財産分与：土地の所有権の譲渡について

土地の所有権の譲渡について教えていただきたいです。私は5人兄弟の次男です。
私は両親を早くになくしていますが、幾分かの土地を財産として残してくれました。しかし、それらは
すべて兄の名義にした状態だったのです。その後、兄弟間で財産分与の件について正式に話し合える機会もなく、
４０年の歳月が流れました。
こような状況の中、私は、30年前に親の残した土地に家を建てました。
すなわち、土地の名義は兄、住居は弟である私の名義となります。

私も定年を向かえ。自身の子どもたちも、きっちりした財産を残してやりたいと考える時期となりました。
なんとかして、自身が30年間住んでいるこの土地の名義だけでも、兄の名義から私の名義にし、
財産として管理したいと思っております。

兄に、「土地の所有権を譲渡する」という意志確認が必要だったのですが一昨年前、急死してしまったのです。
兄の遺言が残されておらず、このままでは全て財産が兄の家族（妻と、息子二人）にわたってしまうことになります。

両親が残した土地の名義上は兄となっていますが、これまでの間の土地の整備や管理、地代、税金の支払い等に関して兄はまったく関与しておらず、弟の私が全て行ってきました。
このような状況で、両親からの財産を、公平に分与することは可能でしょうか？

また、具体的にどのような方法をとればいいか、アドバイスながえればと思います。よろしくお願い申し上げます。

登記事務所や、司法書士や弁護士事務所、法律相談に
伺う前に、一度ご意見を賜りたいと思い投稿させていただきました。
よろしくお願いします

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/08/04 17:34

＞相続意志確認に関わる法律上の正式な書式というものが…

書式うんぬんの前に、口頭での話合いが先でしょう。
弟妹さんらの分も関係しているなら、ご兄弟全員そろって義姉さんに合われることです。
義姉さんとお子さんが納得されれば、『遺産分割協議書』を作成し、法務局での登記変更手続となります。
遺産分割協議書の書式については、ネットで検索すればいくつもヒットします。

＞現在の土地は６０坪あり、都心の主要駅にも１５分程度と…

かなりの値段が付く土地のようですが、そうなると相続税の支払が必要になります。
相続税の基礎控除は、
【5,000万円+1,000万円×相続人数】
です。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm
土地の評価方法は、『路線価』が基準になります。
お兄様が亡くなられたのは一昨年とのことですが、次の参考URLで、一昨年分の路線価が調べられます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
お兄様名義の土地・建物がこの相続税基礎控除額を上回れば、相続税の申告をしなければなりません。
相続税の申告期限は、相続を知った日から 10ヶ月以内と定められています。
既に申告期限を過ぎていますので、延滞金などが加算されます。
1日でも早く解決され、延滞金を 1円でも安く済むようお急ぎください。

なお、相続人が多ければ、相続税の基礎控除額も大きくなります。
評価額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告はいりませんが、だからといってあまりのんびりかまえず、早めに解決されることを祈ります。

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。
まずは、義姉と面会する必要がありますね。
延滞金のこともございますし、早急に、日取りを決めたいと思います。
ただ義姉はこのような、相続に関する事態を
理解できるだけの、知識人ではないというのが、
一番の不安要素かもしれません。
つまり「話のわかる相手」ではないということです。

遺産分割協議書については、義姉との交渉後の話ということですね。私自身、遺産分割協議書について
調べないとわからないので、アドバイスを参考に
調べ、作成してみたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/05 01:36

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/08/04 11:42

＞遺言が残されておらず、このままでは全て財産が兄の家族（妻と、息子二人）に…

原則論はそうですが、相続人全員が同意すれば、他の方法を採ることができます。
お兄さんの奥さんやお子さんのご意向はどうなのでしょうか。
ふつうの人間なら、名目上は旦那 (兄) のものであっても、もともとは親の遺産であり実質上も弟が管理してきたのだから、
「あとはご自由にどうぞ。」
と言うでしょう。
そう言ってもらえたとして、登記変更となれば贈与税の問題も出てくるでしょうが、贈与ではなく、兄から弟への相続であると主張しましょう。
贈与税と相続税では、基礎控除額が大きく違います。

それとも、
「この土地は合法的に私たちのもの。」
と言張るような方なのでしょうか。
そうなったら、これまでの税金や諸々の管理費用などを、地代と精算した上で請求することも視野に入れましょう。

いずれにしても、お兄さんのご家族と話合われるのが先決かと思います。
また、どの程度の資産価値か存じませんが、相続税がかかるほどであれば申告期限はとっくに過ぎています。お急ぎください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4205.htm

贈与と相続について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

この回答へのお礼

早速の丁寧なご解答ありがとうございます。

＞贈与ではなく、兄から弟への相続であると主張しましょう。
＞いずれにしても、お兄さんのご家族と話合われるのが先決かと思います。

我々も、兄の妻と息子から、私への相続の意志の確認をまず、行うべきだろうと考えていました。
その際には、どのような書類が必要なのでしょうか？
相続意志確認に関わる法律上の正式な書式というものがあるのでしょうか？

＞また、どの程度の資産価値か存じませんが、相続税がかかるほどであれば申告期限はとっくに過ぎています。お急ぎください。
現在の土地は６０坪あり、都心の主要駅にも１５分程度と
近く立地条件としては抜群であると思われます。
また、何がアドバイス願えればありがたいです。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/04 12:15

No.1 回答者： goo_0o0_goo 回答日時： 2006/08/04 11:38

兄に、「土地の所有権を譲渡する」という意志確認が必要だったのですが一昨年前、急死してしまったのです。

兄の遺言が残されておらず、このままでは全て財産が兄の家族（妻と、息子二人）にわたってしまうことになります。

＞と書かれておりますが今現在質問者様の家の土地は
誰名義でしょうか？

両親が残した土地の名義上は兄となっていますが、これまでの間の土地の整備や管理、地代、税金の支払い等に関して兄はまったく関与しておらず、弟の私が全て行ってきました。

＞これまで土地の管理を質問者様がされてきたとの事ですが
全部の土地をですか？それとも家があるところの土地のみ
ですか？

この回答への補足

早速のご解答ありがとうございます。

現在の私の家の土地は兄の名義となっております。
住居は私が建てました。

両親が残した土地の管理は、私の居住地だけでなく、
ほとんど私が行ってきました。

以上補足させていただきますので、よろしくお願いします。

補足日時：2006/08/04 12:15