原状回復の請求額について

先日も相談させていただいたのですが、クロス張り替え費用について新たな問題が出てきましたので、相談に乗っていただきたいです。

まず前提としてクロスはラクガキやカビなどこちらの過失があり貼りかえになります。
6畳1室と8畳1室の天井部分は大家負担にします(3割)と言われた上で、6畳2室と8畳1室の側面貼り換え費用を全額請求されました。
金額から必要メートル数を計算したところ、全て壁と想定しても8畳3室＋天井2部屋分程度貼り換えが可能な長さの請求額でした。
そのことを仲介業者に指摘したのですが、大家指定の付き合いのある内装業者の見積もりだからやり直させることは無理ですと言われました。またクロス単価も実家のリフォーム業者をしてる人に相談したところ500円程度高いです。また10年以上住んでいるにもかかわらず経年劣化や減価償却も一切考慮いただけませんでした。

その他こちらに過失がある建具の費用も、そんなにするの？って金額を請求されており上記のリフォーム会社の方に写真でではありますが確認をとったところ高いと言われました。
指定の内装業者が高いのか大家が上乗せしてるのか、仲介業者が上乗せしてるのかわからないので、確認の為内装業者からの見積もりを見せていただきたいと伝えたところ拒否されました。
上記クロスの請求を過剰にされているのがわかってしまうと全ての費用を上乗せしているように感じてしまい不信感しかありません。
こちらも過失がありなおす部分の費用負担はする意思はあるのですが、実費以外の費用は払う必要がないと思っております。
相手が業者の見積もり提出を拒否する以上、裁判しか方法はございませんか？少額訴訟などを起こした場合、きちんと実費請求の証明書類を提出した上で、費用負担を計算していただけるのでしょうか？
納得できずに妥協で支払うより、時間や費用がかかり負担額が増えてしまう可能性があっても納得のいく費用を支払ったほうがいいのかで悩んでおります。

質問者からの補足コメント

• 沢山のご回答ありがとうございました。
  私は素人で費用負担がどのくらいになるのか分からないし、見積もりに関して色々不信感がでてしまったので第三者に判断してもらうしか方法はないと思ったので、少額訴訟をして費用負担を決めていただきたいと思います。こちらが行動してもいいのですが敷金が返ってくることはないので、そちら側から支払いを求めて訴えていただいて大丈夫ですと仲介業者に伝えたところ、
  大家に確認をとり折り返しますと言われ、クロスとクッションフロアはこちらで持つので、他の部分の支払いはお願いしますと連絡がありました。
  建具や消耗品など経年劣化を適用しないものに関してはきちんと支払いをする意思はありますし、他の業者との金額比較は難しいことも教えていただきましたので和解する形になりました。
  当初の請求金額の半額以下になり安心しました。沢山アドバイスをいただきありがとうございました。

    補足日時：2017/04/13 20:15

No.1 回答者： 100196ban 回答日時： 2017/04/12 22:53

6年以上住めば表面材の取り換えは床壁天井共借主が負担する事はありません

国交省のガイドラインにも記載されてますし、裁判事例もいくつも
載ってます。敷金は幾らあったのですか、敷金も返してもらえます。
6年払った家賃の中に表面材の現状回復費用は入ってます、あなたは2重に
払う事になります、見積書も見せないなら裁判しましょう、裁判費用も含めて
慰謝料も請求しましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
保証金45万解約引き３5万で契約しております。
ガイドラインの裁判事例にも目を通します。

お礼日時：2017/04/13 08:05

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2017/04/13 01:50

貴方が訴える場合、裁判で提出する、平米が不自然な請求

貴殿のリフォーム会社（建設業届済み）見積　と　公共事業を行ってる内装業の見積もり　
ホームセンターなど有名所の見積もり　約3社　　
ここら　用意します。
明らかに、価格が違う場合　請求元へ応じ和解するようになると思います。

