土地の購入　測量は買主負担でと言われたが・・・

Question

気に入った土地が出たので購入したいと思っています。
契約は来月で引渡しは来年の春頃です。
売主さんはお年寄りで、田舎暮らしをする為に地方に土地を買って
家を建てるのですが、仮住まいをしたくないからだそうです。
ここで、仲介業者から言われたのが
「相手はお年寄りで面倒な手続きとかをやりたがらないので、
古家の取壊し費用と測量は買主側でお願いしたい」と言われて
その費用分値引きしてもらうことになりました。
でも、いろいろ調べたところ、基本的に測量は売主側でやるものだと書いてあります。
測量って契約前にするものですよね？
そうすると、こちら負担で測量したのに契約が流れた場合にその実費はどうなってしまうのでしょうか？
引渡しがかなり先になるので契約が流れる可能性もなくはないです。
（売主さんが亡くなるとか、うちのローンが通らないとか）
契約は公簿でするような事を言ってました。
また、境界杭が１つだけどうしても見当たらないとも言ってました。
このような状態で測量を買主側でするのはどうなんでしょうか？
測量ってお年寄りの負担になるほど大変なものなのでしょうか？

september6 · Accepted Answer

＞いろいろ調べたところ、基本的に測量は売主側でやるものだと書いてあります

そうですね。基本的には「売買対象物を特定させる」という意味で、売主側の責任として行うことが多いです。
しかし「土地売買契約」という民・民の契約事において、測量が義務化されているわけではありませんので、「売主は測量をやらない」という条件で売買するケースもあります。売主と買主との間の交渉事でもあり、「売りたいvs買いたい」の力関係に左右される部分でもあります。
ただ、今回のケースで多少良心的だと思うのは、「やらないが、売買代金には実費分を反映させる」という点でしょうね。

＞測量って契約前にするものですよね？

仮に売主が行う場合でも、
契約締結　～　測量・解体等　～　引渡し
というように、契約締結後に、約定の義務に従って行う場合もあります。

＞こちら負担で測量したのに契約が流れた場合にその実費はどうなってしまうのでしょうか？

今回、売主が「負担・協力共に測量をやらない」とすれば、契約前には原則的にはできません。「測量」と書かれておりますが、正確には「境界確定及び実地測量（実測）」ということで、境界確認書に印を押すのは土地の所有者ですから、引渡しを受けて、あなたが所有権を得た後に土地家屋調査士等に手配して行うという筋書きになります。

＞契約は公簿でするような事を言ってました

測量をやらないわけですから公簿面積を基準とする「公簿売買」ということです。この条件の基本は、実測して面積相違があっても代金精算を行わないことを意味します。

＞境界杭が１つだけどうしても見当たらないとも言ってました。
このような状態で測量を買主側でするのはどうなんでしょうか？

杭がなくても公図その他の資料から、境界を確定させることはできます。前述のとおり土地家屋調査士のジャンルです。
引渡し後に買主が行うリスクとしては、隣地と境界についてのトラブル等があり、境界が確定できない（印をもらえない）ということがあります。

＞測量ってお年寄りの負担になるほど大変なものなのでしょうか？

土地家屋調査士に発注する、境界の立会い時に立会いする、という程度ですからそんなに負担になるほどのものではありません。
しかし、足腰が悪くて立会いも出来ない、又は隣地と何らか関係が良好ではないとすれば、精神的には負担でしょうね。

inon · Answer

古家の取壊しは良しとしても、土地の測量、境界の確定はやっておいてもらった方がよいのではありませんか。隣地の方ともめているのなら、
境界確定が出来るのは現在の持ち主しかいませんからね、今までの経緯は質問者さんには分からないでしょう。
土地は買ったが境界確定でもめたら大変ですよ。

ma_h · Answer

♯４の元業者営業です。

＞新築マンションの青田買いをされてる方たちはどうしているんでしょう？
最悪、手付金没収覚悟で買われているんでしょうか。

私は新築分譲業者ではなかったのであまり確定的な事はわかりませんが。。。
まず「青田買い（もしくは青田売り）」についてですが、現在、殆どの新築マンションデベが「青田売り」をしています。
以前は大京（ライオンズシリーズ）が「完成物件販売」を実施しておりましたが、最近はそうでもないようです。
理由は様々ありますが、「青田売り」が良い、悪いは別にして基本的には前提として「お互いが納得の上での契約」という事です。
このケースでは業者は「早く契約したい」、買主は「早く欲しい、もしかしたらうれちゃうかも・・」等お互いの思惑が考えられるリスクを納得しての契約です。
つまり、お互いが同意の上であれば、契約条件（手付解除期日、ローン特約期日の設定、測量費用負担等）は原則自由です。（民法、宅建業法の範囲内で）

その辺りを先方と交渉してみては如何でしょうか。契約書にサインしてから「やっぱりあーしてこーして」と言っても難しいですので。

＞境界が確定できないと、家を建てるのに問題ありますか？
そもそも測量は必ずしなくてはならないものなのでしょうか？

まず、建築時の問題ですが、プラン作成時点では地積測量図さえあればそう問題でもありません。（現実、売主は家を建てて住んでいますし）
ただし、この際ですからしっかりと境界は確定しておいたほうが賢明でしょう。幸い売買代金に費用を反映していただけるようですし。

