両親の土地

　離れて住む私の両親の土地に、姉夫婦が借地をして、家を新築しようとしています。
・現在の古家をそのままにして、狭い土地ですが空いた部分に建てる
・古家を取り壊して、２世帯住宅を建てる。
と、選択肢はいくつかありますが。

　実際のところは借地とは言いながらも、タダ同然になりそうです。

年老いた両親の介護、
孫（姉の子）と暮らせる幸せ
・・・などなど、姉が両親の近くに住んでくれると確かに助かります。義理の兄（姉の夫）も人柄も良く、姉夫婦が住んでくれることには反対はしません。

そこで、質問なのですが、
・姉夫婦が離婚した場合の借地権はどうなるのか。
・姉夫婦が引っ越した場合（義兄が転勤などになり、姉も一緒に引っ越した場合）に、そこには誰が住む権利があるのか。
・借地権は契約次第ですが、最低３０年というのは調べましたが、その後どうなるのか・・・


質問しながら、条件が「下のカッコ内」のように多岐に渡るため
（　古家の前に、もう一棟新築するのか？
　　古家を取り壊して２世帯を建てるのか？
　　建物の名義が誰になるのか？　　　　　　）
回答しづらいかと思いますが、

今後、どのようにするのが一番良いのかまったくわからない状態です。それも含めて弟としてどのようにすればいいのか、どのような事が出来るのかを知りたいです。

なお、現在は両親健在ですが、今後どちらかが他界した場合などにどのような結果になっていくのか心配です。

No.1 ベストアンサー 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/05/09 11:12

＞・現在の古家をそのままにして、狭い土地ですが空いた部分に建てる

まずこの点ですが、1敷地1建物という原則がありますので、母屋と離れのような関係でもないとすれば、古家と同じ敷地を含めて新築建物の敷地と見立てることは出来ません。
実現が可能かどうかは建築の専門家等に相談してください。

＞実際のところは借地とは言いながらも、タダ同然になりそうです

そうですね。娘夫婦が住む家ということで基本的には借地権というよりも使用貸借として無償での貸借となるのでしょうね。

＞・姉夫婦が離婚した場合の借地権はどうなるのか

使用貸借するのでしたら借地権ではありませんので、話は変わってくるのですが、もしきちんと借地権（借地権というのは厳密には土地の地上権又は賃借権）を設定するのであれば、離婚した場合には財産分与の対象として借地権の処理を考えれば良いのではないでしょうか。
使用貸借ですと大した権利はありませんし、借地権だとしても離婚して質問者姉が住まなくなった場合には厄介ですよね。その場合、新たに離婚した夫と質問者両親が借地権契約をするかどうかというところです。

まぁ離婚した場合を想定してしまえば大抵は厄介ですが・・。

＞・姉夫婦が引っ越した場合（義兄が転勤などになり、姉も一緒に引っ越した場合）に、そこには誰が住む権利があるのか。

建物名義が姉夫婦のものだとした場合、姉夫婦が使用を認めさえすれば誰でも住む権利はあります。逆に言えば所有者が認めない限り、他人が住む権利はないでしょう。

＞・借地権は契約次第ですが、最低３０年というのは調べましたが、その後どうなるのか・・・

その後、更新するかどうかなど状況次第です。そもそも借地契約を交わしてきちんと地代を支払うつもりがあるのか疑問ですが。

あと考えるべきは住宅ローン等で新築するつもりであれば、土地所有者であるご両親も担保提供者という事になるでしょうから、抵当権が付くことにより当事者の自由な判断だけでは処理出来なくなるという点もあります。

この回答へのお礼

詳しい内容のご回答、ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/10 10:55

No.2 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/05/09 13:18

敷地を２つに分けても道路に接していて建築できるならば「敷地分割」として建築可能でしょう。

分割には分筆の必要はないのですが銀行の担保に入れる分を減らすためなどの理由で分筆をすることが多いと思います。親子なら使用貸借となることが多いと思いますよ。
建物名義は姉のご主人単独か、姉との二人名義の可能性があります。土地の使用貸借では両親は建物の名義人にはなりません。