一般的には、貴殿が未払いで訴訟請求されるのが多いです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
書き方が悪く誤解を招く表記になっておりました。
実家を現在リフォームしており、その担当をしていただいてる業者の方に写真を参考に価格について相談しました。
すでに明け渡しをして1か月以上たっておりますが、他社見積もりを取りたいのでという理由で入らせていただけるのでしょうか？
仲介業者の方と何度も話し合いをしてますがあまり印象がよくなくこちらの味方になっていただけるとは思えない状況です。
敷金は他にも修繕する部分があり返ってこないので相手が訴えるのを待つ立場になると思うのですが、訴えた場合と訴えられた場合で揃えるものが変わりますか？
こちらで用意できるものは現状の写真と現在もらってる請求書、ネットなどで記載されている単価相場や貼り換え必要面積を計算されてるサイトなどを複数調べプリントしたもの、
実家の担当業者の方が回答してくれたラインのメッセージ位しかなく参考資料として使えるものなのかもわかりません。

お礼日時：2017/04/13 08:26

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/13 10:28

別にその大家や管理会社の味方するわけでもないけれど。

>またクロス単価も実家のリフォーム業者をしてる人に相談したところ500円程度高いです

前回の質問では単価1300円とあったけれど、それより500円安いってことは800円。
それは明らかに「格安」単価だよ。
諸経費別・税抜の金額じゃないのかな？
実際に発注したら何のかんのといって単価が上がるのはよくある話。
それか時間優先で手抜きの適当貼りで、クレーム入れても手直しに来ない感じ。（←安いとこで多い）

確かに単価1300円が安いとは言わないよ。
でも「消費者に不当に過大な負担を課している」（＝原状回復で減額される根拠）というほどに高いわけでもない。
はっきりいうと、他の業者で800円だからといって大家側の1300円の見積もりが不当に高いという根拠にはならない。


＞上記のリフォーム会社の方に写真でではありますが確認をとったところ高いと

他社の見積もりを「高い」というのは工事業界では挨拶代わり。
クロス800円単価を出す業者の言う事なので、この建具についても話半分で聞いた方がいい。


そして、肝心な事。
業者の選定などは大家の専権事項であり、その選定や単価について借主は口出しできる権限はない。
というのも、発注者は大家であり、借主は自己の修繕義務の範囲で大家へ賠償するという関係だから。
例えばだけど、借主が選定した業者で施工した場合、施工不良や後日になって発見された不備について借主が貸主に対して責任を負うことになる。
それをやるという借主はまずいない。
大家の側としても、信頼のある施工業者を排除してまで、借主から紹介の業者を入れるメリットがない。
他の業者に金額を聞いて参考にするならさておき、そこより高いと主張したところで無意味だよ。


＞金額から必要メートル数を計算したところ、全て壁と想定しても8畳3室＋天井2部屋分程度貼り換えが可能な長さの請求額でした。

現状次第だけど、おかしくはない面積という可能性も十分あるよ。

前回の質問では18万円（7割負担）単価1300円で２ＬＤＫだったよね。
23.4万÷1300＝180㎡

”ＬＤＫ”は２居室の場合は10帖以上なので、本件では10帖と仮定（首都圏公正表示による）
本件物件は居室が６帖と８帖、ＬＤＫが10帖、トイレと玄関もあるよね。
脱衣所もあるんじゃないかな。
個別差はあるのでざっくり目安だけど壁と天井の面積について。
６帖・40㎡
8帖・50㎡
10帖・60㎡
トイレ・15㎡
脱衣所・10㎡
玄関・5㎡
合計180㎡

廊下もあればその長さや幅によりけり。
クロスは壁と天井の実面積ではなくて、開口部の位置や大きさによってロスもあるし、端などの切り代も必要。
数字だけ見ると180㎡が不当とも限らないかな。



・・・と長々と書いたけど。
本件は少額訴訟でもやれば質問者の負担が減額される可能性は十分あるよ。
そもそも７割負担というのが通らない可能性が高いからね。

でも、前回と今回の質問文の内容を見る限り、質問者の考えている根拠が法定では認められにくい。
上記したように、クロスの単価や面積については明らかにクロとは限らないからだ。

