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地主ですが借地人へ底地を買い取って欲しいと申し出たところ第三者へ同時売却をすることになりました。
昭和13年に抵当流れになった底地を銀行より購入しています。
この時今の借地人(親)が住んでいました。
底地を購入したとき借地人とは新たな契約をしておらず権利金などもらっていません。
その後の更新も全くしていないので更新料も一度ももらったことがありません。
銀行との取引契約書は残っていますが、前の地主と借地人の契約書などは分かりません。
路線価図による借地権割合は7:3になっています。
今回売買するにあたっての借地権割合は更新料などももらってないため6:4とか5:5とか主張できるしょうか?
地主から話を持ち出したので割合の加算はできないのでしょうか?
この間知らない間にリフォームで増築もしていました。(金銭は全くもらってません)
売買の時には専門の業者に入ってもらうつもりですが交渉前に全く知らないのも困ると思い相談させてもらいました。
よろしくお願いします。

登録カテゴリーを間違えてしまったので再度質問させてもらいます。

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A 回答 (1件)

契約書もなく、口頭で更新料・承諾料などの約束もない?


それなら借りている方が更新料を払わずとも、増改築をしても、何の問題もない。
しかし、地主には請求する権利はある。
もちろん、借りている方は言わるままに支払う義務はなく、拒絶する権利がある。
こうして裁判へもつれこむのがお決まりのパターン。

借地権割合が決まっているのだから、その割合で売却益を按分するのが吉。
そこをゴネると取引がまとまらずに流れたり、裁判だなんだとなって弁護士と裁判所が喜ぶだけじゃないかな。

もしも金銭的利益を求めたいのであれば、不動産鑑定士に依頼して土地の価値、地代の適正額を算出。
適正地代が実際の地代よりも著しく安ければ、その分は請求できるかもしれない。
たぶん調停にもつれこむけれど、調停や弁護士費用などを差し引いて残る金額がどれくらいになるか。
少額しか残らなければ、長引いたり借地人と不仲になって逆恨みされるよりも、最初から7:3で話をまとめたほうが無難。
借地人は生活権があるから、ゴネられて居座りを決め込まれると面倒。
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この回答へのお礼

早速に有難うございます。共有名義で相続した底地なので話し合ってみます。

お礼日時:2015/03/16 21:25

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Q底地と借地権付建物の同時売却について

不動産の売買について、現在私は底地を所有しており、
その底地上には別に借地権が設定されており、借地人がおります。

今回その底地と借地権付建物を同時売却をすることになり、
仲介業者に依頼しました。

近日中に媒介契約を締結するのですが、仲介業者より
「底地人と借地人と別々に媒介契約を締結します」と言ってきました。
聞くと売買契約もそれぞれ別々に締結するとのこと。

私は1本の契約書の中で同時売却の件や違約金等の設定が記載されていれば済むのかと思っていました。

その仲介業者は同書面で締結することを避けたいようですが、
同書面で締結した際に何か問題になることがあれば知りたいと思っています。

どなたかこのような件に詳しい方がいらっしゃいましたら、
是非お教えください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

まあ媒介契約はどうでも良いですが、売買契約は通常不可分債務といって、建物と土地の所有者連帯で権利と義務を負うことを約定します。どちらかが勝手に止めた、が出来ないようにするためです。
ですから同じ契約書の中で謳う方が記載も楽ですし、わかり安いです。
しかし別々であっても、上記の様な記載があればその効力には関係ありません。仲介料は別々に行うと高くなりますヨ。
但し財閥系大手業者の場合は必ず別々の契約書となります、社内マニュアルらしいですが。

Q底地と借地権を一緒に売ると高く売れませんか?

現在、わたしは底地を所有しています。
そして借地権と建物は、私の妻が所有しています。

今後、わたしたちの意向としては、土地をできるだけ高く第3者に売りたいと考えています。

以前、知り合いの不動産屋が、「底地と借地権を同時に売却する場合、建物を壊せないのであまり高く売れない。更地の状態の方が高く売れる」と言っていました。

まず、これは本当なのでしょうか?

売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?(結婚10年くらいなので夫婦間の特別控除は受けられそうもありませんし、贈与後ずっとそこに住むわけではないので難しいですね)

どのような方法が一番、税金がかからず、かつ 土地が高く売れるのでしょうか?

