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今回、実家の底地を購入して2世帯住宅を建築しようと思っています。
現在、土地は定期借地権で父親の名義になっています。土地の所有は、以前持っていた地主さんが物納して、国が保有しています。
両親は住んでいますが、私は現在別のところに住んでおります。

今回、税金対策を考えて借地権者に変更のない旨の申請を行う予定ですが、底地購入者(私)と、借地権者(父)の名義が違うと、住宅ローンの審査を通すのは難しいだろうと、ある銀行の方に言われました。

いくつかの銀行に相談したのですが、底地を購入するのが借地権者でなく、住宅ローンを組むのはどこも『滅多にないケースなので・・・』と相談した担当者も返答できない事もしばしばでした。

今回のようなケースは、やはりこのままだと住宅ローンを組むことは出来ないのでしょうか?

贈与税を払って、借地権を父から譲り受けないといけないのか・・・でも、それだと数百万円もかかってしまうので、それは避けたいです。

どなたかアドバイスしていただける方がいましたらお願い致します。

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A 回答 (2件)

NO.1です。


ちょっと私が勘違いしていたようで、借り入れが目的という趣旨で記載して、贈与税に触れませんでしたね。
借地権贈与で発生する贈与税の予想金額が500万程度なら、借地権の価額は2500万以内なのですから、借地権の贈与は受けて、相続時課税清算制度を利用して、申告し課税は繰り延べするという手法が良いのではないでしょうか?
そうすれば、NO.1で記載した様な借地権の廃止が可能です。
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この回答へのお礼

返信遅くなりました。
そのような方法を検討したいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時:2013/10/02 22:13

>今回、実家の底地を購入して2世帯住宅を建築しようと思っています。


現在ある建物を解体して、更地にして、新築するという事ではないのですか?
建物を解体した時点で、借地権を存続させるかどうか?を第三者同士なら検討、判断せざるを得ませんが、親子間でそのような面倒なことを考える必要は無いのではありませんか?
障害があるとすれば、現在底地に設定されている父が持つ借地権の保証金の求償権等あるかどうかぐらいでは?(国から購入する時点では、この清算はされないでしょうから)

金融機関というのは、借地の状態でその底地へのローンの貸し出しは行わないのが基本です。しかし、土地取得後、現建物は解体して新しく新築するという計画なら、借地権は存続しないのですから、融資はしてくれるでしょう。借地権を存続させる意味が理解できません。

1、新築の計画等図面や見積りなど取得
2、1と土地の売買の概要などを銀行に提出し、土地購入及び新築住宅の融資の申し込み
3、ローンがOKになれば、土地の取得(ローン実行)、引越し、既存建物解体 
国からの売買などは嘱託登記ですが、希望を出し、司法書士会を通じ任意の司法書士指定が出来ますので、売買と住宅ローンの設定と借地にかかる登記の抹消の同時が可能です。
4、新築の融資実行、新築工事~完成
上記の土地の取得時に、設定されている(とすれば)定期借地権に基づく、賃借権と保証金の返還請求権の抵当権設定登記を解除すれば良いだけで、これは父の承諾だけで可能ですから、何ら難しいことはありません。
税務上の問題は、父へ返還しなければならない保証金の返還だけです。国から購入する際には、この負担が付いたまま買うのでしょうから、原則定期借地権の解除時には、父へ返還されるべき保証金の返還をせずに解除するのですから、ここだけは何らかの対策が必要なだけです。その対価分建物持分等付与して、相殺でも可能でしょう。

定期借地権は、建物が存在しなくなれば、もしくは、期間中であっても建物を解体して、借主が解除させることが出来る権利です。(旧借地権なら建物が滅失した時点で消滅する)

借地権を無くして、土地と建物で簡易に考えたほうが良いのではありませんか?むずいかしく考えすぎなのではないでしょうか??
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この回答へのお礼