単価や広さを争点にするよりも、７割負担が過大だとして６年１円をベースによる減額を求める方が認められやすい。
前回の質問文でも書いたとおり、13年前の契約書なら特約で７割負担は書いていないはず。
そしていまの判例ではそういった負担が明記されていなければまず認められない。
書いてあったとしても７割負担が通じるかどうかは定かではない（明記あって３割程度じゃないかな）

内装業者の見積もりなんかいくらでも作りなおせるんだから意味がない。
原状回復については判例もあるんだし、法的な所を争点にした方がいいよ。
その結果、いま請求されている18万のクロス代がゼロ円になるかもしれない。
全額免除じゃなくても18→6万位になる可能性はあると思う。


契約書と重要事項説明書と管理会社からの精算書を持って消費者センターへ行ってみるといいよ。
その地域での慣習も含めてどの程度の負担が妥当なのか教えてくれるし、管理会社や大家との交渉の仕方もアドバイスしてくれることもある。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ＬＤＫは10帖以上なんですね。すみません２ＤＫのマンションでした。
６和室、6洋室、８ＤＫで側面のみの金額が請求書に18万と書かれており、その内容を確認したところ3部屋分の側面部分100％貸主負担額ですとの回答でした。
数字は端数切捨てとかで多少ズレがあるのですが、長さが約140mの請求となります。
大家負担の金額は一切書かれてない請求書でしたが、1部屋は和室で木の天井だった為、洋室６帖の天井と８帖ＤＫの天井は大家が負担しますとの回答でした。

請求書にトイレや脱衣所、廊下などの金額はなく、また退去時にも一切指摘されてないのでそちらに関しては過失0の経年劣化として大家負担としての扱いになってるのだと思います。
過失があった部分のクロスやクッションフロアは経年劣化や減価償却を何度話しても考慮いただけなかったので、単価や必要な長さを調べる方向にシフトチェンジしていった状況です。
単価に関してはやはり業者指定ができない以上難しくなってくるのですね。大変参考になります。

双方の話し合いでは折り合いがつかない状況まで来てしまってると思いますので、少額訴訟になった際には単価や面積に重点をおくのではなく経年劣化や減価償却を争点にしていきたいと思います。
予約がいっぱいで少し先にはなってしまいますが無料法律相談の予約も取れました。今後どのように進めていけば良いか相談してきます。

お礼日時：2017/04/13 12:56

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2017/04/13 19:21

こちらで用意できるものは現状の写真と現在もらってる請求書、ネットなどで記載されている単価相場や貼り換え必要面積を計算されてるサイトなどを複数調べプリントしたもの、

実家の担当業者の方が回答してくれたラインのメッセージ位しかなく参考資料として使えるものなのかもわかりません。

＝証拠品は見積が必要です。利害関係の無い業者など３社

貴殿の自宅の業者は本当にその値段で、２４時間何時でも呼ばれたら直ぐに工事をしたり
どんな条件でも必ず行ってる証拠なんて出せないと思う

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
証拠品に見積もり3社も必要になるのですね。
今回はそこまで進む前に無事和解となり良かったです。

お礼日時：2017/04/13 20:02

No.5 回答者： in-going 回答日時： 2017/04/13 19:25

大家しています。

　最高裁の判例で『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』（平成17年12月16日最高裁判決）となっているように、基本的に『原状回復』は借主さんがなさって、大家のOKで『明渡』でも良いのです。というか、この判例ではそれが普通？

　一般的に大家が引越し時を『明渡』として、その後に『原状回復』の工事をするのはその間の家賃発生での借主さんの負担を抑えているためです。

　私のところでは、借主さんがご自分で『原状回復』をなさるか、貸主がするかは選んでもらっています。まぁ、未だ嘗てご自分でされた方はおられませんね。（笑）

　ですから、質問者様が貸主側を信用できないなら、上の判例を提示してご自分でなさることです。大家は何も言えないでしょう。もしかすると喜ぶかも。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
原状回復を貸主側がすることも可能なんですね。大家さん側の意見大変参考になりました。
今回はそちらを提案する前に無事和解となりました。

お礼日時：2017/04/13 20:06