Aベストアンサー

#7です。

背景がわかりましたので、課税関係を説明いたします。
(1)家屋を残して売却・・・借地権存続 譲渡益課税の大半は借地権にかかります
(2)家屋を撤去して売却・・・借地権消滅 土地の所有権者に譲渡益課税となる可能性あり

譲渡益課税は、保有期間の長短で税率が変わってきます。

>売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?

簡単のために借地権価格を3000万 底地価格を2000万
とします。
更地にして、5000万で売れたとします。
質問者さまが代価をすべて受け取り、そのなかから借地権買い取り分として3000万円支払います。
奥さまは相続により取得した土地ですので長期譲渡。取得費はお父様の借地権購入費を使います。
わからない場合は売却価格の5%。売却資産が本人の居住用資産であれば3000万まで非課税の特例があります。
これを申告しないと質問者さまに高額な贈与税がかかる場合があります。

古屋付き土地で売っても契約が「家屋の売買(借地権)、土地の売買(底地)」の二本になるだけで
借地権の譲渡益課税⇒奥様 底地の譲渡益課税⇒質問者さま
になることに変わりはありません。
底地の課税はかりに短期譲渡(5年以内)になっても譲渡益は少ないと思われます。
底地に譲渡益が出る場合、更地にすることで撤去費用を経費にして税額を減らすことができます。
奥様の税額を減らすには借地権者が撤去費用を負担したことにして税額を減らすことが考えられます。

土地価格が高額なら、税理士に計算を依頼したほうがいいかもしれません。納税額が数十万程度なら
ご自身でやって税務署に確認をとることで十分でしょう。
土地は、おそらくは建売業者が買う可能性が高いでしょうから、更地でも古屋付でもさほどの差はないですが
家が建っていたほうが、土地というものは広く見えるものです。
ちなみに私は、一級建築士で宅地建物取引主任者です。税理士資格はありません。相続不動産の売却納税の経験は幾度もあります。底地権の買い取り一体売却のケースは未経験です。

#7です。

背景がわかりましたので、課税関係を説明いたします。
(1)家屋を残して売却・・・借地権存続 譲渡益課税の大半は借地権にかかります
(2)家屋を撤去して売却・・・借地権消滅 土地の所有権者に譲渡益課税となる可能性あり

譲渡益課税は、保有期間の長短で税率が変わってきます。

>売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?

簡単のために借地権価格を3000万 底地価...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q「該当」と「当該」の違い

辞書には、「該当」・・・その条件にあてはまること。「当該」・・・その事に関係がある。
・・・とあります。
“あてはまる”と“関係がある”、微妙に違うようで似ているようで、お恥かしいのですが私にははっきり区別ができないのです。
該当とすべきところを当該としたら、意味はまったく違ってくるでしょうか?
わかりやすく両者の違いや使い方を解説していただけませんか?宜しくお願いします。

Aベストアンサー

よく似た意味の言葉(名詞)ですが、

○該当…「する」をつけて「当てはまる」という意味の動詞として用いることができる

○当該…主に他の名詞の前につけて「今議論の対象になっている、まさにそのもの」という意味で内容を限定する形容詞的な形で用いる

といった違いがあります。逆の用法はありません。

・この条件に当該する人は申し出てください。

・○○事件につき、該当被告人を有罪に処す。

いずれもおかしな使い方で、反対でないとアウトです。

ご参考になれば幸いです。

Q借地権売却に伴う税金について

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。
不動産やからはこの方法以外は提示されていません。
私としては売却するのに借金?
なにやら釈然としないのです。
(2)この方法でうまく取引がいき売却したとして来週にもローンを組み父の名義になったものを来年買い手が付いて売却となるとおもいます。
その場合父にかかる税金はどうなるのでしょう。
60年借りていた旧借地法の借地です。
短期譲渡所得となるのでしょうか?

長文読んでいただきありがとうございました。
よろしくお願いいたします。

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。...続きを読む

Aベストアンサー

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その場合は、売却価格の5%が取得価格とみなされます。すなわち95%が利益となり、その金額に対して税金がかかります。
このままでは多額の税金がかかりますが、居住用の不動産の売買については、買換え特例や3000万円の特別控除等の優遇税制がありますので、税理士若しくはお近くの税務署にお問い合わせください。

 II 今回、買取した底地部分について、5年以内に売却した場合は、短期譲渡所得になります。短期の場合は長期の場合に比べて税率が高いですが、短期で譲渡した場合は、今の時代値上がり益(底地の売却価格-底地の買い取り価格)はあまり考えなくてもよいかと思います。

主に税金部分について解答させていただきました。参考になれば幸いです。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q物納され国有地となった借地 購入するべきか、借りつづけるか?

