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借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

A 回答 (3件)

お礼欄記載のとおりです。


そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。
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この回答へのお礼

ご回答、有難うございます。

では、今の借地権契約書を名義変更をすることなく、第三者へ対抗できると解してよろしいのですね。
安心しました。

尚、ご指摘がありましたように、支払義務者が代わった旨を地主さんに通知致します。

有難うございました。

お礼日時:2016/09/29 09:12

お礼の通りです。



引き続き土地を借り受けるには、家屋の名義人が地主に更新手続きすれば良く、その借地名義人である必要があります。
なので、死亡の場合、もしくは借地権契約満了時に、建物を取り壊し更地にして地主に返還することが必要で、増築したり建て替えはできません。
以上で、建物の相続そのものができないので、今までそれを秘匿にして更新してきたのが問題なのです。

もっとも地主がそれで良いなら問題はありません。
なので、再契約をしなさいと回答しているのです。

認める認めないは、現在の地主の地権者なのです。
相続人ではありません。

そのサイトにそう書いてあったとしても、誰も責任取りませんし、地主には無関係です。

なので、まず地主に相談してください。
再契約できれば相続は関係ありません。
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借地権は旧借地法であっても相続できません。



できないから父親名義なのでしょう?
嘘言っちゃいけません。

ただちに地主と再契約を結びなおすべきです。

通常は更地に直して返還するものです。

回答は、名義変更不可で、再契約です。
弁護士に相談してください、
かなり長い年月不当に占拠していたので、地主次第ではかなりもめます。
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この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。

しかし、土地家屋調査士のサイトには以下のような気記述がありました。

借地権は相続できる。
借地権は相続の対象になり相続人に継承される。
その場合は地主に名義書き換え料は支払いません。
原契約のままで更新はできるようです。

そこで、第三者への対抗要件に、借地権と家屋の名義人が同一者であることが要件とされるとの記載がありました。

更に、借地権の相続には特段の手続きは必要がないとの事です。
荒っぽく言えば、放ったらかしでも借地権はそのまま有効で更新に何ら影響はないとの事です。

ですので、今まで、最初の契約に基づいて更新を繰り返してきました。

そこで、当然に私が相続者となっている訳ですが、この状態で第三者への対抗要件の条件として、相続者である私が借地権の名義人としての地位にあるか否かという質問になります。

質問の仕方が悪かったのでしょうか。
申し訳ありません。

お礼日時:2016/09/29 02:01

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む


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