土地の名義変更で、住まいを失う

舅と姑は離婚していて 主人や義妹は舅の名字を名乗っています。でも一緒に住んでるのは姑とです。数年前に 旦那の実家を新築しましたが、土地の名義を舅から変更しませんでした。自営の舅の希望でした。なので 建物だけ主人名義です。最近 主人と姑や小姑などが色々あり、小姑が舅に相談した所、舅が法律手続きをとると言ってるそうです。土地の名義を半分か全て 分かりませんが、舅から小姑に変更すると言ってるそうです。その場合、私達は家を出ないとなのでしょうか…

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/09/11 21:47

100パーセント小姑ではないのなら、小姑 1人の意思で売却したりできませんから、小姑に小姑の持ち分に相当する地代を毎年払うようにすれば、そのまま住み続けられます。

もともと夫の土地ではなかったのですから、未来永劫ただで住もうと考えていたとしたら、それは社会人失格です。

100パーセント小姑になるとしても、上物 (建物) がある限り簡単には売却できませんが、それでも何十年も月まで売却不能になるわけではありません。
いずれ何年かあとには、建物を取り壊しての明け渡しが求められる可能性があることも、覚悟しておいてください。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/09/12 02:26

　　状況が曖昧なので確認ですが、

（１）
> 旦那の実家を新築しましたが、
> 建物だけ主人名義です。

（２）
> 土地の名義を舅から変更しませんでした。

　名義はどうでもいいです。建築資金の出所とか、最初の土地所有者とかから考えて、「今現在」の、建物と土地の「ホントの所有者」は誰でしょうか？

　「誰が実家を新築したのか」か主語がわからないわけですが、名義人であるご主人でしょうか、ご主人以外でしょうか。

　土地の所有権ですが、所有権が移らなかったのなら名義を変更しないのは当たり前なので、こういう思わせぶりな書き方はせず「土地は舅のものです」と書くのが普通なので考えてしまうのですが、土地所有者は名義人である舅でしょうか、ご主人でしょうか（例えば昔贈与を受けていたとか？）。


　わからないので、勝手にこちらで場合分けします。個々の説明は短くなります。

（Ａ）建物の所有者は姑、土地所有者は舅。

　土地の名義・共有権・所有権がどうなろうと、建物所有者である人が「出ていけ」と言えば、ご主人も質問者さんも出ていかなければなりません。

　但し、ご主人が「家賃」を払っていれば、賃借権が成立し「借地借家法」の保護を受けられますので、ご主人も質問者さんも退去する必要はありません。　

　家賃を払っていないと、「使用貸借」となるので、原則通り退去しなければならないものと思います。

　ちなみに、「土地」の共有者になるらしい小姑は、質問者さんたちが建物から退去するかしないかには（法的には）無関係です。建物から追い出す権利はありません。


（Ｂ）建物の所有者はご主人、土地所有者は舅。

　この場合、「地代を払っているかどうか」ですね。

(b1)
　地代を払っていれば、すでにその土地に旦那さん名義の建物（"名義"と表現されているからには登記済ですよね）を保有しているので「借地権」が発生し、借地借家法の保護を受けられます。

　敷地が（売買、贈与その他で）誰から誰のものになろうと、質問者さんは借地権を主張、対抗できます。

　ちなみに、建物に登記があれば、借地権自体は登記していなくてもＯＫですし、誰が土地所有者でも区別はないので、小姑が土地の共有者になっても（建物に登記があれば）追い出されることはありません。

(b2)
　地代を払っていなかった（賃借権不成立）り、万一登記がまだだった（対抗要件欠如）りすると、借地借家法による保護はないので、「出ていけ」と言われれば建物を取り壊して出なければなりません。

　ただ、日本はやたらに借主を保護する国なので、裁判をやったら裁判所が「姑も小姑も家族という特殊な立場にあり、事情も知っているので、対抗力の有無によって保護すべき第三者には当たらない」とか「借地借家法の趣旨から推して」とか理屈をこねて、質問者さん側を勝たしてくれそうに思います。

