今年度の確定申告で、前年度購入した不動産費用等を今年度に計上することができますか？

長文になります
マンション１室を賃貸しています
白色申告です。

前年度９月に、新たに中古マンション１室（以下「乙」マンション）を現金一括購入しました。
入居者が決まるまで募集をしていました。
募集方法は、不動産会社に委託していましたので広告費用はかかっていません

入居者がいなかった（乙マンションの収入がなかった）為、
乙マンションの購入費用や修繕費等は前年度の確定申告に一切計上していません。

前期確定申告で、乙マンションは固定資産へ計上しません。
乙マンションの管理費等は、支払っておりましたが、入居者がいなかったので経費計上はしていません。

今年４月に乙マンションの入居者が決まり、賃貸収入が入ってくるようになりました。

上記状況の元で教えて下さい

今年度の確定申告で（乙）マンションを固定資産計上をします
　
①前期購入時から経過した減価償却費を差引いた金額が償却の基礎となる金額になるのでしょうか？

②前期計上しなかった不動産購入費用等々を今年度の確定申告で計上できるのでしょうか？

③それとも、前年度の確定申告のやりなおしをした方が良いのでしょうか？
（前年度、不動産収入はマイナスでした。
白色申告なので損失の繰越はできないと聞いています
だとしたら、マイナスを増やすだけで、前期の確定申告をやりなおしても意味がない様に思われます
給与所得を含め、合計所得もマイナスとなっています）

今年度から乙マンションの不動産収入が発生するのに
入居者がいなかったばっかりに乙マンション購入費用等が計上できないかもしれないのが
少々納得ができなかったのでご質問させていただきました

長文、駄文で申し訳ございませんが、是非、ご教示をお願いします。

質問者からの補足コメント

• hata。79様、mukaiyama様
  この度はご解説いただきありがとうございました。
  心よりお礼を申し上げます。
  お二人から、ご親切なご回答をいただき、お二人ともがベストアンサー以上のため
  ベストアンサー機能の選択ができませんでした。
  申し訳ございません。
  お二人はとても分かりやすくご説明を頂ける素晴らしい方々です
  ありがとうございました。

    補足日時：2016/09/29 10:26

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2016/09/24 21:17

1 その通りです。

２できません。
３　損失金の繰り越しができませんから無意味です。
４　マンション購入して、実際に入居者が入っていなくても「賃貸のために使用し始めた」ときから、減価償却費が計算されます。
　個人の場合には減価償却は強制です。
強制とは、今期に減価償却費を計上するとか、今期は売上が少ないから計上しないなどの選択ができないということです。
　例えば税務調査で、売上計上漏れなど、本税追加要素となる誤りが発見されたとします。
その際に減価償却資産について減価償却費が計上されてなかったら「嫌でも計上」です。
調査官がせっかく調べて出た追徴額がパーになる結果となる場合でもです。

「売り上げ計上漏れと、経費過大がありますね。それと減価償却費の計上が漏れてます」
という話になるわけです。

なお「入居者がいなかったばっかりに乙マンション購入費用等が計上できない」は誤りです。
これは不動産屋が自己所有してるマンションやアパートに対しての経費計上を想定してみればわかります。
某一部屋から、店子が退去したとします。
その後、３か月の間、空き部屋でした。
さて、このような場合に、その一部屋に対しての経費として計上できる固定資産税を「１２か月分の３は経費計上できない。なぜなら、貸付の用に使用してなかったから」とはしません。

人様に貸すために所有してる不動産にかかる経費はすべて計上してよいのです。
例えば、自分が住んでいた家だが、ほかに家を買ったので貸出することにした場合には、賃貸人を探す事を不動産屋に依頼した日と、自分たちがその家から引っ越して実際に他人が住めるようになった日のどちらか遅い日から「賃貸用物件」として、その不動産所持にかかる出費は経費とできると考えるべきでしょう。

自分たちが住む家だが、借りる人が出てきたので引っ越したというなら引越しした翌日からの出費が「不動産所得の経費」とできるわけです。
住んでた家を引っ越ししており「空けていてももったいない」と賃貸に出すことを決めて、不動産屋等に「借り手を探してくれ」と依頼したら、その日からの出費は不動産所得の経費の対象となるわけです。

