賃貸住宅、トイレの水漏れ修繕が遅い場合

Question

賃貸住宅に住んでいます。
入居時に不動産より「水周りは使用しないと解らないので、不具合が出たら連絡下さい、こちらで修繕します」と説明があり、
実際住んでみたところシンクの傾きが発覚(水が排水溝に流れず貯まってしまう状態)し、不動産に連絡、スグに水道屋さんに来てもらいました。
水道屋さんの見立ではシンク全体が曲がっているため、下がっている箇所を上げると他の部位に不具合が出るので張替えしかないとのこと。

しかし、アパートのキッチンはもう生産が終わっているらしく、張替えのみはできず全交換になるとのことで、大家さんが難色を示し、その件で不動産より「なんらかの対処を検討している」と連絡があったきり2ヶ月ほど放置されていました。(何度か問い合わせたが「対応中なので待ってくれ」という返事のみ)

こちらとしてはシンクはそこまで緊急性もなかったので、とりあえず気長に待っていたのですが、１ヶ月ほど前にトイレの水漏れも発覚。その件を連絡し水道屋さんが見てくれたところ、
トイレの各所にヒビがあり、古いトイレなのでどこが悪いかわからないとのこと、こちらも便器の全交換になりました。(ヒビは入居時写真を撮っており、最初からあったものです。タンク内もひどい有様で、こちらも写真で残しています)

ここからが問題なのですが、「トイレの水漏れは生活する上で非常に困るので、シンクの様に待てない、すぐ対応してほしい」と言ったにも関わらず、３週間ほど放置されています。

３週間前に電話でどうなってるか問い合せた際は、「シンクもトイレも交換の方針になった。見積もりが取れしだい連絡する」と言われましたが未だに連絡が無し。
シンクで放置された事もあり、念を押してなるべく早く連絡や対応が欲しいと伝えたのにこの有様です。

シンクは未だしも水漏れトイレで１ヶ月暮らしているのに家賃を満額払うのは流石にバカバカしいので、何らかの交渉をしたいと考えています。

この場合、どの様に交渉すればよいでしょうか？
主人と考えた中では以下の交渉案が出ております。
１、トイレの水漏れ間の家賃値引き(もしくは免除)
２、いつまで続くか解らないので、今後の住み替え費用の請求(近くにウィークリーがない田舎なのでホテルになるかと)
３、シンクも含めた過去2か月分〜修繕までの家賃免除

ほかの部屋の方は同じ値段で不自由なく暮らしているのに、家ばかり連絡もなく不自由な思いをするのは納得行きません。
どちらかと言えばお金が欲しいというより、これらの交渉をすれば焦ってはやめに対応して貰えないかなという思惑からなのですが、
他に良い案や、交渉の仕方など、何らかの知恵をお借りできればと思います。よろしくお願いします。

agboy2 · Accepted Answer

＃１です。自分の回答が長文になる傾向があるので、省いた部分の『するのは可能だが（中略）経済的なメリットが無い』について補足します。

『するのは可能』と言うのは『相手は拒むことが出来るし、その可能性が高い』ということです。
『経済的なメリットが無い』というのは、1.の家賃減額で言うと、その理由はともかく『賃料減額交渉』として、これに相手方が応じない場合には最終的には裁判を起こすことになりますが、裁判に関連して妥当な賃料は幾らだ、という裁判所指定の不動産鑑定士による鑑定評価が必要で、この鑑定料が原告（＝質問者様）負担になります。ネットで検索しても判りますが、鑑定料は５万１０万の世界ではアリマセン。しかも、裁判所指定ですから値切れません。
では、賃料減額ではなく、漏水対応に要した費用および精神的苦痛への損害賠償請求として、その結果として実質の家賃減額を勝取るのはどうでしょうか？その場合は、『漏水対応に要した費用および精神的苦痛』を証するモノを原告である質問者様が用意する必要があります。その証する金額が、質問者様の望むレベルに達するかどうか？という事だと思います。