なお、測量は義務ではありません。が、どのみち家を建てるのであれば工務店なり、ハウスメーカーが敷地の測量をするはずです。
（私も二度ほど立ち会った事があります。）

いずれにしても、先ずはお互い納得しての契約が一番ですので、先方としっかり交渉してみては如何でしょうか。
うまくまとまるといいですね。

ma_h · Answer

元業者営業です。

公簿売買において実測と差異が出た場合ですが、契約書に特約として
「公簿面積と実測面積の差異○○m2につき互いに○○円支払う」旨の一文を入れておけばよいと思います。

なおローン特約ですが以前私が確認した「り○な銀行」は内定から３か月以内の実行がぎりぎりの期間と言ってました。
この件については借り入れ予定の金融機関に確認された方が良いかと。
ただ、来年の春に引き渡し（実行）となると現実には難しいと思います。それをどう契約書に入れるかは、売主、買主双方の協議によると思います。

jakyy · Answer

jakyyです。
購入後、測量して、公簿面積とかなりの誤差が生じた場合は、
契約に一坪以上差があった場合には、不足分は返金すると言う条文を入れるか、
仮の測量をして実測の面積を確認しておくことでいいと思います。
私の経験からすれば、一坪以上の差は普通は無いと思います。
ローン特約は、有効期限がありますので、来春では、無理かと思います。

junkg7 · Answer

>測量って契約前にするものですよね？そうすると、こちら負担で測量したのに契約が流れた場合にその実費はどうなってしまうのでしょうか？
通常、実測取引ですので契約前に売主が測量します。
売買契約書を交わしてから実測する事になりますので、契約解除に関する事項に記載されれば宜しいでしょう。
＞このような状態で測量を買主側でするのはどうなんでしょうか？測量ってお年寄りの負担になるほど大変なものなのでしょうか？
公簿取引ですので基本的に売主が測量・更正登記をする事はないでしょう。
測量後、契約書に従い実測清算するのであれば更なる費用が掛かる事も想定できます。
・面積増分の支払い
・地積更正登記

簡単に隣地境界の承諾が得られない状況が想定できます。
その場合、所有者が変わっても状況は変わらないでしょう。
不動産屋の説明を悲観的にとらえると、問題のある土地と言う解釈になるでしょう。

jakyy · Answer

順に説明いたします。
【境界の確認と測量】
これは売主が自分の費用で、売買契約前にすべきことです。
隣地とのトラブルが生じると厄介なので避けているのでしょう。
四方の隣地の人に立ち会ってもらうのも嫌なのでしょう。
境界の杭が抜けている土地などは、キチンとするまでは、
取引を避ける必要がありますが、
linkin様がどうしてもその土地が入手したいなら、
測量と杭を一本入れますと大よそ40万円前後かかりますが、
土地を入手してから、測量しても差し支えないと思います。
杭が一本抜けているぐらいなら、土地の明け渡しの終了後に、
測量士に頼んで、測量して入れればいい事で大きな問題にはなりません。
隣地の立会いも測量士に任せておけばいいですね。
【契約】
金額が決まったら、相手側と契約を結びます。
この時に一割程度の手付け金を相手に渡します。
この契約書に契約条項にローン特約を入れてもらって下さい。
ローンが流れたら、手付け金が無条件で返ってきますし、
仲介業者に手数料を支払う必要はありません。
事前に銀行に購入の物件を見せて、頼んであれば、
契約後、一ヶ月までのうちにローンが可能かどうか判ります。
【受け渡し時期】
半年後でも構いませんが、家が明け渡され、
滅失登記がなされた時に、権利書、印鑑証明等の書類を受け取って、
司法書士、銀行の立会いの元で残金の支払いをします。
相手が家に住んでいる状態で残金の要求があっても、
銀行も嫌がりますし、これは問題が生じるので避けるべきです。
あくまでも家が明け渡された時まで待って支払うのがBESTです。
【測量】
契約は公簿面積での取引ですから、土地が受け渡しがなされてから、
家屋の取り壊し、測量、杭を入れるという順が一番いいでしょう。
家をすぐに建てないならば、土地の周りにフェンスを張っておけば、
隣地の方が入り込まないので、いいですね。
測量は、流れた場合のお金の負担もかかりませんし、
家を取り壊した時点でなら、境界がはっきりして、問題は少ないと思います。
事前に銀行に取引のある司法書士、土地家屋調査士を聞いておいて、
司法書士に相談しながら、慎重に進められるのが、いいでしょう。

土地の購入 測量は買主負担でと言われたが・・・

＞いろいろ調べたところ、基本的に測量は売主側でやるものだと書いてあります

この回答への補足

古家の取壊しは良しとしても、土地の測量、境界の確定はやっておいてもらった方がよいのではありませんか。

♯４の元業者営業です。

元業者営業です。

jakyyです。

この回答への補足

>測量って契約前にするものですよね？そうすると、こちら負担で測量したのに契約が流れた場合にその実費はどうなってしまうのでしょうか？

順に説明いたします。

この回答への補足

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