亡)自宅の所有権移転登記(名義は父のまま)を準備中です。古い建物ですので家に掛かる税はゼロの見込みです。
この場合所謂「借地権の相続」となり相続税は掛かるのでしょうか。父名義での借地契約期間は20年で残期間はあと4年あります。
気がかりなのは都心に立地しており近隣の土地価格はかなり高額です。借地権の相続税が高額だと支払いが困難ではないかと心配しています。

借地権がどの程度の額になるか不明なのが不安材料です。
23区の場合時価の何割ぐらいになるのでしょうか。

又次の更新まで建物の所有権移転をせず(相続延期)このままにしておけば税の支払いも延期されますか。
素人なので分かりにくい質問ですが宜しくお願いします。

Aベストアンサー

借地権もお考えのとおり相続税の課税対象です。

相続税は、亡くなった日を基準として課税されます。
父は10年前に死亡ということですから、その相続税については既に時効が成立しているので、仮に税額が発生する場合であっても課税されることはありません。
民法上の相続については、名義は父のままであっても、父が亡くなった日に法定相続人が法定相続分で相続したことになります。もし、法定相続人が母と子の二人であれば、その後はその二人が各1/2を共有していることになるのです。

そこで今回の相続ですが、借地権の内1/2はすでに質問者さんの所有であり、残りの母所有の部分(1/2)が相続税の対象となります。
その評価額は、仮に路線価100万円、面積200m2、借地権割合80%とすれば、
100万円×200m2×80パーセント=1億6000万円→借地権全体の評価額
内、母持分
1億6000万円×1/2=8000万円
一応、8000万円が課税対象です。

ただし、母子同居であれば、借地権についても小規模宅地の評価減の取り扱いがあり、240m2までは80%減額されます。
8000万円×(1-80%)=1600万円
つまり、課税対象は1600万円です。他に相続財産がなければ相続税はゼロとなります。

ただし、この小規模宅地の評価減は申告が要件ですから、8000万円の段階で基礎控除を超える場合は申告する必要があります。

参考-東京都の路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

路線価(千円単位)の末尾のA~Gは借地権割合、A=90%,B=80%...G=30%

借地権もお考えのとおり相続税の課税対象です。

相続税は、亡くなった日を基準として課税されます。
父は10年前に死亡ということですから、その相続税については既に時効が成立しているので、仮に税額が発生する場合であっても課税されることはありません。
民法上の相続については、名義は父のままであっても、父が亡くなった日に法定相続人が法定相続分で相続したことになります。もし、法定相続人が母と子の二人であれば、その後はその二人が各1/2を共有していることになるのです。

そこで今回の相続です...続きを読む


人気Q&Aランキング

おすすめ情報