まったくの空き家を「他人に貸すつもりであった」として、その固定資産税を不動産所得の経費として計上することを認めることは、やはりできません。
「どの時点から、賃貸不動産になったのか」は重要なポイントです。

「募集方法は、不動産会社に委託」した日から賃貸物件として認め、不動産にかかる諸費用は経費とできると考えてよいでしょう。
不動産会社に支払う広告費用が有料か無料かは無関係です。

この回答へのお礼

ご教示をありがとうございました。

税務調査のことなど税金をたくさん納付されている方のことと安易に考えておりました。
不動産経費のことを詳細にご説明いただきありがとうございました
腑におちた感じです。

ありがとうございました

お礼日時：2016/09/29 10:19

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/09/24 13:25

＞室内の壁紙やフロア、エアコンなど収納の修繕や、居室の清掃・修繕費用…

清掃を除いて、それらはすべて減価償却資産です。

＞また、購入時に支払った火災保険料…

保険料のうち、去年 12月までに相当する部分のみが去年の経費です。

＞印紙代、所有権移転費用等…

取得費のうちで、やはり減価償却資産。

＞遠方の不動産を購入したため、契約時の旅費だけでも…

税務署が何というかよく分かりませんが、まず無理でしょう。
北海道の人が好きこのんで九州で不動産を買ったとしても、飛行機代など認めてくれないと思いますよ。

＞乙マンションを購入する前から持っているマンションだけの不動産収入が、すごい…

それは、経費の考え方に間違いがなければ、給与所得との損益通算の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

この回答へのお礼

続いてのご教示、ありがとうございます

自分の書き方が誤っていました
「前期確定申告で、乙マンションは固定資産へ計上しません」の部分ですが、
「前年購入したのに「減価償却費資産の名称等」へ記載をしていない」
「それなのに、今年になって突然、乙マンションの記載計上をしてもいいのでしょうか？」という意味でした

＞室内の壁紙やフロア、エアコンなど収納の修繕や、居室の清掃・修繕費用

上記のほとんどが10万円未満だったので、入居者が決まった今年、遡って経費の計上ができればと欲をかいておりました

＞印紙代、所有権移転費用等…
　
上記は取得費に含まれないと思い諸経費にあたるものだと思い、できるものなら今年の確定申告で経費計上ができればと思っていました

＞遠方の不動産を購入したため、契約時の旅費だけでも…

mukaiyama様のおっしゃる通りだと思います

２回もご教示いただきありがとうございました。

お礼日時：2016/09/29 10:15

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/09/24 11:28

＞①前期購入時から経過した減価償却費を差引いた金額が償却の基礎となる…

はい。

＞②前期計上しなかった不動産購入費用等々を今年度の確定申告で計上…

そもそも、1点が10万円を超える買い物は、経費でありません。
青色申告なら、資産に計上してその減価償却費のみが経費です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

しかも、

＞白色申告です…

なら、資産を計上するという概念がありません。

「収支内訳書」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
にそのような項目はないでしょう。

各年ごとの減価償却費のみを計上するだけで良いです。

＞③それとも、前年度の確定申告のやりなおしをした方が…

（乙）マンションに関して、去年はどういった支出があったのか具体的に書いてみてください。
前述したとおり、マンション本体の購入費は経費でありませんよ。

＞給与所得を含め、合計所得もマイナスとなっています…

マンション本体の購入費を除外しても？
マンション本体の購入費を入れるとマイナスというのなら、それは税法上の赤字ではありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速のご回答をありがとうございます

不動産購入費用の詳細ですが
現状渡しだった為、室内の壁紙やフロア、エアコンなど
収納の修繕や、居室の清掃・修繕費用です
また、購入時に支払った火災保険料や印紙代、所有権移転費用等です
せこいですが、遠方の不動産を購入したため、契約時の旅費だけでも
それと、無償ではありましたが、入居者の募集はかけていたので、入居者がいなかった間のマンション管理費用等です。

＞マンション本体の購入費を除外しても
乙マンションを購入する前から持っているマンションだけの不動産収入が、すごいマイナスになるということです

もしよろしければ、引き続きご教示いただければ助かります

国税庁のタックスアンサーでも確認してみます
早々のご回答をありがとうございました

お礼日時：2016/09/24 11:44