Oyazi2008さん、回答ありがとうございます。
借地権のことですが、借地権は確かに建物に付いているので、建物を取り壊した時点で消滅するのですが、今回の場合は消滅させると、贈与税がかかってしまうとのことなのです。

借地権者が底地を購入すれば、底地と借地権が合わさり問題ないのですが、息子である私が底地を購入した場合、借地権が消滅しないので、消滅させるには借地権を贈与という形か、私用貸借の形をとらなければならないのです。

借地権を贈与する形をとると、500万円前後の贈与税が発生してしまうので、今回、借地権者に変更のない旨の申請を行い、相続時精算にします。
その場合は、6000万までは非課税になるので。

Oyazi2008さんがおっしゃることをまた検討してみたいと思います。

お礼日時:2013/09/29 07:49

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Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地の買取による不動産取得税

借地に建物を建てて住んでいます。地主から底地を買わないかとの打診があり買うことにしました。

県税事務所に土地の不動産取得税のことを聞くと更地の取得と税額が変わらないことがわかりました。

更地を買い自己居住用の建物を建てると一旦は納付した土地に関する取得税が(ほぼ)還付されます。当然建物の取得税が新たにかかりますが。

図解します。

1.更地取得→土地取得税課税(A)→建物新築→土地取得税還付(-A)・建物取得税課税(B)
→支払税額:A-A+B=B

2.借地→建物新築→建物取得税課税(B)→借地取得→土地取得税課税(A)
→支払税額:A+B


要するに借地に建物を建ててから借地を買った場合は土地の取得税分まるまる負担する計算になります。


なぜこのような制度になっているのでしょうか?推測でも構いませんのでご意見をお願いします。

Aベストアンサー

借地でも建物新築時から1年以内の所有権の取得の場合は、土地に関しても軽減措置の対象となります。
要は、居宅建物の取得(新築)を当初の土地の取得目的とした場合のみ、不動産取得税を軽減するという趣旨だと思います。
中古住宅の場合は、同時取得が基本ですから、新築との比較から不公平感が無いように一律の築年数による控除額を設けているのでしょう。
更地を取得して3年以内に新築すれば、適用になる事からもそうではないでしょうか?
家屋の最大面積も240m2までと富裕層などの床面積が70坪を越える豪邸などはそもそも対象となりません。

当方不動産業者ですが、例えば居宅用などの開発用地を取得して、一時的に取得税は支払いますが、その後購入者や建売業者などが新築して、登記後に、その登記事項や建築確認通知など提出することにより、還付を受けられます。
このことからも、居宅新築という経済行為を条件に、課税を軽減する特典を設けているのだと思います。
それが絡まない取引は一律、財産を取得するための行為として課税対象としているのでしょう。

Q親の借地の底地を息子が購入借地権は其の儘使用貸借

地主Aから借地権者である父Bの底地を息子CがAから購入をする予定です
(古屋を滅失させて建て替える予定です)(100坪以上路線価5千万以上)
(Bは100坪未満の土地に自宅あり)
相続税絡みの疑問ですが税理士の方a)曰く
* 借地権は其の儘にして使用貸借にすれば良い(其れなりの手続をして)
   其れだと借地権の贈与にはならない

そこで疑問点が諸々出てきます

1.借地権をそのままにしてと言っても購入した時点でBのAに対する借地権は
  消滅すると考えられるのですが之が判りません
2.其れなりの手続とは「借地権者の地位に変更がない旨の申出」を
  することの様ですが 之は「借地権の使用貸借に関する確認書」の事でしょうか
  他の税理士の方b)は「借地権使用貸借ーーー}の様式は建物が法人の場合に
  使うのもだ申します
3.使用貸借にした場合に当面は借地権の贈与の問題は発生しなくても
  相続の時にまるまる相続税が現在の評価額を基準に掛る懸念が有ります
4.底地を購入する時にたとえ10%でも父Bの持ち分が有った方が良いか
  それの効果は?
  登記の持ち分割合はBの出資金の割合よりも少し多めに登記をする
  (例:200万位なら資金調達の問い合わせも無いと考えて)
5.息子Cが(使用貸借で)使っている土地の借地権はD地区なので60%になるのは
  どの様な場合でしょうかー(Bが購入した土地をCが地代(例ー固定資産税の2-3倍)を
  払って使用している場合を除いて)
6.登記の名義人をCにした場合の借地権の贈与税を回避する方策として
  税理士a)さんの案です
7.購入予定の土地が100坪以上なので分筆も考えています
  Bには子Dもいます又妻B’もいます

