賃貸マンションの原状回復について（貸主側から）

貸主側からの質問なのですが、
5年半住んでいただいていた方が出られたのですが
契約時に、保証金120万頂いていて、明け渡し時に50万を、控除した金額より更に、未払賃料、損害金等、借主の債務を控除した残金を返金する。と言う契約をかわしています。
部屋を確認した所、
　●釘打ち4箇所
　●柱にシールを貼る
　●柱の角を縦に5センチほどの大きな欠け
　●シンク下の収納部分にたくさんのサビ
　●ふすまの、大きな破れ
　等などがあり、明らかに自然劣化等とは、いえない故意による傷が
　あります。見積もりを取ると約3万。それを、別途請求したいのですが、受け入れてもらえません。
　カーペット、クロスの張替え一般的なリフォームでも、50万少し
掛かるらしいのですが、故意に傷つけられた部分まで、負担しなくては
いけないのでしょうか。柱が欠けてたりするのって、資産価値も下がるんじゃないかとも思うのですが。保証金（敷引き）の意味、原状回復の意味、どなたか教えてください。裁判の判例など見ても、貸主側が弱い立場のようですが。

No.4 ベストアンサー 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/01/28 00:24

　大家しています。

　道理では質問者様の言われるように敷引きと故意・過失の部分の原状回復費用は別です。ですから、53万を引いた額の返金となるでしょう。

　しかし、質問者様もすでにお書きの通り、裁判になると借主優位です。我々は社会人の面を被った小児と契約していると考えたほうが良いようです。
　ですから、敷引きも契約で謳っているにもかかわらず認められないかも知れません。一応保証金の50％以内ですので認められる可能性もありますが、こればかりは裁判官の個人的？判断（全くの私見です）ですから多額の弁護士費用をかけてやるほどの価値は無いと私は思っています。

　相手は敷引き分から故意・過失の原状回復費用を出せと主張しているのでしょうか？　もし、敷引きを認めているなら３万を泣いて手を打ってしまうのも一手でしょう。敷引きも認めないなら相手も社会人面して契約書に署名捺印しているのですから、出るところに出るしか仕方ありません。

　流れは、礼金で取って、敷金は少なくし、保証会社を入れて滞納に備え、敷金を原状回復に充てるという方向に行くのかなと思っています。これだと裁判でも原状回復費用は認められていますのでＯＫでしょう。
　ガキ相手の契約なんてしたくはないのですが自己防衛は必要です。お互い勉強しましょう。

No.6 回答者： sapporo30 回答日時： 2008/01/29 09:25

ビジネスと考えるなら、あきらめましょう。

裁判をやると、その３万は認めてもらえる可能性は結構あります。
多少減額されても、認めてもらえるでしょう。
　●柱の角を縦に5センチほどの大きな欠け
　●シンク下の収納部分にたくさんのサビ
　●ふすまの、大きな破れ
これらは、借りている方に、責任があります。

でも、相手がOKしないとお金って取れません。
強制的に取るなら、裁判しかないです。
３万程度であれば、裁判は費用倒れに終わります。

それに、その裁判を行った際に、おそらく相手が反訴してくると
思われるのが、敷引きは、消費者契約法などにもとずき
無効であるから、返せというものです。
となると
５０万は高額ですから、不当と判断される可能性が結構あります。

一般的なリフォームでも、５０万かかる　といっても
５年半たったクロスには、１０％程度しか価値が残ってないので
それを張り替えるのは、もともと大家の費用なんだから
関係ありません。　となります。

ですので、相手が敷引をOKしているなら、あきらめた方が
ビジネスとしては、メリットがあるでしょう。

原状回復の意味　は、理解されている通りですよ。
自然劣化を除いて、元の通りにして返す。　ってことです。

問題になるのが、保証金（敷引き）の意味ですね。
というより、敷引きです。
ここの判断が近年大きく消費者側つまり借主に有利になってます。
そして、敷引きの内容は、曖昧なものです。

No.5 回答者： ssibang 回答日時： 2008/01/28 11:47

　まず、裁判等になれば貸主に有利な結果を得るのはかなり厳しいと思います。

　敷引き５０万円と入居者の故意・過失部分のみの請求で天秤に掛けて、どちらがマイナスが少ないかを検討してから交渉された方がいいと思います。
　賃貸業はビジネスです。確かに財産を傷付けられて、悔しいと思いますが、まともに争うと帰って損失を受ける可能性があります。敷引きの金額でリフォーム代の大半がまかなえるのであれば、今回は３万円は泣いた方が無難です。
　明らかに故意・過失の実費請求より敷引き金額の方が高いと思います。
　
　また今後賃貸借契約を締結する際に「特約の内容について説明を受け、借主に費用負担がある事を了承し、異議なく本契約を締結致します。」などの文面を入れることをオススメ致します。前述にも有るように、社会人のお面を被った子供と契約しているのですから、入り口の契約書に記載し未然に防止する対策は非常に有効です。
　費用負担等の特約の成立要件は、
　(1)特約の必要性があり、かつ暴利的でないなど客観的、合理的理由がある事
　(2)賃借人が特約によって通常の原状回復義務を越えた修繕等の義務を負うことを認識していること
　(3)賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
　以上３件を満たすことです。
　
　また敷引きに関しての判例
　大阪地方裁判所　平成７年２月２７日判決
　最高裁判所　平成１０年９月３日を参考にされては如何でしょう。

No.3 回答者： izanai 回答日時： 2008/01/27 23:18

柱が欠けてしまったのも、シンクが錆びてしまったのも、「結果的にそうなっただけで、故意でやったわけではない」と借主は思っているかも??…知れません。

借主は賃貸借契約中、賃借物を「善良なる管理者の注意義務」でもって保管し使用する義務を負っています。
故意ではないにしろ、通常の使用では起こりえない場合は請求に値すると思います。

＞カーペット、クロスの張替え一般的なリフォームでも、50万少し掛かるらしいのですが…
保証金の額からして、お家賃の高さも伺えます。
立地条件の他、お部屋の広さや高級感のお高さがある物件だと思うので、お家賃に見合ったリフォーム代金が高額だとしても、大家負担分に関しては致し方ないのではないでしょうか…

No.2 回答者： hupu 回答日時： 2008/01/27 17:37

自然劣化については、請求することができません。

契約にもよると思いますが、故意・過失による破損は敷金から引くことができます。
なので、故意・過失による修理代を敷金から引いて返還するのが一般的です。

No.1 回答者： qwert789 回答日時： 2008/01/27 17:32

自然劣化の場合は貸主負担ですが、今回の場合は借主の負担と思われます。

アナタにも譲歩できる部分があるなら、話し合って減額して解決する道もあります。
相手が譲歩しない場合は差し引いた額だけを返還して終りです。
不満が有れば相手が訴えてくると思われますから、受けて立ちましょう!!

不当な請求は認められませんが、常識の範囲での正当な請求は認められます。