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住宅金融公庫の連帯債務者を抜く方法を教えてください。

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A 回答 (6件)

#1・2・4です。



銀行の借り換えについては、新規の住宅ローンと審査基準は差異ありません。従いまして、不動産担保価値・ローン残債・残存ローン期間に対し父上の年収との返済比率、これら全てが判断材料になります。

一度銀行窓口に公庫の返済予定表&父上の昨年の確定申告所の控えを持参してください。借り換えにおける返済比率の計算が出来ます。
あと、古い物でもいいので不動産登記簿謄本があれば担保評価の目安になります。(謄本がなければ権利書でも代用出来ます)

あきらめずに頑張ってください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
少し光が差し込んだような気がいたします。
数件の銀行にあたってみます。

お礼日時:2004/08/23 08:38

>ところで、銀行でローンの借り替えをして一括返済するという方法はいかがなものでしょうか?



結局の所これが審査に通るのであれば、基本的には連帯債務者の変更も出来るという話なので、大きな差違はないです。ただ、各銀行共に住宅ローンの商品を売りたがっているという事情から、もしかすると単純に連帯債務者を変更するよりも審査が甘いという可能性も十分にあります。
ポイントは現在の資産価値に対する残債の比率と、今度ローンの債務者となる人たちの年収であることに代わりはありません。
住金に断られた場合は、各銀行などに持ちかけてみるのは一つの案として悪くはないでしょう。

ただ、同じような金利で借り換えられるかはわかりません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
お二人の意見を参考にして一歩前にすすめてみようと思います。

お礼日時:2004/08/23 08:41

#1・2です。



正直申し上げて、三女様への変更は難しいでしょうね。というのも銀行でも公庫でもそうなんですが、契約社員は正社員とみなしておりませんので、債務者になる事が出来ないのです。

ご家族の中であなた以外に唯一正社員である次女様についても嫁いでらっしゃるから、債務者になる事は嫌がられるでしょうね。又、あなたのように債務者の状態から嫁いで親と別居されたのならともかく、すでに嫁いで別居している子を債務者にする事は、信義則に反するので認められません。

父上の年収のみでローンの返済比率が基準に納まれば
、単独債務への変更は可能だろうと思われますが、正直な所公庫がどう判断するかに全ては委ねられます。

最近は公庫も借入条件の変更については柔軟的な対応を見せていますので、《嫁いで同居していない長女(あなた)よりは、契約社員でも同居している三女を債務者にする方がベターであろう》と判断してくれればいいのですが・・・


加えてローンの変更については担保物件(ご実家)の評価額なども加味されます。債務者を抜く事は決して不可能ではありませんが、あんまり表面的な事ばかり述べて期待を抱かせるのも申し訳ありませんので、ここから先については公庫(取扱代理店の銀行)へ直接ご相談下さい。あなたの心情を十分に訴えてみて下さい。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
やっぱり連帯債務者を抜くのは難しそうですね。
住金の分を銀行で残債分を借り替えるっていうのはどうですかね?
くどくどすみません。。

お礼日時:2004/08/21 16:30

基本的にこれまでよりも金融機関にとって有利な連帯債務者への変更は認められるのが普通です。


つまり、契約社員よりも正社員、勤続年数が長い方、年収の大きい人の方という具合です。

それ以外の場合は、確実なことは言えません。具体的には金融機関が個別に判断することになります。
それには現在の抵当物件の市場価格や債務者の収入、ローンの残高、現在の返済比率などから総合的に判断されます。

まずは住宅金融公庫にご相談下さい。出来るかどうかは具体的にご質問者の場合について聞かないと確実なことはわからないのです。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
連帯債務者って安易になるものではないですね・・・
その時は深く考えてなかったですが、とついで実感しました。

一度、住金に確認してみます。

ところで、銀行でローンの借り替えをして一括返済するという方法はいかがなものでしょうか?

いろいろ考えると頭がいたいです。

お礼日時:2004/08/21 16:41

#1です。

勝手に「離婚」と思い込んでしまいました。お詫びします。


債務者から抜いて欲しいのは父上?あなた?どちらですか。

あなたは専業主婦ですか?父上・母上・妹さんは正社員で勤務なさってられるのですか?

