タバコのヤニによる壁紙交換費用負担

この類の質問は沢山見るのですが、気になった点についての質問がなかったので質問しました。

契約の特約でタバコのヤニ等による場合の壁紙交換は全額賃借人負担となっています。
例えば入居時点で壁紙が6年以上張り替えられていない（要は価値が1円）、
あるいは入居時点で数年張り替えていない（価値が数10％）ということが
わかっている場合でもその後数年住んでタバコのヤニ（クリーニングで落ちない程度）で
壁紙交換となってしまった場合、全額賃借人負担になってしまうのでしょうか。
要は元々の価値が下がっているものを新品にするときの負担が全額なのかどうかということです。
体験談でもかまいませんし、判例等具体例があれば教えていただけないでしょうか。

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/04/11 15:12

国交省のガイドラインでの考え方として、クロスは６年で残価１円であり、６年超のクロスを破こうが汚そうが借主負担は１円となる理屈。

ただし、特約によってそれとは異なる契約は有効であり、それが消費者に著しく不利益であれば三番を経て無効となる。

質問文では特約で借主負担となっているので、ヤニなどの汚れについては全額負担となる。
残価は問題外。
ただし、裁判等を経た場合には、６年で１円という結果になるはず。
大体はクロス代と裁判費用とどっちが安いかっていうことで手打ちになる。

なお、ヘビースモーカーなどでクロスが著しくヤニ等で汚れた場合、下地ボードやそのほかの部位にもヤニや臭いがこびりついている。
この場合は下地ボード等の交換費用を負担する事になる。
ちなみにボードなどは減価償却ナシなので借主はそれこそ全額負担となる。

これらは国交省のガイドラインな参考サイトにも記載されている事例なので、検索してみるといくつも出てくる。
なお、先日の民法改正の話によって、これらの扱いも変わってくる可能性もあるので注意が必要。

No.5 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/04/11 01:57

喫煙者に厳しく文面で記載されるようになりましたね

まず禁煙者が嫌う物件になってしまうので
入居時に新築や旧物件に関係なく当然品質維持されてる場合

タバコのヤニによる汚れ悪臭のある壁紙は交換ですね　

借主つまり汚した側の負担です。

近く法改正があれば確実です。

No.4 回答者： check-svc 回答日時： 2015/04/10 15:20

この特約は公序良俗に反するような内容ではありません。

家主としてのそれなりの企業努力のなせる業といえるでしょう。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2015/04/10 14:55

公序良俗に違反する契約はいくら、はんこを押していても無効です。

タバコのヤニも通常使用と判断できるならば、負担はありません。
（もの凄いヘビースモーカーとかは駄目かも）
入居時点で真っ黒な壁紙のリフォームの代金を貴方が負担する必要はありません。
出来れば、写真などで証拠を残すことも大事です。

今度新しい法律で単なる見解であったガイドラインが法的に有効になるようです。
ただ、この法律の執行についてはいつになるか私は把握していません。

No.2 回答者： nantamann 回答日時： 2015/04/10 14:22

回答の方向が違いますが。

壁紙が通常の物ならば、タバコのヤニや通常のすす汚れなら濃いめに溶かした合成洗濯石鹸を含ませた雑巾で簡単に落ちます。後は水拭きで石鹸を落とします。臭いもなくなりすっきりします。

No.1 回答者： check-svc 回答日時： 2015/04/10 11:16

壁紙は価値で判断すべきものではないです。

6年経っていようが充分に使えるならばいいのです（壁としての機能の問題）。
タバコの場合はたった1年でもヤニがついてダメになります。

そもそも契約時点で壁紙が6年経っていると分かっていながら、それでも賃借人が負担することに同意していたのであれば、今さら何を言ってるのかって感じがしますね。