他人物売買と仲介の違いがわかりません。全くの未経験から不動産やで事務をし始めた者です。Aさ

他人物売買と仲介の違いがわかりません。

全くの未経験から
不動産やで事務をし始めた者です。

Aさんに頼まれAさんの土地をBさんに売る、
これは仲介ですよね？

他人物売買というのは、
どういういみですか？
Aさんの土地をBさんに売るのは同じですよね？

第三者契約、中間省略、
これも他人物売買と
同じことですか？

(自分に登記をつけず売る、
ということですよね？でも、仲介も同じですよね？)

意味がさっぱりわかりません(>_<)
簡単に教えてくだい！m(_ _)m

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2015/10/10 10:56

他人物売買とは

http://ocean-stage.net/a-4.html

例えば、Aさんは資金繰りで売り急いでいて、仲介で買主が見つかるまで待てない。
その場合、不動産仲介業者が、Aさんから当該不動産を買い取り、当該不動産の買主を探す。
当然に不動産仲介業者は、リスクを伴うので相場より可也安い額で買い取る事になります。（上手く売れれば仲介より儲けがぼろい）
その場合、登記は中間省略で、A⇒Cの売買による所有権移転の形を取ります。

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2015/10/10 11:07

誤）その場合、登記は中間省略で、A⇒Cの売買による所有権移転の形を取ります。

正）その場合、登記は中間省略で、A⇒Bの売買による所有権移転の形を取ります。

＞第三者契約、中間省略、これも他人物売買と同じことですか？
そうです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ということは同じ動きだけど
売主が急いでいるか急いでいないか、の違いくらいなのでしょうか？

お礼日時：2015/10/10 12:20

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2015/10/10 13:36

＞売主が急いでいるか急いでいないか、の違いくらいなのでしょうか？

住宅ローン債務保証会社がAの了解を得て、任意売却する場合も他人物件売買で不動産仲介業者がその物件を仲介する事もあります。

この回答へのお礼

それは仲介ですか？
他人物売買ですか？

お礼日時：2015/10/10 13:45

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2015/10/10 17:37

債務保証会社が、他人の不動産を処分するので他人物売買。

販売の依頼を受けた不動産仲介業者から見れば仲介物件です。

当然、重要事項説明書には、任意売却物件である事は記載しなければなりません。

この回答へのお礼

この件の債務保証会社が
他人物売買と言うのは分かりやすかったです。

宅建の問題である
不動産屋の他人物売買の意味は
やはりわからないですね(>_<)

お礼日時：2015/10/10 20:19

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/13 15:21

不動産”事務”なんだよね？

普通、不動産事務では取引形態の違いなどには関与しないし、他人物売買か仲介かどうかなんか扱わないんじゃないかな。。。
質問者の勤務先は建売業者かな？
自社で土地を仕入れて建売として売却する、その過程の中で新中間省略・他人物売買が出てくるとか。


＞第三者契約、中間省略、これも他人物売買と同じことですか？

「第三者のためにする契約」というのは、A→B→Cの売買の場合でAB間の契約に追加する「特約」のこと。
第三者のためにする契約としてA→Cに直接所有権移転するというのが特約。
「中間省略」というのは「中間省略登記」のこと。
登記をする際の手法の一つのことだよ。
第三者契約と中間省略はワンセットが多いけれど、これを指して他人物売買とは言わない。


まあ、用語の使い方の差かな？
売買の当事者にならない取引を仲介（媒介）と考えると分かりやすいと思う。
例えば、前述のＢは結果的に所有権登記を経ないけれど、Ｃに対しては「売主」という当事者の立場になる。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
Bを飛ばして登記をA→Cはわかるのですが、
それは媒介も同じですし

BがAの土地に対して
お金を出すか出さないか、
ですか？？

お礼日時：2015/10/14 23:48

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/15 09:57

#5　再回答

＞Bを飛ばして登記をA→Cはわかるのですが、それは媒介も同じですし

同じじゃないよ。
売主にはならない。
これは大きな違い。

中間省略は登記を飛ばすけど、Ｂは登記しないだけであって、Ｃに対して売主としての義務は負う。
瑕疵担保責任や所有権移転の責任など、契約履行の義務。

媒介は媒介業者としての義務を負うが、売主の義務は負わない。
契約書や重要事項説明書の記載内容や説明に対しては義務を負うが、契約履行の義務それ自体は負わない。
具体的には、売主が自己の都合により所有権移転の義務が果たせない場合でも、媒介業者には責任がない。


＞BがAの土地に対して お金を出すか出さないか、ですか？？

お金の流れについては正確には別の話になるけれど、税務は別として、これはイメージとしては同じと考えても差し支えはない。
すなわち、Ｂが売主であればＡに対して土地の『購入代金』を支払うが、Ｂが媒介業者なら『購入代金』の授受は存在しない。
代わりに媒介報酬を得る。


ところで。
質問者が不動産事務の実務以上にこういう事柄に興味があるなら、宅建取引士のテキストを読むといいんじゃないかな。
というのも、テキストで媒介や登記法や民法などを学ぶことで、広い範囲での知識の底上げができる。
そうすると、いま質問者が質問している「他人物売買」については理解しやすくなる。
他人物売買だけの知識だとたぶん理解できないと思うよ。
まあ、あとは職場の詳しい人に時間の開いている時にでも教えてもらうか。

No.7 回答者： EILconsulting 回答日時： 2015/10/15 23:09

他人物売買は通常禁止されています。

特例として宅建業者の所有物になることが明らか（契約している、予約しているなど）の場合には許されます。この場合、Aさんと宅建業者が売買契約を結び、Aさんの所有物になることが明らかな状態で買主を探し、Bさんに売却することです。あくまでも宅建業者の自己所有物件として売却します。

媒介の場合は間に入った宅建業者はAさんから買い取りませんので、Bさんの売主にもなりません。

但し、一旦本当に宅建業者名に名義変更してしまうと不動産取得税、登録免許税（登記にかかる費用）が馬鹿になりませんので、宅建業者が転売のために仕入れた物件は不動産取得税・登録免許税を支払わなくても良いように登記を飛ばすことが出来ます(平成19年から）。つまり、他人物売買取引とは登記手続きの簡素化と不動産取得税・登録免許税の支払いを免れ、買主に宅建業者の瑕疵担保責任を付けるために取る手段です。

実務的には銀行に応接2室を用意してもらい、Bさんと売買契約を履行し、お金を宅建業者がもらい、そのお金を持ってもう一部屋の応接に待たせていたAさんに支払い、買い取りすることで、同時にAさんから宅建業者に移転、宅建業者からBさんに移転を終わらせます。登記はAさんからBさんに直接行うよう司法書士の人が書類を持って登記所に走るという流れです。

媒介の場合は、1室でAさん宅建業者Bさんが会い、BさんからAさんに直接お金を払い、AさんからBさんに鍵や譲渡証明を渡すことになります。

登記では区別がつきませんが、売買契約書に宅建業者からの買い取りか、Aさんからの買い取りかで分かるようになっています。

他人物売買の場合の売主は宅建業者になりますので、売却した不動産に問題があった時には売主として瑕疵担保責任が生じます。その他自ら売主制限のすべてに適用されます。

媒介の場合は、宅建業者の自己所有物ではないし、売主でもないので、宅建業者は重説問題以外では責任を取る必要はありません。それでは買主が不安なので、買い手が見つからないというディメリットがあります。