そのあたりの状況をもっと詳しくお願します。

尚、父上が病気をなさったために延滞したのであれば、やむをえない理由と判断されますので、さほど気にする必要はありません。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

家族構成:父、母、私(長女)、次女、三女

債務者から抜いて欲しいのは私自身です。

私は現在も正社員として働いています。しかし、いつどんな時に専業主婦に転身するかはわかりません。(まだ子供もいませんので)
父は自営業(トラック運転手)、母はパート、次女は嫁ぎましたが正社員、三女は契約社員です。

できれば、三女に変更したいのですが…

(私の主人も結婚前に家を建てているので住金へ現在も返済中です。)

お返事お待ちしております。

補足日時:2004/08/20 10:50
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連帯債務を解除する必要性を説明し、それに対し公庫が承認した場合にしか解除は出来ません。


例としては、

(1)離婚などで単独債務に変更したいが、その場合に単独債務になっても十分な返済能力があり、かつ今まで一度の延滞もなかった場合。

(2)極端な例ですが、連帯債務者が行方不明になったり死亡した場合。


ちなみによく受ける相談ですが、「離婚した」という理由だけでは債務者を抜く事は出来ません。

この回答への補足

住宅金融公庫で借入をしているのは父で連帯債務者となっているのは私(娘)です。
私は四年前に結婚し戸籍上は別性になっています。
当時、本来なら母の連債で借り入れする予定でしたが、母はパートで妹は学生、正社員で働いているのは私しかいませんでした。
残念ながら父が病に伏せた時に滞納したことがあります。
なんとか連帯債務者を抜くのが無理だとしても、母若しくは妹に変更することはできないのでしょうか??

補足日時:2004/08/19 09:30
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この回答へのお礼

補足と御礼を間違えました。。。

お礼日時:2004/08/19 10:14

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Q連帯債務者から外れることは可能でしょうか

住宅金融公庫の融資のことで教えてください。

夫が債務者、妻であった私が連帯債務者、私の父が連帯保証人となり
ローンを組んだのですが、その後(3年ほど前)夫と離婚しました。
元夫が、ローンは払うから家の所有権は自分に…と強く希望したため、
売却はせずそのまま元夫がローンを払い続けています。

もう元夫とも家とも縁が切れてしまった以上、連帯債務者・連帯
保証人から外れることを希望しているのですが、可能でしょうか。
お金を借りた銀行に相談してみたところ、いままで取り扱ったことの
ないケースなので…と言われるばかりで、1年以上進展がありません。

元夫はそれなりに収入もあり、残債を単独で返済できると思うの
ですが(借り換え等)…。
このまま債務を負っているのは不安でしょうがありません。
何か良い方法はないでしょうか。

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です(住宅金融公庫融資の審査も担当したことがあります)。

旧・住宅金融公庫の一般住宅融資は、民間金融機関のプロパー住宅ローンとはいささか違っていますからね。
民間金融機関の住宅ローンと混同すると大きな間違いが生じますので注意してください。
民間住宅ローンの視点しかご存じない方ですと、住公の制度は「何それ?」、「普通はそんなことはありません。」となってしまうこともありますしね。
住公の『連帯債務者』は、主債務者と切り離して考える『連帯債務者』ではありません。
ですから、主債務者である『元夫』は関係しますよ。

> お金を借りた銀行に相談してみたところ、いままで取り扱ったことの
ないケースなので…と言われるばかりで、1年以上進展がありません。
住公の一般融資の場合は、現在の住宅金融支援機構の『フラット35』と違ってお金の出所は住公そのものでした。
銀行は、窓口でありその後の債務管理もしますが、銀行が銀行のお金を貸す訳ではありません(フラット35は銀行のお金を貸します)。

特に、ここ数年は、「短期固定の低金利」を売りにした民間金融機関の住宅ローンが伸張して、住公の利用が激減していましたから、銀行の窓口担当者でも「住公のことは疎い」ということはよくあります(私の勤務先でも、現在の窓口担当者は既に『住公』については即答できないかも。『機構』や『フラット35』ならば大丈夫なはずですが)。
ですから、全くご心配なさらずに、住宅金融支援機構に直接尋ねていただいてかまいませんよ。
しかし、「いままで取り扱ったことのないケース」ですか~。
私は扱ったことありますけれどね。
離婚によって主債務者や連帯債務者が対象物件に居住しなくなる、連帯債務者から外れたい…って、最近ではそんなに珍しいことでもないので。