二人姉弟で財産分与もご心配のようですね。
まず、万が一お姉さんが離婚したらご主人はそこに住んでいられないでしょう。よほどお姉さんが不貞を働いてご主人に慰謝料を請求されてもそこには住まないと思いますので現金で処理することになるのではないでしょうか。ご両親がなくなったら子で分割するのが基本でしょうが家を継ぐ人以外は放棄してくれというパターンもよく聞きます。それよりも遺言があればそれに沿うのでしょうし、家庭の事情でさまざまです。もしかしたら将来的に財産を分割するなら土地を分筆しておいても兄弟で分けてもらえるという考え方もあるかもしれません。

今、家は８５の一人暮らしの義母の面倒を誰が見るのか決まっていません。
子は男二人兄弟ですが私が見ていてもはっきりせずお母さんがかわいそうです。

何かの機会にこの機会に両親の老後の心配や弟が家を建てるときは両親と同居？など素直に相談してみてはいかがでしょう。（離婚はまずいかもしれないけど）したいこととできることは違うかもしれませんが、しなければならないことというのもあります。

財産が他人の手に渡っていくのを心配しているようですが旧家などでない限り親の財産を守る気持ちは大切ですが所詮親の財産は親のもので親次第です。親が姉のためと思って財産をご主人名義にすることはないと思いますがしてもし方のないことです。でも普通は姉名義となるでしょう。もちろん子供はどちらもかわいいはずですからそういうときには貴方にもきっと何かを残そうとしてくれるだろうと思います。まず片親になると残った親が全部いったん相続し、子が放棄、その後その親もなくなると子に分割か一人がついで他が放棄、と言う方法をよく聞きますがやはり家庭の事情によって違うようですよ。

話がずれたらごめんなさい。
本来の質問３つは１の方が答えていらっしゃるのでその他についての参考意見です。

この回答への補足

kei4912さんのご家庭も色々と悩みがある中、丁寧な回答ありがとうございました。

すいません。補足とお礼の欄を間違えました。

補足日時：2007/05/10 10:26

この回答へのお礼

敷地を二つに分けると、道路に接する・・・建てかたによっては何とか・・・但し、新築する方はかなりの小さい家になってしまいます。

親子なら使用貸借
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%BF%E7%94%A8% …
こういものがあるんですね。調べてみました。無償で貸与。うーん、この方が、よさそうかも知れません。

＞万が一お姉さんが離婚したらご主人はそこに住んでいられないでしょう。
姉夫婦が離婚・転勤した場合に、借家として貸し出すことは、やはり可能ですよね・・・それは心配です。

＞家を継ぐ人以外は放棄してくれというパターンもよく聞きます。
たしかに、良く聞きますね。
（姉がローンの返済の為に働きに出るとなると、）母は、孫（姉の子）の面倒も見なければならない。父の面倒も見なければならないでは、母の老後の幸せは確保できません。母は義父（私の父方の祖父、既に他界）が亡くなるまで数十年の間、お世話をしていたので、、、今後は好きに生きて欲しいのです。そこが心配です。

遺言ですか、、、まったく考えていませんでした。両親が亡くなる事に対する準備というのは頭の片隅にはあっても、なかなか・・・です。

＞何かの機会にこの機会に両親の老後の心配や弟が家を建てるときは両親と同居？など素直に相談してみてはいかがでしょう。

時期を見て、姉、義兄、とも話をしなければならないとは思っています。

＞財産が他人の手に渡っていくのを心配しているようですが旧家などでない限り親の財産を守る気持ちは大切ですが所詮親の財産は親のもので親次第です。親が姉のためと思って財産をご主人名義にすることはないと思いますがしてもし方のないことです。

そうなんですね、両親が自分の財産をいかようにしようとも、たいていは、子が口出しすることではないですね。出来ることと、出来ないこと、子として守らなければならない事。を考えています。

お礼日時：2007/05/10 10:26