今の所上記のような疑問が有りますので宜しくお願いします
  

地主Aから借地権者である父Bの底地を息子CがAから購入をする予定です
(古屋を滅失させて建て替える予定です)(100坪以上路線価5千万以上)
(Bは100坪未満の土地に自宅あり)
相続税絡みの疑問ですが税理士の方a)曰く
* 借地権は其の儘にして使用貸借にすれば良い(其れなりの手続をして)
   其れだと借地権の贈与にはならない

そこで疑問点が諸々出てきます

1.借地権をそのままにしてと言っても購入した時点でBのAに対する借地権は
  消滅すると考えられるのですが之が判りません
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Aベストアンサー

常識的論として、父の所有する建物があるので借地権がある。だから底地を安く買うことが出来る。その権利を利用して子が底地を買うと、父から子への借地権の贈与になると思われる。
贈与税を逃れるために、その土地を子が地主から買って、今度は息子が地主に置き換わっただけだから、父はそのまま借地権を保有しているとの解釈なのですね。
しかし、借地権が無ければ安く買えないので、一般の高い取引値段で買うことはしないわけです。この時点で、父の借地権を子が貰ったことになると考えられる。
それを税理士が言うように、子の買った土地を父への使用賃貸にすれば税金が発生しないというのには疑問点がある。税理士よりも税務署に確認した方が良いと思います。したがって、1~7の質問の前提が異なるので答えられない。

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q義父の家の底地購入。ローンは利用できますか?

私の義父が住んでいる家(借地権付き)があります。
地主が土地を売りたいらしく、父や私や家族らも将来的には底地を買いたいと思っていたので
いいタイミングだと思いました。

ところが、父の子(2人)は女性で収入も少ないため、銀行のローンを組むことが難しいのです。
収入のある私がローンを組みたいのですが、わたしは子2人のうちの1人の配偶者なのでいわば「他人」です。

なお、その家にわたしが住む予定はありません。
父は高齢なのでローンが組めないから、代理で私が融資をうけて買いたいと思ってます。
(私の名義で融資を受け、私の名義で底地を買います)

こんな状態で銀行のローンは組めるのでしょうか?

Aベストアンサー

>わたしは子2人のうちの1人の配偶者なのでいわば「他人」です。

子供の嫁は、「相続に関しては、他人」ですね。

>こんな状態で銀行のローンは組めるのでしょうか?

組めますよ。
住宅ローンという概念を忘れて、「不動産ローン」と看做せば良いだけです。
ローン名称が変わるだけで、実質的な金利は同じです。
当然ですが、住宅ローン減税は受ける事が出来ません。
義父が住んでいる家(借地権付き)はそのままで「地主が、質問者さまに代わる」だけです。
ですから、義父・義父の子供達はとは無関係に「質問者さまが、地主と単独で売買契約を結ぶ」だけの事。
ここで詳しく書く事は、行数に制限があるので買いませんが・・・。
借地権負担付土地(底地)売買契約を現地主と結ぶ事が可能な状況である事を金融機関に伝え、不動産ローン融資に関する契約を結べばOK。
借地権付き住宅は、50年経ったら更地にして地主に返す法的な義務がありますよね。
更地にするにも、300万円から500万円の費用が必要です。
地主が売却希望との事ですから、確実に「今でしょ!」^^;