父の代より借地している(旧借地権)土地に家を建てて50年ほど住んでいます。2度ほど更新して次の更新は約10年後です。地主が相続税対策の為に土地を物納し国有財産になり、今後そのまま借りつづけるか、又は購入するかを問う文書が来ました。公示価格の6割で1000万円代の価格が提示されました。10年払い 20年払いの延納(ローン)の価格も示されています。なんとかやりくりして購入するべきか 借り続けるか悩んでいます。

家族構成は父が他界して年金生活の母がひとり、私は50代女で10年後には定年です。中小企業で退職金も多くは望めませんし無理をして購入しても子供もいないので できればこのまま借り続けたいのですが。

10年後には借地権も切れますが 国有地の場合でも更新に応じてもらえるものでしょうか。その際には 更新料などがある程度必要になるのでしょうか。あるいはその際に又購入を勧められ 出来ない場合は 立ち退き等を求められる可能性もあるのでしょうか。

たいして蓄えもない女所帯ゆえいろいろ不安で 購入か借り続けるかそれぞれののメリットデメリットをアドバイスいただけたらと思います

父の代より借地している(旧借地権)土地に家を建てて50年ほど住んでいます。2度ほど更新して次の更新は約10年後です。地主が相続税対策の為に土地を物納し国有財産になり、今後そのまま借りつづけるか、又は購入するかを問う文書が来ました。公示価格の6割で1000万円代の価格が提示されました。10年払い 20年払いの延納(ローン)の価格も示されています。なんとかやりくりして購入するべきか 借り続けるか悩んでいます。

家族構成は父が他界して年金生活の母がひとり、私は50代女で10年後には定年です。中...続きを読む

Aベストアンサー

大変ですね。長文失礼します。

一概に「どっちが得」ともいえない問題かと思います。
理想はこのまま借り続けて住み続けられればいいのですが、
そうもいかないと思います。
国は最終的に土地(借地)を現金化したいわけですから、
貴女と交渉がまとまらなければ、一般に売却するでしょう。
おそらく地主が物納したのも、借地だから、という理由でしょう。

そうなると、交渉相手は「借地権付き」を承知で買い取るプロ(不動産屋)です。
国よりも交渉が楽になる?とは思えません。

質問の内容だけでは、情報が不足しているので、推測も入ります。
その上で、私だったらこうする、というアドバイスです。
地代は固定資産税よりいくらか高い金額で、
50年という長い期間を考えて、周辺の地代の相場より安いとします。
国税庁の提示額は1000万(6割)、時価は1700万円とします。
仮に30坪だったとして、時価の坪単価57万と仮定します。
周辺環境や道路付けも良い(私道でなく敷地が公道に面している)として、
上下水道やガス(ライフライン)も問題ないとします。
首都圏または地方都市で、駅からも徒歩15分圏内と仮定。

・買って売って、税金を払って、それでも手元に現金が残るなら、
 賃貸への住み替えという選択もあるかと思います。(登記費用含む)
 この場合のメリットは、家の修繕費や固定資産税など、
 ランニングコストを考えなくて済みます。
 ただし当然の事ながら、家賃が発生します。
 国税との交渉の段階で、住み慣れた近隣地域で、公営住宅への入居を
 あっせんして貰うとか。
 公園用地の立退きで、公営住宅に移転した人(70代単身者)を知っていますが、
 亡くなった旦那さんが勝手に家を建てて占有していたので、立退料は貰えませんでした。
 今考えると「取得時効」があったのですが、高齢者なのでそれを知りませんでした。
 例えば役所にも相談して、交渉に参加してもらい、公営住宅に入居できたら、
 引き続き同じ地域の行政サービス(将来的な介護など)も利用できるし、
 家賃も安く、コレが得だと思います。
 お母様も住みなれた地域で生活できるでしょうし。
 お二人とも女性という事で、「生きるリスク」も考えた方がいいと思います。

