マンション退去時の原状回復費用について

13年住んだマンションの原状回復費用について相談させていただきます。
高額たっだので妥当な金額か教えてください。

築30年程 ２LDK 45㎡

1.クロス張り替え 18万円(7割負担)　1300円/1㎡
数年喫煙してました。壁紙破れ、ラクガキ、汚れ、湿気によるカビがキッチン周りにあります。全面張り替えないといけないかなりひどい状態ではありますが、クロスは耐久年数6年で価値が1円になるみたいですが、張り替え費用の7割も負担しないといけないものでしょうか？

2.クッションフロア張り替え 2万5千円
汚れや傷が多々あります。8畳キッチンと6畳の部屋2部屋分

3.畳張り替え3万9千円 6枚全て全額負担
シミや汚れ等かなり汚いですが、こちらは経年劣化は適用されないですか？

4.網戸張り替え 7000円 2枚分
数年前に自分で張替え、その後は破れてないし、水で洗いきれいな状態にしたのですが負担しないといけませんか？

ベランダにつながる窓ガラス交換 4万5千円(4枚全て)
網入りガラスで4枚全て割れており、ぶつけた記憶もなく全て割れてるので熱割れだと思うのですが、業者はここのマンションは過去退去した部屋も今まで熱割れがないからの1点張りです。以前貸主負担と回答いただいたので交渉してみたのですが諦めるしかないのでしょうか。

他にも色々あり50万程の請求があるのですが、あとは過失と分かっている部分の修理ですので負担します。上記の分は妥当な金額でしょうか？ご回答宜しくお願いします。

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/08 10:52

大前提として。

こういった修繕について貸主が貸主に対して全額請求するのはボッタクリ(過大請求）ではなくまずは『有効』である。
借主が納得や妥協できる範囲であればＯＫ。
単価は高くないので、この内容でも妥当と言えば妥当。

妥当ではないと考えているなら、そこからが『紛争』の入口。
裁判等になれば一般原則（国交省のガイドライン）がたたき台となってくるので、自室の状況とガイドラインを見比べてみること。
裁判の結果、負担が減額になることはあるけれど、ゼロ円ということは考えにくい。
『裁判にかかる費用や心的負担』と『請求額の減額』を天秤にかけて比べるようになるはず。
（消費者センターもずいぶんと適当なアドバイスしたもんだな。。。とは心の声・笑）


参考までに。

１について。
契約書等に「タバコ等によるクロス張り替えは経年劣化を考慮せずに７割負担」等の特約が明記されていなければ、裁判やっても認められない。
（１３年前の契約ならほぼこの特約は書いてないはずだけどね）
明記されていたとしても７割が通るかどうかは定かではない。（７割はさすがに厳しいんじゃないかなー？）
この点は減額の可能性が高い。
しかし、ガイドラインの通りに６年で１円＝実質ゼロ円になるとは限らない。
喫煙・ラクガキ・破れ　については通常の使用状況ではないとされているため、その程度によっては、入居者の善管義務違反とみなされる可能性もなくはないから。
ここ２～３年は入居者がに厳しい裁判例も出てきているので、期待通りに減額されない場合もあり得る。

２について。
１４帖分で2.5万は安いと思う。
ただ、クッションフロアも減価償却だから６年１円となる。
クロスと同じく減額になる可能性が高い。

３について。
畳表は消耗品ーーー分かりやすく言うと電球や蛍光灯と同じ。
減価償却資産ではない事から、借主の全額負担となる。
とはいえ、通常使用による損耗や汚れや日焼けまでは借主の負担ではないので張り替え負担は生じない。
質問文では「シミや汚れ等かなり汚い」とあり、単価も不当に高いとも言えない額なので、借主負担で張り替えの可能性が高い。


４について。
網戸は畳と同じく消耗品。
数年前に貼り替えていて破損のない状態であれば、借主の退去時に負担するものではない。
分かりやすく言えば、貸主が退去の際には電球や蛍光灯も全て新品に交換する義務があると言ってるのと同じようなもんだから。



網入りガラスの割れについては、４枚全て割れているのは確かに不自然なので、担当者の指摘も仕方のない所。
質問者に割った覚えがないだけで、家族の誰かが割ってしまった可能性もある。
また、入居者の使い方によっては熱割れを誘発することもある。
この辺は誠意を持って管理会社と交渉するしかないね。
退去前だったら、入居家族の誰かが割ってしまったとか熱割れ誘発させてしまったなどで家財保険が適用になる可能性もあったかな。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ガラスは熱割れが認められました。
畳はこちら負担理解しました。
クロスについては他にも問題が浮上した為にまだ解決しておらず、最悪少額訴訟などで第三者に判断してもらうことになると思います。

お礼日時：2017/04/12 21:53

No.5 回答者： mocmoc 回答日時： 2017/04/06 18:18

耐久年数経過＞＞負担義務無し

これを、全てと捉えないでくださいね。

「過失瑕疵」の捉え方が費用に加味されます。

タバコは基本的に壁紙の年数問わずアウトの事例です。
つまりタバコ汚れ（臭い）なしなら義務無し。

床も破いてしまっていては耐久年数関係無しで張替えですから、瑕疵部分を認めましょう。


＞あとは過失
＞
ではなく、ここも過失です。ただ、年数（経年劣化）に対してのすり合わせが可能という事です。
金額は修繕費用としては普通なので、本来の管理者負担と過失を折半させるのが妥当かと。