Q底地を親子の共同出資で購入する時

底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば問題はないと聞きました。
ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、すっきりしないと難色を示しています。「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?
また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。父も子も単独で購入する資力はありません(ローンを組む気もない)が、何とか全部購入したいと考えています。
来週中には方法を決めなければいけないので、良いアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

>底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
仮に借地権割合を70%とします。
土地の時価を2000万円として、借地権価格は1400万円(お父上所有)
底地価格は600万円。

>税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
>持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
>問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま50%お父上50%の持分で底地購入すれば
土地の所有権(底地)は50%50%で共有登記され
その土地にお父上の借地権が存続するわけです。


>ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、
>すっきりしないと難色を示しています。
すっきりしないというのは、借地権契約の曖昧さでしょう。地主の権利を承継する
のは、お父上と質問者さま。
借地契約は、お父様と質問者さま+お父様という感じで自己契約になるあたりが
気持ち悪いといえば気持ち悪いです。

税務上は、普通は2親等の借地関係ですから使用貸借つまり地代をとらなくても
贈与等にあたりません。
しかし、このケースではすでにあった賃借権のある底地を子供である質問者さま
が取得したわけで、借地権の地位は存続しているため地代の支払いをしないと
いけません。ただし底地の半分はお父上のものですから今までの地代の半分
ということになります。
これが、おそらく年間110万円以下だとすれば、はらわなくても問題ないと
税理士が言っているのだと思います。

ただ、問題は家屋です。今回底地を買い取るのにあわせて今後家屋を建て直すとなれば
家屋の建替えに対する出資額と建物所有権の持分をあわせておく必要があります。
これも50%50%で登記がなされると、この時点でお父様の借地権が半分消えて
なくなるという奇妙なことになります。


もうひとつは、600万円の底地全部を父上が買って、その資金は質問者さまが
貸与する。そうすれば土地建物ともお父さまの所有になります。
ここで借地権は消えますから、この段階で貸した300万円で父から家屋を買い取れば
(古家なら相当額で買えますが築浅なら共有持分の買い取り)
お父様の土地に共有名義の建物が乗っている形になります。

>「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、
>税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
>このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?

税理士案は
自己契約の借地権という奇妙な事態が発生するのと、土地の所有権が
実際には、借地権・底地権という形でなく、300万の所有権と1700万の
所有権という形で解釈される可能性があります。
そのための、借地権の地位を残す書面をいれるのですが、地代の支払いを
義務付けられる点がやっかい。

さて、これでいってその後
家を壊した瞬間に、質問者さまの借地契約を明確にしておかないと
借地契約が解除されたとみなされて、権利金相当の資金が
親子で贈与された云々の解釈が発生する可能性があります。
なにしろ底地の共有と全部の土地の共有では価値がまるでちがい
ます。

>また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(
>余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。

300万円(質問者さまの出資分)と1400万円(借地権価格)+
300万(お父上の出資分)を足して
お父上 1700 質問者さま300の持分比で土地を共有する登記にするのが
一番確実な方法でしょう。

>底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
仮に借地権割合を70%とします。
土地の時価を2000万円として、借地権価格は1400万円(お父上所有)
底地価格は600万円。

>税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
>持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
>問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま50%お父上50%の持分で底地購入すれば
土地の所有権(底...続きを読む

Q借地の買取について

土地を借りていますが、家は自分名義になっています。
地主さんより買ってもらえないかといわれましたが、価格などは何を基準に決めたらよいのでしょうか?また、購入する時には、土地価格以外にどれくらいの費用がかかるのでしょうか?このような事を相談出来るところは、公共機関でありますか?

