お寺から、借地権を買って、 アパートを建てないか という話があります。 安いとのことで、 半分は駐車

お寺から、借地権を買って、
アパートを建てないか
という話があります。
安いとのことで、
半分は駐車場になっていて、
半分は古家が建っていて
老人が住んでいます。
この場合、古家建物の所有者から
建物を買って、
駐車場の借地権はお寺から買うのでしょうか。
借地権の売買契約を交わすのでしょうか。
また、その他に、古家を壊したり、
新たに建物を建てたりするのに、
売買代金の他に、
底地のお寺に名義書き換え料等
何々料とかを払うのでしょうか。
どのような売買の事務手続きになるのでしょうか。

No.1 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/06/11 00:34

現状がどうなっているのかによります。

借地権（土地の賃借権）を手に入れるには，地主と新たに借地契約を結ぶ方法（賃借権の設定）と，既存の借地権者から借地権の譲渡を受ける方法（賃借権の譲渡）とがあります。
前者であれば契約の相手方は地主だけなので，地主に借地料を払うだけです。契約金＋定期的な借地料がかかるのではないでしょうか。
後者であれば契約の相手方は元の借地権者で，その人に借地権の売買代金を支払うことになりますが，普通の賃借権の譲渡には地主の承諾も必要です（民法612条）。地主であるお寺にも承諾料（借地権の名義書換料？）を支払うことになると思います。あとは定期的な借地料を支払うことになります。
なお，賃借権は債権であるために当然に登記できるものではなく，地主が登記することに同意して初めて登記ができるものであり，たいていは登記しませんので，借地権については登記費用はかからないのが普通です。
借地契約が新規設定契約でも譲渡契約でも，契約書には契約金額に応じた印紙税がかかります。

建物についてはその所有者から建物を買うことになりますが，それは建物敷地の借地権の購入と一括になります。つまり，借地権付き建物の売買契約をすることになります。こちらも借地権部分について地主の承諾が必要になりますので，売買代金を売主に支払うほか，お寺に承諾料を支払うことになるでしょう。
登記については建物の所有権移転登記が必要ですので，その分の費用はかかります。
また購入後は，建物の固定資産税（市町村税）を支払うことになります。不動産取得税（県税）もかかりますね。売買契約書には売買価格に見合った印紙税もかかります。

建物の建替えについては契約内容を確認する必要があります。借地権は所有権と違って，永久存続するものではありませんし，また用途も制限されているのが普通です。非堅固建物（木造家屋等）の所有を目的としている借地権であるにもかかわらず堅固建物（鉄筋コンクリート造等）を立てるのは契約違反になりますので，もしもそんな希望があるなら，地主との契約を新たな内容に改めなければなりません。家を壊して駐車場にしようとするのも同様です。

一番気にかかるのはお寺に払う金額になるのではないでしょうか。それはお寺に聞いてみるしかありません。