農地を売却するにあたっての税金

一戸建てを建てたいと思っています。

祖父名義の田んぼがあり、(実家から車で５分もかからない距離です)
そこに建てようかと思っていたのですが、
先日から、実家の隣の土地が売りに出て、悩みはじめました。
その土地は160坪で1600万です。(160坪もいらないのですがまとめてしか売らないそうです)

親と同居の予定はありませんが、親の老後のこともありますし近いと何かと便利がいいので
その土地が手に入れば、そこに建てたいのですが、予算的に1600万の土地を買うことは現状難しいです。

そこで思いついたのが、とりあえずローンで実家の隣の土地を買い
田んぼを売って、そのお金を頭金にして家を買えないかと思いました。

田舎で坪単価は5万～10万位だと思います。

貰える田んぼは100坪と180坪の田んぼです。

そこで質問なのですが
田んぼは、農地のまま100坪で500万くらいで農地のまま売るのか、
宅地にして、100坪800万ほどで売るのかどちらのほうが税金面などお得でしょうか？

また、祖父名義のまま売るのと私が土地を相続してから売るのはどちらがお得ですか？

宜しくお願いします。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/01 10:49

まず不動産を売却した場合には譲渡所得税というものがかかります。

これは売った値段から買った値段を引いた差額に対してかかります。たとえば１０００万で買った土地を１５００万で売った場合、差額の５００万について税金がかかります。しかしお祖父さんの田んぼという事はおそらく先祖からの土地で買った値段なんてわからないでしょうから、その場合は売った値段から５％だけ控除できます。つまり、１０００万で売れた場合には９５０万に対して譲渡所得税がかかります。税率は２０％（所得税１５％住民税５％）です。１０００万で売れた場合には９５０万の２０％ですから１９０万の譲渡所得税がかかる事になります。厳密には売却のための諸費用も控除する事ができますが。

農地のまま５００万で売るのと、宅地にして８００万で売るのとの違いですが、税率は同じですので８００万で売ったほうが税金は余計にかかる事になりますが、売るために宅地にしたのであれば、その宅地にするための経費を控除できる場合もあります。

お祖父さんの名義のまま売るか、あなたが相続してから売るか、ですが、お祖父さんの名義でお祖父さんが売ってその資金をあなたがもらうと贈与税がかかります。贈与税は金額によって税額が違いますが、譲渡所得税より高額になる可能性が高いです。住宅取得のための資金をもらうのであれば一定の金額まで贈与税がかからない制度もありますが、要件が色々とあるのでそれに該当するかどうかよく調べてください。
お祖父さんの財産が相続税のかからない範囲であれば、相続してから売った方が良いですが、お父さんが存命ならばあなたはお祖父さんの財産を相続する権利はありません。遺言でも書いてもらえば別ですが。

ところで、実家の隣の土地は坪10万円なんですよね。その土地は宅地ですか？坪数が大きいので単価が安いのかもしれませんが、その売地が宅地で坪10万円で売られてるとして、それくらいの単価の地域でお祖父さんの田んぼが坪5万円では売れないのではないかと思いますが。田んぼ以外の用途に使用できて農地転用もできるならそこそこで売れるかもしれませんが、田んぼとしてしか使えないのであれば二束三文だと思います。
それと、お祖父さんの田んぼを宅地にして売るという件も、農地転用や建築許可の問題ではたしてできるのかどうか？という問題もあります。あなたが家を建てる事はできても宅地として売るという事はできない場合もあります。

とりあえず大雑把に書きましたが、税金の問題、建築許可の問題、農地法の問題、土地の値段の問題など色々あります。よく調べてみてください。