Aベストアンサー

公共機関=地元の税務書 (路線価 土地相場)
相談ではないが更地土地相場でます。

1億の土地を100万で買ったりすると
地域相場より異常に安いと贈与になる。
しかし、今まで家賃を払った分の差引分と
評価価格30%引く相場なら問題ない。
1年後税務署がきちゃいます。

落ち着く相場は
固定資産評価価格= 例1000万
近状の実土地相場 1200万円(更地20%)(条件付800万 -20%)
月地代=例 2万円
例(2万円×いままで払った年数)=例250万
最低価格は固定資産評価価格70% 
700万円今まで払った家賃を引いた残り 例 450万円 です。
近所の相場
1200万 - 更地する費用(建物解体(100万・立退料 例500万)=600万
現状土地資産価値 = 600万円

借りてる人の権利分を引いた金額と最低評価価格の平均が実際の売り買いでしょうね。 

単純に 2つを 450万円+600万円= 1050万円
固定資産評価価格1000万円+上記平均1050万円=2050万円

2050万を割2=1025万円が=上物を持ってる人に売る相場

かなり分かり難いと思うが

単純に 評価価格で売ってもらえるのであれば お得です。
それに 5%を色を付ければ相場です。
※例外 元々評価価値と現状相場がすれてる場合 計算が違う。
でも 互いに了解していれば関係ない。 

安くても贈与にならない。

子の手のお仕事は行政書士が強く名義書換は司法書士です。
不動産仲買は貴方に不利なので駄目です。 

公共機関=地元の税務書 (路線価 土地相場)
相談ではないが更地土地相場でます。

1億の土地を100万で買ったりすると
地域相場より異常に安いと贈与になる。
しかし、今まで家賃を払った分の差引分と
評価価格30%引く相場なら問題ない。
1年後税務署がきちゃいます。

落ち着く相場は
固定資産評価価格= 例1000万
近状の実土地相場 1200万円(更地20%)(条件付800万 -20%)
月地代=例 2万円
例(2万円×いままで払った年数)=例250万
最低価格は固定資産評価価格70% 
700万円今...続きを読む

Q建ぺい率オーバーの中古物件はローンが組めない?

近所に築20年ほどの中古物件がでましたが、その家は建ぺい率をオーバーしている物件です。
うわさで聞いたのですが、建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、現金一括でしか購入できない。
というのは本当でしょうか?

自分が買うわけではありませんが、疑問に思ったので質問させて頂きました。

Aベストアンサー

複数の不動産を購入しています

>建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず

ほとんどの金融機関が応じてくれません

・敷地内に違法(既存不適格)建築が存在している場合も同じです
・未登記建物が存在していてもほぼ同様でしょう
 私は土地の分筆で対応しました

建ぺい率オーバー物件は現金で買いました

なんらかの問題のある物件に対する貸付けは厳しいようです

しかし、

ローンが組めない=買い手が限られる=価格が割安

こうなりますので金持ちほど有利な世界でしょう

中古物件に対する貸出金額自体も新築に比べると20-30%少ないですね

建てるときは違法行為をしてないのに法律が後から変わっただけでひどい仕打ちです

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC

Q借地購入でローンを借りれますか?

昨年、主人を無くしました。それまで借地に店舗付き住宅をたて生計をたてておりましたが、住宅の方は主人の保険で払い終えました。これまで15年間97坪の土地に9万の地代でしたが(いまの時点で既に1650万の借地代を支払っていた。)、8万円にまで安くしていただいてこれで頑張ろうと考えましたが、保証人になってくれる弟が土地を買った方が良いのではないかと提案がありました。考えればこれから一生払っていく事を考えると、そんな気がしてきました。場所は山形です。
借地していた土地を住宅ローンなどお安い金利でお金をお借りする事は可能でしょうか?又いまそこに立っている店舗付き住宅を担保にできますか? アドバイスいただけたら助かります。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

底地を買う場合でも住宅ローンは借りる事が出来ると思います。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/housing/detail.html

もちろん地権者者が売ってくれると前提ですが。

一般的には、底地は通常の土地売買よりも価格が安いのですが(底地割合が30%だったり40%だったり)、恐らく土地には抵当権が設定されると思います。
なので、建物を担保にするというのとは違いますが、これらに関しては銀行によって対応が違いますので、恐れず銀行でお聞きになってください。
よろこんで相談に乗ってくれると思います。


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