夫婦共有のマイホーム、登記と持ち分割合について

質問させてください。
このたびマイホームを購入することになりました。夫会社員、妻の私は専業主婦で子ども二人です。
土地３８００万円、
建物（いま打ち合わせ中ですが）予算２５００万
計　６４００万です。
先日土地の売買契約が終わり、手付金３００万と仲介手数料半額６０万円を妻の私が結婚前の自分の貯蓄から出しました。
夫一人の名義でローン土地３８００万、建物１５００万の計５３００万予定です。
残り８００万は私の貯金から出しますが
先日土地契約のときに、契約書類に夫のみの名前と印鑑で契約しました。
夫とは土地は夫名義にして、建物を夫婦共有名義にしようと話していたのですが
これではのちのち問題ありでしょうか？
私の出した額が約１１００万なので、建物登記で夫１４／２５　妻１１／２５としておけば
贈与税などの問題はおきないでしょうか？
もしくは土地も建物も夫５３／６４　妻１１／６４としておくほうがよいのでしょうか。
その場合夫のみで契約しているので、いまさら共有名義で。。。など変更可能か知りたいです。
住宅購入が初めての素人でなにもわからず、詳しい方にアドバイスいただけたら助かります。
よろしくおねがいします。

No.3 回答者： EILconsulting 回答日時： 2015/11/20 21:11

今まで支払われた金額のみで算定しなくても良いです。

専業主婦は家計に寄与する分があります（家事はただ働きではありません。夫の収入のうち妻が家事で得た収入として取り分を主張できます）ので、ローンの返済が夫だけであるとしても、その夫が稼いでローンに充てている金額の妻の寄与分は主張できます。よって、持ち分半々が良いのではないですか。

土地と建物の共同割合は同じ方が都合がいいです。建物は年数が経つと価値が下がるので、ご夫婦同じように減った方が問題が生じにくいです。
土地は建物が建っているときが価値が低く、更地になると価値が上がります。建物が古くなって取り壊すと建物持ち分は消滅しますが、土地は更地になったので価値が上がります。土地と建物で持ち分割合が異なると、後々不公平が生じます。

住宅の契約と登記は別なので、夫だけが契約し、ローン名義も夫だけでも共同名義にできます。
銀行の抵当は全体にかけます。
但し、早めに不動産屋さんに言っておかないと、司法書士さんが書類の作成を開始しているかもしれません。

共同名義が有利な場合は、ローンを完済後に片方が死んだときには、遺産相続は土地と建物の価値の割合分で済むということで、相続税の軽減になります。

No.2 回答者： unos1201 回答日時： 2015/11/17 11:24

共有名義ですが、建物は全部ローンの持ち主の登記にすることを予定しておくと、長生きするほど得です。

建物の固定資産税や減価償却、木造ですと３０年もしないで建物の評価額はほとんどゼロに近くなります。登記するのに名義を分けると手数料も高くなる、全部あなたの配偶者の登記で問題ないと思います。

土地は場所によっては値段が上がったり、下がることがあっても周囲の土地程度、一番価値が安定しています。インフレになり、土地の価格が連動で上がることもある、しかし、３０年後でもそれなりの価値が残ります。

結婚前からの資産分として、１１６０万円をあなたが出すのならば、３８００万円の３割ですので、土地を１０分の３をあなた、残りを配偶者にすると、今後の支払と同時に最終的には残りの半分をあなたが資産形成に寄与した分として問題なく認定されそうです。

支払い終えた後、相続問題になった場合、土地の７割の半分はあなたが支払ったと税務署が認めれば、残りの３５％分をどうしようかという相談になります。そのときの相続税次第でしょうが、税法はどんどん変化しますので、土地の名義を書き換える段階で最悪３５%分に対してのみの課税となる、未来の予想としてはほぼゼロになりそうです。

逆にあなたが先に死亡したとき、あなたの３割の土地のみを配偶者と子供で分けますので、これも税法次第ですが、ほとんど支払わないでも済みそうです。

３０年後、建物評価額が仮に１００万円、土地の路線価が３０００万円になっていたとしても、土地を全部配偶者の登記とすると、税法次第とくどいのですが、半分はあなたに非課税にもらえて登記可能になる、残りをどうするかとなり、相続ですので、税額は低いでしょうが、１０％課税程度はかかりそう、１５０万円程度まではかかっても不思議でないと予想されます。

昨年までは５０００万円までは土地などが基礎控除の基本だったのが、現在は３０００万円、相続する人の人数による加算もあるのですが、将来どの程度かは今後の景気次第かも知れません。

http://www.matomedia.jp/tochibaikyaku/souzoku/ze …
＞土地や建物の金額はどうやって評価されるの？

建物は固定資産税の評価額がどんどん下がる、つまり、価値がなくなる方向のものですので、それだけを登記でもらっても場合によっては税務署からお尋ねがあり、贈与税が課税されることになる、しかし、ちゃんと土地だけをあなたが支払った実績分だけ登記すると贈与税が調査されても課税されることがない、今後もあなたが専業主婦でなく、収入があって毎年税金を納めるならば、登記も半分とかにしても大丈夫です。

書き方がまとまりがないのですが、建物は価値がなくなる、土地は残るのが一戸建てですので、そこを理解しないとあなたが損します。土地のみの支払った分相当の登記が安全、税務署もちゃんと認める範囲ですが、心配ならば、近所の担当の税務署に相談し、確認をとると安全です。無料で相談に応じてくれて、指導してくれます。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/11/16 22:34

＞土地の売買契約が終わり、手付金３００万と仲介手数料半額６０万円を妻の私が結婚前の自分の貯蓄から…

それで土地はいくらだったのですか。
肝心なことを抜かしてはいけません。

＞夫とは土地は夫名義にして、建物を夫婦共有名義にしようと…

土地代のうち、少なくとも 360万は妻が出したんじゃないの？

＞もしくは土地も建物も夫５３／６４　妻１１…

建物は減価償却で次第に価値が下がりますが、土地は経済状況が変わらなければ一定です。
何年かすると、資金を出した割合と持ち分割合とが異なってくるので、安易な持ち分設定をしてはいけません。
特に、結婚前からのお金をつかったのなら、なおさらのことです。

土地は土地、建物は建物でそれぞれ実際に負担した割合で持ち分を設定します。

＞その場合夫のみで契約しているので、いまさら共有名義で…

不動産屋との契約と登記名義とに、直接の因果関係はありません。
あくまでも実際の支出割合を優先して、登記上の持ち分を設定します。

この回答へのお礼

早々にありがとうございました。
土地は３８００万で契約しました。
やはり全体の価格から持ち分を決めないといけませんね。
登記前なので不動産屋さんに連絡してみます。

お礼日時：2015/11/16 22:42