連帯保証人を避ける案 （市街化調整区域）

　妻（専業主婦）の実家の畑（妻の母名義）に分家という形で一部を分筆し家を建てようと計画しています。農転や妻の母との問題はクリアしています。
　妻の母名義の土地に私名義の家を建てる事になるのですが、土地と建物はセットになるから土地提供者には連帯保証人になってもらわないといけないと言われました。

　まず、土地を使っていいよというだけで有難いのに、その上、連帯保証人になって下さいとは現実的に無理です。（提供する土地だけなくなるのはいいのですが、ローンの支払いまで連帯保証しなければいけないと言われました。）
　そこで、連帯保証人にならずにこの土地に建てる方法を探っているのですがなかなか解決策がありません。
　相続時清算課税は妻の母は年齢が５０代ですので、該当しませんし、土地を妻の母から購入して土地名義を妻か私名義に変更してから分家住宅という方法で家を建てられるのでしょうか？
　当初は私名義で家を建てる予定ですが、妻に頭金を出してもらって共有名義にするなど柔軟に対応してでも方法を見つけたいと思っております。よろしくお願いします。

No.3 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/03/18 02:22

義母名義の土地に貴方名義の建物を分家住宅として建てることを

クリアしているのであれば・・・とりあえず土地については奥様の
名義にされてもクリアできるのではないでしょうか？

その場合、義母様から分割払いで土地を購入して名義変更し
実際に払える範囲内できちんと分割払いされると贈与税の対象とはなりません。

この際、購入価格は周辺相場に見合った金額にしてください。
親子間だからといって、著しく安い価格での売買は贈与とみなされることがあります。
また、売買契約書等の書類については必ず作成することが必要です。

なお、義母様が該当年齢になった際には支払残額分を相続時精算課税で
奥様が贈与されても良いですし、そのまま分割払いを続けることも可能です。

建築業者さんや不動産屋さんが絡んでいる話だと思いますので
分家の要件等についてはそれら業者さんにご相談になり
贈与税の問題ついては必ず最寄りの税務署の資産税担当者等に
ご相談になりますことをお勧めします。

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/03/18 01:18

大抵の場合、新築する時に土地も一緒に抵当権設定します。

これは、家だけでは担保価値を満たせないためです。

土地を担保設定する場合、土地の所有者を保証人にしなければなりません。

これを避けるためには

1.土地を相続して相続税を払う（その後土地を抵当に差し出す）
2.土地を市場価格並の値段で購入、その代わり相続税は払わず（その後土地を抵当に差し出す）
3.建築費用の半額以上を現金で用意して土地を抵当権設定しないようにする（どのくらい現金を用意すればいいか銀行と要相談）
4.土地の持ち主に連帯保証人になってもらう

あたりでしょうか。

No.1 回答者： syoku-nin 回答日時： 2008/03/17 22:36

建築営業です。

ご自身の調整区域に建築する法的用件がクリアしていれば
借地契約をすればいいのでは。
但し、土地に担保設定すること無しにローンの審査をクリアすることが必要要件です。
いかがですか。