網入りガラスについて
ガラスに目隠しなど何か貼ったり、常時暗幕カーテンを閉めていたりしていなかったでしょうか？
これがあった場合は住居者の過失。
ガラスにかかる熱が高くなるので（事前説明する管理者はまず居ない（懲りた経験があるところ以外）ので、やってしまえばなかなかの確率で酷暑で起こりえます）、割れてしまいます。当然現象としては「熱割れ」です。
しかし逆に注意事項に無ければ「聞いてねえし」でとおります。

そうではなく、割れたガラスの外端をよく見て錆色があれば中の鉄線の錆による単体熱割れの可能性が高い。
（割れたばかりだとおそらくサッシに付いたままでは見えませんが）
本当に他の部屋で割れていなければ、もしあなたの部屋に前住人がいて、その人が割って交換していたなら、その時の防錆処理ミス。
先住人が居てかつ交換していたなら、交渉は可能。

ちなみに網入りガラスは背丈一枚ガラス？で、透明？
一般的には上下2分割で、下が型ガラス。上が透明。
どういった「4枚」かわかりませんが、透明があると4.5万円では収まらないかなと・・・

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
網入りガラスはすりガラス？で上下共に透明ではないものです。
こちらは熱割れが認められ負担なしになりました。
クロスについては他にも問題が浮上した為にまだ解決しておらず、最悪少額訴訟などで第三者に判断してもらうことになると思います。

お礼日時：2017/04/12 21:50

No.4 回答者： r32best 回答日時： 2017/04/05 13:10

今回の約50万円から、入居時の敷金（18万円程度？）が引かれて、約30万円程度なら仕方がないかなと思います。

そのマンションのオーナーさんは、過去に原状回復で痛い目にあったのかもしれません。それで、入居者負担になるところを見つけ出し、絶妙な請求になっていますね。クロス張替えも全額負担にしないなど、誰かに相談しなければ、７割と言う数字も出てこないでしょう。

逆に、オーナーさん側からしたら、あなたから約50万円全額もらったとしても、割に合わないんですよ。

築年数から、キッチン、風呂、トイレ。水回りは全部直さなければなりませんし、総額で90～120万円くらいの修繕費はかかります。何のために賃貸マンションの経営を始めたのか、馬鹿らしくなることもあるのが今のご時世ですからね。

特に、法律と慣例が入り乱れている業界ですから、後、10万円程度の減額をできないか、交渉してみてください。壁に大きな穴が開いていないのであれば、クロス張替え代金のうち、オーナーさんの負担率を上げることができるかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
本日消費者センターに問い合わせをしました。
近日退去したマンションにて仲介業者の説明が行われますので、その際に現状の写真と請求金額にともなう細かい説明を記録し専門の方に相談に行くことを勧めていただきました。
素人判断では12年住んでおり、6年で価値が1円と言われてるクロスに18万円も請求されるなど高いように思いましたので、きちんと専門家に判断していただいて解決したいと思います。

お礼日時：2017/04/05 15:45

No.3 回答者： kkk8989 回答日時： 2017/04/04 21:38

かなりひどい使い方をした自覚はおありのようですね。

畳は日焼け等は経年劣化でしょうがシミや汚れはちょっと。
網戸は素人が張ったものではお金がとれるものでは無いと判断。
クッションフロアは汚れはまだしも傷はね、同じ柄が無い場合が多く
全面張り替えかな。
ガラスは熱割れか錆割れもありえるので何とも言えませんが
もしかして他があまりに使い方が悪いのでペナルティ気味かも。
クロスですが喫煙者の場合、臭いを取るのが大変なので全面更新ですが
割合要相談でしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
年子の子供が小さい頃にやりたい放題してしまってまして...
正直かなり状態は悪く過失部分は多いと自覚してます。
タバコに関しては5年前から禁煙してましたので、匂いは問題なかったですがクロスは破れや汚れがひどいので全面張り替えですね。
過失が多い分経年劣化分で減額できる要素があるのか判断できないので無料相談で聞いてみようと思います。

お礼日時：2017/04/04 23:03

No.2 回答者： testman199 回答日時： 2017/04/04 20:24

まあ不当でしょうね

国交省のガイドラインに従って交渉してください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutaku …

基本的に耐久年数が過ぎているものについては
費用負担をする必要はありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ガイドライン参考にさせていただきました。
過失部分が結構あると自覚してますので、どの程度適用されるかわからないので、電話相談してみます。

お礼日時：2017/04/04 22:09

No.1 回答者： 猫平 回答日時： 2017/04/04 20:13

法律家ではないので参考にならないかもしれませんが・・・。

　私が相談者様の立場でしたら契約書に原状回復費用についての取り決めがあるのかを確認してから、国民生活センター、消費生活センター又は司法書士（多分相談は無料）に相談します。
ちなみに、「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの」については原状回復義務はない事と、経過年数の考慮（年数が多いほど負担割合を減少させる考え方）から50万の請求はないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
本日消費者センターに相談しました。
部屋の状況がわからないためはっきりとは言えないけど、取れるものはとっておこうという金額に感じると言われました。
現状の写真と請求額に関する細かい説明を記録したうえで専門の方への相談を勧めていただきました。

お礼日時：2017/04/05 15:57