　しかし、明文には反するので、一応「出ていけと言われたら出ていかなければならない」と回答しておきます。


（Ｃ）建物も、土地もご主人の物である場合

　ご主人が土地について贈与を受けていた（自営の舅の都合で名義だけは舅に残した）というような場合のことです。

　もちろん、退去の必要はありません。上記と違って、地代を払っていると「？」ということになります。

　小姑の名義に土地の登記を変えることも阻止できます（もちろん贈与などの証拠などが必要ですが）。
　

この回答への補足

土地の名義は舅になります。 建物は主人名義になります。支払いも全て主人です。義妹と舅は仲が良いので、舅から義妹に変更するのかも知れません

補足日時：2014/09/12 11:16

No.3 回答者： qwe2010 回答日時： 2014/09/12 23:48

新築でしょうから、お金をローンで借りていると思われます。

お金を借りるのには、土地の所有者が、保証人にならないとかしてくれません。
建物は、銀行の担保に入っていますので、壊すこともできません。

建物はおなたの主人の物なので、住むことができます。
新築を建てた時点で、借地となると思われます。
身内なので無償の借地です。
名義を他人にしても、この権利は消えません。
相手が交渉するとすれば、地代を請求するくらいですが、請求されるだけ払う必用はありません。
払うなら交渉して、小額に抑えましょう。
立ち退く必用がないので、強気に出てください。

No.4 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/09/14 01:37

　２番回答者です。

補足質問を拝見しました。

> 土地の名義は舅になります。
> 建物は主人名義になります。支払いも全て主人です。

　まだ「名義」という言葉をお使いなので、イマイチ確信が持てませんが、とりあえず土地の所有者は舅さんだ、建物の所有者はご主人だと言っておられるものと思います。

　借地料という言葉が出てないので、お支払いではない、と思われます。

　何番さんだったかがお書きの通り、建物だけを担保に入れて借金しようとしても貸してくれません。「借金があるなら」土地も物上保証として担保に入っているものと思います（すると事情が変わる）が、そういう言葉も出て来ない。

　となると、1回目に書いた b2 の回答が当たってしまうんだろうなと思います。

　借地借家法でいう「借地権」というのは、賃借権または地上権のことで、賃借権とは有料の賃貸ですから、地代を払っていないご主人に「借地権はない」ことになってしまいます。

　土地所有者が「出ていけ」と言えば、基本的には建物を壊して出ていかなければならないものと思います。

　ただ、こういう場合の条文は思い浮かびませんが、地主が「一度は建築を許している」ので、地主が建物の売却を認めなかった場合の「建物の買い取り請求権」規定を類推適用できるのではなかろうかと思います。

　つまり、出ていけと言われた場合は、「建物を買い取ってくれ」と言ってみればいいのではないでしょうか。買い取ってくれなければ「訴訟を起こして権利を確認する」とか。

> 舅から義妹に変更するのかも知れません

　ということなので、ご主人から妹（質問者さんには義妹）に「高額な贈与税が現金でかかるが、贈与なんてしてもらって大丈夫なのか。現金の準備はあるのか」と言ってみるとか。

　名義を変えるというからには、登記をいじるということでしょうが、登記が絡むと必ず税務署の眼に止まりますので、贈与税課税は避けられません。現金で請求が来ます。

　舅さんには「土地を妹のものにして、自営の仕事は大丈夫か」と言ってもらうとか。


　ご主人の話の持って行きようで、結局は多少の地代を払うことで折り合いは付きそうな（つまり家を出なくてもいい）感じに思います。
　

この回答への補足

回答ありがとうございます。舅と義妹は 親戚達は 仲が良く お金に関しても 親戚が貸してくれると思います。
まだ建てて9年です。建物が担保に入ってると思うので 建て壊す事はできないと思います。ただ 名義を変えて 義妹の土地なんだから 自由に出入りして 何が悪いという事が 言いたいだけなのかも知れませんが。

補足日時：2014/09/14 07:14