田んぼを貸してグループホームを建てる話

田んぼを貸してグループホームを建てる話
ぜひお知恵を借りたいのですが、状況を上手く説明できず伝わり難かったらすみません！
当方いくつかの農地があり兼業農家をやっていますが、農家の収益はほとんど出ていません。先月から某ハウスメーカーの営業さんがやってきて、うちの田んぼに2億ほど借金してグループホームを建てないか？とセールスされています。そこは地方都市の郊外住宅地にある田んぼ500坪（固定資産税評価額4500万程）なのですが、一面は線路沿い、もう一面は墓場に面し、我が家の庭先を通らないと入ることも出来ない（自宅の裏が田んぼということ）使い道が無いような土地なのです。しかし先祖からの土地なのでなるべく残したい、というか場所的に買い手もなく、一時はアパート経営も考えたのですが、電車の騒音と南側全面が墓場という立地は厳しいだろうと思い、多額の借金を背負うことに踏み切れずに今日まできました。しかしこのまま私達も歳をとり、農作業も辛くなりはじめ、この田んぼをどうしたら良いかと持て余していたところだったのです。
営業さんが言うにはグループホームを運営する企業はすでに居るそうです。
2億円弱の20年払いの負債をして建物を建てた場合、家賃が月107万円ほどでローン返済後は手元に月16万円ほど残るシュミレーションを提示されたのですが、「2億の負債背負って16万貰っても・・・」と、小心者の私としては高額な負債にとても了承できそうになかったので、丁重にお断りしました。
すると数日後、今度はそのグループホームを運営されている方が直接来て（ハウスメーカーの営業さんも同席）、話し合いの結果、「それなら土地だけ20年間貸して欲しい、造成費用も払う、家賃は月19万円」と言うのです。
負債もなく、あの田んぼが月19万円？？？と今度は逆にイイ話過ぎて不安になってきました。（情けなくてすみません）今までコーポを建てろというセールスは沢山来ましたが、「貸してくれ」（売ってくれも）なんて一度もありません。私が世間知らずなのかも知れませんが、この先こんな話がそうそうあるとも思えない気がします。
ただ、相手側は行政の公募期限があるとかで返事を急いでいます。
あわててネットで色々調べると定期借地契約だの事業用借地権だの見慣れない言葉が沢山出ています。ある程度把握はしたのですが、まったく未知の分野で何も知らない・わからないのが現状です。

こういうことは専門家に相談できたらと思っているのですが、誰に相談していいのかも全くわかりません。それにある程度自分で知識をつけていかないと相談自体もやっかいです。
どうか、この先20年この田んぼを貸して、他人がグループホームを建てた場合の、想定できる範囲のデメリットを教えて下さい。
ちなみにうちの庭先はグループホームの関係者（車）が通行しても問題ない幅があります。

No.6 回答者： zagard06 回答日時： 2010/07/25 12:18

うちも同じく２４０坪ぐらいありますが、いろんな建設会社や、ハウスメーカーが

集合住宅を建てたいと着ますが、断ってます。
１億８千万で月３０万ぐらいの収入だそうですわ。
税理士さんに相談すると、建設会社と、お金を借りる銀行が儲かるだけで
。固定資産税があがり，２重苦、３重苦になるだけで、得なことありませんわ。
やめとくのがとくさくです。

No.5 回答者： takapiii 回答日時： 2010/07/23 12:15

メリットもあるとは思いますが、デメリットだけでいいですよね？

地目は何でしょうか。
固定資産税評価額が4500万円という事は田では無いのだと思いますが、万が一田から農業委員会の許可を得て宅地に変わったとすると固定資産税が10倍以上に跳ね上がりますし、相続税も相当跳ね上がります。
既に宅地ならいいのですが、雑種地であっても評価が上がれば税金は高くなります。

建物を建てるのは通行できるだけの幅を確保した通路と道路に接していなくてはなりませんね。なので通行地役権を庭に設定する事になるので、その場所には建物や通行の邪魔になるものは設置できなくなります。

事業用借地権にしても、事業者が倒産すると更地には戻りません。戻すべき事業者がいないので。
建物は融資を受けて建つと思うので、恐らく抵当権が設定されますね。事業者が倒産した場合、建物の所有権は債権者に渡り、貴方が許可しなくても、裁判所の許可を受けて売却する可能性があります。どこに売られて何に使われるかは分かりませんね。
あるいは、引き取り手のないまま放置ですね。居住者から地代を貰う訳にはいかずグループホームなので家賃は取れないのに、建物だけは残る。面倒ですね。地主の権利を利用すれば払われない地代と事業者不在による借地権の消滅を裁判所に訴えて、居住者を追い出して(グループホームなら難しいですが)自分で更地に戻すか、貴方が買い取って運営するか。

更新規程は無いので20年後に更新しないと言う事はできますが、グループホームという性格上、人道的にそれが可能かどうか。更新を望まれると断れずにそのままという可能性もありますね。

グループホームという性格上、近所の方からのクレームがある可能性もある。

書き始めたらキリが無いですが、実は個人的にはそれほど心配する必要も無い気がしてますが、可能性として悪質な業者だと補助金目的とも考えられるので、慎重になるに越した事はありません。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2010/07/23 10:57

事業用定期借地のデメリットは、自分で利用したり売りたくなっても「返せ」とは言えないところです。

しかし今回の土地は利用価値もなく売れもしないのなら、遊ばせておくよりもいいと思いますよ。ただし事業が途中で頓挫してしまい、事業者も倒産などというリスクはもちろんあり、最悪の場合建物だけ残ってしまうような事もありますので、信頼できる事業者かどうかはしっかり判断する必要があります。

行政の公募期限とありますが、その後行政の審査があるはずで、他にも候補者がいるはずですので、必ずしも事業が実現するかどうかは未知数です。

No.3 回答者： dyundyun 回答日時： 2010/07/23 08:56

農地に建設と言うよりも、

手持ち不動産を運用すると考えれば解り易いかと思います。

誰に相談するか。。
ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）がお勧めです。
お知り合いの銀行や、税理士事務所等に居られると思いますが、
不動産運用に明るい人に担当して貰いましょう。
是非お問い合わせし、活用してください。

建設予定地は道路に接して無いと成り立ちませんので、
お貸しする際は自宅の敷地も一部使って『旗竿』状の土地になると思います。

御質問の前半なら＃1の方のご心配も考慮されますが、
（利回りも大きいでしょうが）
土地だけ貸すならばリスクは少ないのでは無いでしょうか？
（利回りも少ないでしょうが、寝かす事と天秤ですね）
事業用定期借地権などでお調べになっているならばそれに関しても
お問い合わせされると良いでしょう。

No.2 回答者： RTO 回答日時： 2010/07/23 07:46

先ほどの回答は　質問内容の前半に関するものです

後半に関してはお近くの弁護士事務所または司法書士事務所で、ご相談ください。

No.1 回答者： RTO 回答日時： 2010/07/23 07:42

建てます詐欺商法。

レオ＊レスだの大東＊＊なんかと一緒。

「儲かるなら　土地だけ貸してあげるからあなたの会社のお金で建ててあなたの会社が経営なさったら？」と提案してみてください。

机上の空論なのは向こうも承知してるので二度と顔を出さなくなります