・借地の名義人は貴女ですか?
 例えばお母様と共有で買取り、10年20年の延納を選択し、
 お母様に万が一の場合は、貴女が相続することができます。
 延納のしくみがよく分からないのですが、
 ローンの団信のように、万が一の際にチャラになるわけではないのですよね?
 一括から延納への割高分と、民間ローンの利息、どっちが得か考えてみるべきかと。
 お母様名義(70代以上でしょうか?)で民間ローンは、難しいでしょうね。
 コレが可能だったら、お母様に万が一の場合は、貴女がローン無しで相続できますが。
 ただし逆に貴女が民間ローンを組んで(団信に加入が条件)、
 先に貴女に万が一の場合は、お母様がローン無しで相続できます。
 この場合は、お母様は完全なる所有権(家と土地)を売却可能であるし、
 老人ホームやグループホームへの転居、
 またはリバースモーゲージ(賛否両論ありますが)なども利用できます。

いずれにしろ、このままズルズル行けば、
新たな持ち主とトラブルになる可能性があるかと思います。
このあたりは#1の方の意見と同じです。
このへんで決着をつけた方が、老後に苦労しないで済みそうな気がするのですが。
あくまで個人的な意見です。

以上のことから、仮に私が貴女だったら、
借地の権利をお父様の残してくれた財産(アドバンテージ)だと思い、
多少の無理をしてでも、民間ローン(団信加入)を組んで買い取ります。
70歳までローンを組む人は多くありませんが、決して珍しくもありません。
自分に万が一の場合は、お母様に財産を残すことも出来ますし、
無事にローンを払い終わったら、誰にも文句を言われない自分の財産になります。
その時点で売って税金を払えば、残りの現金を手にすることが出来ます。
また、お母様に介護の必要性が出るなど、
経済的な負担が増加しローンの支払いが困難になった場合、売ることも出来ます。
他にも、蓄えがなければ、残債と評価額との差額を借り入れる選択肢もあります。
「払えなくなったら売ればいい」と家を買う人がいますが、
その多くが「担保割れ」で売っても残債をペイできないのです。
しかし、この場合は「担保割れリスク」もそれほどではないようです。
 *必ず買う前に検討してくださいね。
また今後、年齢を重ねて高齢になってから、複雑な不動産トラブルに巻き込まれるなら、
今のうちに解決した方がいいかと思います。

ただし、無理して買うのですから、預貯金は吐き出さぬよう、
目いっぱいのローンを組んだほうがいいと思います。
固定資産税や修繕費もかかるでしょう。
後で繰上げ返済は可能ですが、追加で借りるのは難しいでしょうから。
その上で、「老後の不安を抱える女二人所帯で、この金額は払えない。まけてくれたら考える」
と、ギリギリまで国と値段交渉してみてはどうでしょう?
か弱い女所帯が、慣れないながらもお上(役人)と交渉しているのだ。
という図式を描くのです(実際そうでしょうが・・・)。
国も何度か交渉を重ねて「コレでダメなら、一般に売ります」と言うでしょう。
また、近所から少し離れた不動産屋に飛び込み、「借地権付きの不動産の周辺の相場」
を聞いてみたらどうですか?
たとえ有料でも、5千円(30分~が相場)くらいの相談料を払えば、
いくつか回れば有効な情報を得られるのでは?
コレを知ることが出来たら、国との交渉の有効な材料になるでしょう。
有効なカードは最後の交渉で切る様にして下さい。

たしかに独身の方であれば「買うのが絶対に得」とは言えませんが、
お母様が元気でいらっしゃる事ですし、
ご自身に万が一の場合、残されるであろうお母様の事は考えてあげるべきなのでは?

いずれにしろ、不動産には地域差があります。
ご自身で足と時間とお金を使って、調べてみることをオススメします。
いつも言っている事ですが、
「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。

不安であれば、地域で同様の案件を扱った経験のある
プロ(税理士または不動産屋)に相談し、調べて下さい。
どうか、頑張って下さい。

大変ですね。長文失礼します。

一概に「どっちが得」ともいえない問題かと思います。
理想はこのまま借り続けて住み続けられればいいのですが、
そうもいかないと思います。
国は最終的に土地(借地)を現金化したいわけですから、
貴女と交渉がまとまらなければ、一般に売却するでしょう。
おそらく地主が物納したのも、借地だから、という理由でしょう。

そうなると、交渉相手は「借地権付き」を承知で買い取るプロ(不動産屋)です。
国よりも交渉が楽になる?とは思えません。

質問の内容だけ...続きを読む


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