セットバック後の有効敷地面積について

仲介不動産会社と媒介契約をして、古家付き土地で売却する予定です。
本物件は道路が狭い為、セットバックが必要な土地でかつ、道路の中心線からの後退（2Ｍ）なのか、道路の反対側からの後退（4Ｍ）か正式な手続きを踏まないと判明しないような土地と仮定します。
売主側で測量会社(土地家屋調査士）に依頼して、確定測量は行いますが、セットバック部分については分筆や採納は行いません。

1.一般的に分筆や採納をしない場合は正確な有効敷地面積は、確定測量では得られないのでしょうか？得られるとしても概算値になるのでしょうか？
2.有効敷地面積は概算のまま、売買契約を締結することになるのでしょうか？
3.売買契約書に有効敷地面積は記載しないのが一般的でしょうか？
4.正式な有効敷地面積を求めるには決済後、買主側が測量をする必要があるのでしょうか？
5.確定測量は売主側で実施しますが、仲介不動産会社が概算の有効敷地面積を買主に伝えた場合、万が一、買主が家を構築する際に有効敷地面積が概算と大きく乖離していた場合、仲介不動産会社または売主側の責任はあるのでしょうか？

No.3 回答者： so-01c 回答日時： 2024/06/03 18:23

不動産業者してます。

土地家屋調査士に「確定測量」をお願いして、セットバック面積も出して欲しいとしておけば有効面積は出してもらえます。

「道路の中心線からの後退（2Ｍ）なのか、道路の反対側からの後退（4Ｍ）か正式な手続きを踏まないと判明しない・・・」つまり、対側（売土地の道路を挟んだ反対側）の土地が既にセットバックしているか、していないか分からない状態という事ですが、それも確定測量なら確定出来ます。道路管理者（市道なら市が、県道なら県が）が道路の幅員（民地と道路の境界）を確認し、対側の土地の所有者は自分の土地と道路の境界確認する事になるからです。これであなたの土地のセットバック前の土地の面積は確定出来るので、あとは図面上でセットバック面積を計算するだけです。普通の土地家屋調査士の先生ならやってくれるでしょう。

なので売買契約はまず登記簿面積で契約し、特約で「セットバック後の有効面積は、確定測量により確認する」としておいて、確定した有効面積の清算方法（1㎡あたり〇〇〇〇円で清算、つまり減った面積分この単価で減額する）を記載しておきます。

仲介不動産会社は自分の責任になるような契約書を作成しないので、恐らく上記の方法で行うでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
「正式な手続きを踏まないと・・」とは分筆採納申請を前提に発注しないと、セットバック方法について市と協議(正式な手続き)することはできないと言われました。(窓口で口頭ベースでは確認するが責任が持てないので概算での有効敷地面積になるとのことでした）

お礼日時：2024/06/05 12:54

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/06/02 06:02

当方は東京なので質問者の状況とは違うと思うけれど。

昔から敷地について良くも悪くも曖昧のまま住んでいることが多い。
近年の不動産取引では、そういったことに起因するトラブル要素をできるだけクリアにして売買するのが基本。

売主側はできるだけ費用をかけずに売却しようとするが、買主側はそういった費用をかけていない売主の土地は敬遠する。
特に本件のような古屋付きーーーつまり新しく建てることを前提にした土地であればセットバックは必須（ちょっと語弊はあるが）なので。
道路確定してセットバックした状態で売却する方が、質問文5にあるような後々のリスクを抑えるメリットがある。

まあ、地域や立地にもよるので何とも言えないけれど。
近隣のおたくが全然セットバックしていないような立地の場合は当分先送りにできるので、それまでの期間セットバック部分を庭や駐車スペースとして広く使う方が買主にメリットがある場合もあるから。

１について
正確な有効面積は測量で得られるけど、道路管理者とセットバック部分の確定測量をした際に同じになるとは限らない。
本件の場合、「確定測量」とのことなので官民境界画定を行うことで将来のセットバック位置を確定した状態になる。
普通はそうなるというだけで、今回の測量がホントにそういうものなのかどうかは知らないけれど。

２と３について
「概算」という表現が適切かどうかは分からないけれど、確定測量後に敷地の数量が変わることはあるので、そういった場合のことも重要事項説明書や契約書に記載される。

４について
表現の差になるのかもしれないけど、有効面積を決定するのは売買当事者なので、売主でも買主でも構わないし、決済の前後どちらでも構わない。
売買条件、つまりそれにかかる費用をどちらが負担するのか、売買金額で清算するのかどうかとの話。

５について
「大きく乖離した」の原因による。
不動産業者の調査や説明に過失があれば宅建業法違反として罰せられる。
不動産業者に過失がなければ責任はない。
普通は調査すればわかることなので不動産業者に過失がないということはまずないけれど。
過失の有無はさておき、有効敷地面積が大きく減ったような場合には、売買代金の減額となり返金する可能性もあるが、これは前所有者の資産（土地）の数量が実は少なかったということなので、売主と買主の問題となる。
土地の数量不足については不動産業者が補填するところではない。


ざっとこんなところかな。
個別ケースに応じて内容が異なるので、気になるなら自治体で実施している無料法律相談にでも行ってみるといいよ。
不動産業者は売買を成立させたいがために都合の悪い説明はしないことがあるけれど、弁護士や司法書士など法律の専門家は売買取引がボツになっても差し支えがない。
良くも悪くも法律的な助言をしてくれるよ。

トラブルなく売却できるといいね。
ぐっどらっくｂ

No.1 回答者： acnc 回答日時： 2024/06/02 01:42

調査士は確定測量するとセットバック部の面積正確に判ります。

100坪でセットバック10坪分なら実際の土地面積は90坪と言う事です。
それが第三者が読んでる判る契約にする事が宅建のお仕事です。
実測に概算が存在しません。