不動産譲渡益

相続した築40年の老朽アパート（現在居住者なし）の売却を検討していますが、売却した場合の譲渡益についての質問です。
売却価格は4000万円ですが、建物に価値はないので、すべて土地代として売却予定です。
建物は取り壊すしかないので価値はありませんが、固定資産税評価額は500万円で、相続税評価額も同額でした。
建物を無価値で売却すると建物評価額の500万円は除却損となりますが、これは譲渡益から控除することはできるでしょうか。

質問者からの補足コメント

• 土地建物を現況のまま4000万で売却する予定ですが、売買契約を土地3000万・建物1000万とすると建物の譲渡益は評価額との差額500万だが、売買契約を土地4000万・建物0とすると建物評価の500万は控除できないということでしょうか？
  それとも建物を0円とした場合は、評価額の500万は（1）の方の回答にあるように譲渡費用に計上することになるのでしょうか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/10/26 14:23

No.2 ベストアンサー 回答者： みやさん55 回答日時： 2016/10/25 17:24

まず、不動産を売却する際、以下の項目が控除されます。

すべて、土地代として売却する場合は、建物の評価はないものとして建物分は控除対象から外されます。
もし、建物も売買対象にされるなら、
まず、売買価格を土地と建物に分割します。
土地と建物の分割方法は、固定資産税により分割します。
　例：土地評価1,500万円、建物評価500万円ならば、土地代3000万円、建物代1000万円
１．土地の購入額の控除
　　相続した土地であっても、親が購入した土地ならその金額が控除されます。
　　先祖代々の土地のならば、売値（上記なら3000万円）の５％が買値と見なされて、控除されます。
２．建物評価の控除
　　建物代を見ないのならば、控除額は0円です。
　　上記の様に1000万円での評価なら500万円（ただし売却の日にちにより日割り計算されます）が控除額です。
３．契約書に貼る印紙の控除
　　売買契約書に貼る印紙　1万円が控除対象です。
４．不動産業者の仲介料の控除
５．建物を壊す場合は、２の控除額はなくなりますが、滅失費用（取壊）は当年内なら控除対象になります。
６．その他の費用
　　広告費・草刈り代・契約時に使った交通費等は控除対象になる可能性があります。（あくまで可能性です）

上記、１～６を売値から差し引いた金額の２０％が納税額になります。

この回答へのお礼

ありがとうございました。不明な点がありコメントしたのですが、質問の補足コメントに載ってしまいました。

お礼日時：2016/10/26 14:26

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/25 17:56

既に正答が出ている後ですが、老婆心で

質問文では、建物はまだ存在していると受取れます。
この不動産の買い手次第では、建物付でも良い（または建物付の方が良い）場合があることだけ追加しようと思いました。

一般に、更地は狭く感じます。広さを比べる対象が無いので。
買手が自己居住用として検討する場合でも、現況のアパートの感じと、自分の想像する家との比較、ということで、完成後のイメージが掴み易いですよね。
買手が建売業者等の転売目的である場合には、土地建物で購入して、自分で建物を取壊し、取得費用とした方が、利益を圧縮できます。

あとは、あまり無いケースだとは思いますが、建物取壊しと土地売却時期が相当期間経過しても譲渡費用として見なされるかどうか？でしょうね。1～2年ならば大丈夫だとは思いますが、いつ売買されるかは誰も保証してくれませんからね。

不動産業者は、営業マンの考えで、更地派と現況派に別れると思います。現況派の理屈は上記の通りで、更地派は、土地売買に『使用出来ない家屋』という余計な要素が付くことによる取引リスクの上昇を恐れる事によると思います。これは、どちらが顧客に有利かはケースバイケースで、私も現物を見ていないので何とも言えませんが…

税金面でクリアして、今後売却を進める場合には、解体費用の見積もりも必要でしょうけれど、『現況渡しまたは更地渡し』を条件とした売却で不動産業者に相談されても良いのかな？と思いました。

この回答へのお礼

建物付きで現況のまま売却する予定です。
ご指摘の様に、買主の方は購入後建物を取り壊して分筆して売却される予定のようです。
建物は取り壊す予定でも、取得費用とすることで買主側にもメリットはあるわけですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/10/26 14:33

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/10/25 17:08

＞建物は取り壊すしかないので…

＞これは譲渡益から控除することは…

「譲渡費用」のうちですね。

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(4)　土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3255.htm
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税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

タックスアンサーは私も見ていたのですが、建物の損失を取得費か譲渡費用か、どちらでみるのかよく理解できませんでした。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/10/26 14:08