2.の仮住まい費用についても、現在通常使用に耐えない状態なので、というのが理由だと思いますが、その『通常使用に耐えない状態であるという主張』を相手が認めない限り、拒絶されます。裁判まで考えるのであれば、誰がどう見ても『通常使用不可』の状態でないと勝ち目が無い、という事です。具体的には建物としての要件を満たさない（例えば、屋根や壁が無くなった等）ことや、重大な不具合（例えば今回のご質問の延長で、トイレが使用不能になり、下水が使用できなくなった等）が無いと認められないと思います。
『原告の主張する程度では、通常使用に支障を来し、仮住まいを要するものとまでは言えない』と裁判官に判断されたら、敗訴ですよね。

ですから、相手の合意または裁判による判決なしに自己の判断で行った行為については法律は保護しませんよ、ということはご理解ください。
これは、相手方にも言えることですから、相手方はなるべく自分に不利になる『主張』や『意思表示』はしないものだ、と考えてください。

前回の回答と重複しますが、効果の程はともかく、内容証明郵便の有効性は、後から証明困難な『やりとり』を『書面による事実確認および意思表示』にする事にあると思います。
今回の質問文の内容も、相手方にしてみれば『事実と異なる』という点があるかも知れません。それはハッキリしておきましょうよ、という事でも有効だとは思います。

agboy2 · Answer

結論から言えば、1～3の、どの交渉でも『するのは可能』ですが、『実現の可能性は低く、裁判まで至って解決しても、経済的なメリットが無い』でしょうね。

質問文では『トイレの水漏れ』とだけ書かれてあり、その故障により、トイレが使用不能になっているワケでは無く、漏れている水を受ける為のバケツのようなモノを設置して、時々排水しているのな？と想像しています。

交換工事着手を早めるのも大事ですが、交換するまでは現在の状況が継続するワケですから、交換工事までの間に状況が急激に悪くなり、故障個所から夥しい量の漏水を生じた場合の自己防衛も考えておかれた方が良いでしょう。万一、そうなった場合に、『早く交換してくれればこんなことにはならなかった』という質問者様側の主張と、『漏水があることは知っていたのだから、注意して暮らしていれば事故は未然に防げたハズだ』という家主側の主張が対立した場合に、不備が無いようにして置いた方が良いでしょう。具体的には、漏水ですから、給水栓を閉めれば水も止まりますし、トイレ内の分岐口をマイナスドライバーや硬貨で閉めても止まります。大量に漏水したとしても階下がなかったり、隣の住戸がなければ深刻な状況にはならないかも知れませんが、予想される影響により払うべき注意の度合いは変わってくると思います。

さて、すでに故障個所は交換の方向で進まれているとは思いますが、効果の程はともかく、強めのアピールをするのなら、内容証明郵便でしょうね。主旨としては、質問文にあるような経緯を時系列で記述し、本書面到達後○○日以内に故障個所の交換工事に着手を求める、と言う内容です。文章の終わり方として『工事着手が無く、何らの回答も無き場合には、当該箇所の交換する意思無きものと判断する』旨の表記をすることでしょう。
交換の方向で進んでおらず、取りあえずの様子見であった場合には、何かしらの対応に迫られます。家主側の対応は想像するしかありませんが、設備を交換するまでの故障では無い、と考えている可能性もアリマスよね。

こう言った問題が大きくなると、必ず『言った言わない』『こんなハズじゃなかった』ということになり、何かしらの事実を証明するモノが必要になります。内容証明郵便は、その為のものです。相手方は違う事を主張されると困る場合には、それを打ち消さなければなりません。上記のような文章が来たら、様子見しようとしていた相手方は態度を決める必要に迫られるでしょう。

最後に、冒頭の交渉案を、相手の合意なく実行した場合には、まず間違いなく質問者様の不利になります。この場合の合意は『～しますよ』『どうぞご勝手に』の会話ではその成立を第三者に証明できません。一方的な書面による通告でも同様です。
『故障個所の交換工事の手配をする』という『口約束の不履行』をもって、その責任は追及できない、という事です。

賃貸住宅、トイレの水漏れ修繕が遅い場合

＃１です。

結論から言えば、1～3の、どの交渉でも『するのは可能』ですが、『実現の可能性は低く、裁判まで至って解決しても、経済的なメリットが無い』でしょうね。

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