ただ、基本的に住公の場合、『連帯債務者』や『連帯保証人』になっていただくということは、それなりの『理由』があったはずなんです。
妻が連帯債務者ということは、『収入合算』だったのではありませんか?
民間金融機関の住宅ローンでは、『収入合算者』は『連帯保証人』となることが多いのですが、住公の場合は『連帯債務者』なんですよね。
そして、『収入合算者』である『連帯債務者』は、住公(機構)の許可なしに対象物件に居住しなくなるのは、不可なんですよ。

何らかの事情が生じ、契約の内容に変更が生じる場合は、原則、全て『事前に』窓口となっている銀行にお申し出、ご相談の上、住公(機構)の許可を取り付けていただくことになるんですよ。
先に許可を得なければ、住公(機構)にとっては『勝手に契約条項に違反された』ということになりますから、融資残債の一括返済とか、違約金を支払っていただく場合もあります。

ご質問者さまの場合、銀行には事前に相談されていたんですよね?
それを銀行が機構に確認していないということでしょうか?
「分からないことがあったら住公(機構)に確認・相談する」だけのことなのに、その銀行は何をやっているんでしょうね。

収入合算するからこそ返済能力が基準に達している…という場合がありますが、主たる債務者当人だけで返済能力が住公の基準をクリアできれば、連帯債務者を抜けることはできます。
そのパターンで外したことがありますから(私が担当していたのは『住公』の時代なので、『機構』になってから変わった…と言われればそれまでですが)。
あくまでも、判断するのは機構ですから、自分で大丈夫だと言っても無理ですよ。

連帯保証人はまた別契約なので、何とも言えません。
こちらも連帯保証人になられたからには、『理由』があるはずです。
共有持分を持たれていたとか、その方の所有の土地に家を建てられたとか…。
それらの『条件』をクリアすれば、こちらも脱退はできると思います。
私は、#1さまと違って、住公に関してはこちらの方が経験が少ないんですよ…。
プロパーの方ではいくらもありますけれど、住公の場合は『所有者(共有者)』という場合が多いので、外すためには主債務者がその持分を「買い取る」などしなければならず、資金的に無理だったりして、なかなか外れていただけなかったんですよね。

他金融機関への借り換えについては、連帯債務→単独債務という点が銀行でひっかかってくるとは思います(いくら現在は単独債務で返済能力に問題がなくても、借り換え前が単独ではなかった…という点は影響するんです)。
また、『費用』がかかりますし、メリット・デメリットの双方が存在しますので、債務者当人がそれを望まない限りは無理でしょう。
ですが、住公の金利というのは、正確には固定金利ではなく『段階金利』です。
11年目から金利が高くなります(もうなっていますか?)。
その金利と比較しますと、『今』借り換えをすると、利率は下がるのではないでしょうか?(『住公』ならば、借りられた時期によっては、11年目以降の適用金利は4.00%くらいではないかと。)
先般、我が家に入ってきた『JA』の住宅ローンのキャンペーンチラシは、驚くような金利が示されていて、思わず飛びつこうかと思っちゃいましたよ(私も住宅ローン返済中なので)。
最優遇の適用金利が、店頭表示金利より2.00%マイナスで、3年固定で1.20%、10年で1.75%でしたもの(固定期間終了後も全期間1.00%優遇だそうです)。
そういったところから『切り崩し』てみるのも1つの手段だと思いますよ。

住宅ローン審査経験者です(住宅金融公庫融資の審査も担当したことがあります)。

旧・住宅金融公庫の一般住宅融資は、民間金融機関のプロパー住宅ローンとはいささか違っていますからね。
民間金融機関の住宅ローンと混同すると大きな間違いが生じますので注意してください。
民間住宅ローンの視点しかご存じない方ですと、住公の制度は「何それ?」、「普通はそんなことはありません。」となってしまうこともありますしね。
住公の『連帯債務者』は、主債務者と切り離して考える『連帯債務者』ではありま...続きを読む


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