現在管理組合の役員をしています。 共用部分である専用庭について問題が起きています。皆さまの知恵をお借

現在管理組合の役員をしています。
共用部分である専用庭について問題が起きています。皆さまの知恵をお借りしたいので質問させて頂きました。
分譲マンションなのですが、1階部分は全て専用庭付きで区分者は毎月使用料を払っておられます。共用部分となり、垣根で外観が綺麗に整えられていました。
年に2回消毒、剪定などは管理会社が委託している業者が行なっています。
一軒だけが垣根が枯れてしまい、植え替えの為の負担費用についてで問題が起きています。
枯れてしまった原因として考えられるのは飼い犬の便を土壌に撒かれていた事。
区分者は糞で枯れる事はないと、空気感染で枯れたのだと主張されています。
枯れてしまった原因を調べるためには費用が掛かるので、それは誰が負担することになるのか、それならば原因は無視して枯れたしまった事に対してだけに目を向け、植え替えの為の費用（約20万円）を誰が負担するべきなのかを話し合う事になりました。
他の役員の方は管理を委託している管理会社に半分、区分者から半分負担で話を進めていこうと思われています。
確かに毎月50万程の管理料を会社に支払いながら結局は垣根について管理が行き届いてなかったという事で請求するのも有りだと思います。
私が一つ気掛かりなのは、今後別の区分者の垣根が枯れてしまった場合です。
今回はそれで済んだとして、また同じ様に管理会社が負担してくれるのか。
そうであるならば全く問題はないのですが。
皆様の公平な意見をお聞きしたいと思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2017/11/18 10:49

垣根の植栽は共用部部ですから、とりあえず植え替え費用は管理組合負担です。

原因の調査で管理組合の費用負担が大きいのならしょうがないですが、「犬の糞を土壌に撒く行為」はダメでしょう。
公衆衛生上、問題になります。
「公序良俗に反する行為はダメ」と管理規約、使用細則に規定されているはずです。

これで犬の糞を土壌に撒く行為を辞めさせて様子を見れば、たぶん何も起こらないでしょう。
他の住戸では何も起こっていないわけですから。

そうなると「犬の糞を土壌に撒く行為が原因」と思われるでしょうが、調査もできず確定していませんので、その所有者に植え替え費用を負担させることはできません。

まあ、少なくとも調査費用の見積は取得しておく必要はあるでしょう。
費用対効果の関係で調査は断念した、ということですね。

管理会社に関してですが、「管理が行き届いてなかった」ということをどこまで問えるかです。
「植栽管理」は管理委託契約の仕様に含まれているでしょうが、「犬の糞を土壌に撒く行為」までをも想定しているかどうかです。
常識的には想定していないでしょう。

とすれば、植栽管理の面での責任を問うことは難しいのではないかと思います。

ただし、「一晩で枯れる」ということはないはずですから、日常的にチェックしていれば継続的な変化は分かったはずです。
この変化が理事会に報告されていれば、もっと早く対処できたはずです。

この報告がなされていなかったのであれば、それに関してのペナルティーは考えられるでしょう。
これは管理会社との交渉になるでしょうが。

今後の対応も同じです。
明確な原因が確定しなければ、基本は管理組合負担です。

No.8 回答者： kazu0801 回答日時： 2017/11/24 10:46

＞飼い犬の便で枯れるとは、ちょっと考えられないと思います

これは間違いです。
昔から人糞は一旦一カ所に集めて発酵させて畑に使います。
それも直接木には掛けません。
直接同じ木に掛け続けると枯れて当然です。
枯れた木を見れば犬の便の形跡が残っていますので証拠は明白です。
植え替えの費用20万円は異常です。マンション住人で木植の前準備すれば
安価で済みます。
20万円もかかる植え替え費用が犬の便で枯れた範囲とは思えません。
そんなに広範囲に便を撒いたのでしょうか？
便を木に掛け続けたら木にどんな被害を与えるかを専門家に聞いてマンション
関係者に配布しましょう。

No.7 回答者： amerikaumare 回答日時： 2017/11/20 08:24

＞枯れてしまった原因として考えられるのは飼い犬の便を土壌に撒かれていた事。

その区分所有者が「飼い犬の糞を土壌に撒いていたこと」を認めているのですか？
自然の樹木はそれだけでは枯れません（天候とか病気や虫でない限り）が、過剰の肥料をやれば植木は枯れます。
なので、区分所有者に費用を求めるのはあながち不当とは言えないでしょう。
ただし金額については弁護士に相談した方がいいかもです。

ところでちょっと２０万って高くないですか。　幅はどれくらいですか？　最初から密集で植えようとしていませんか？　苗木は育つのでまばらに植えて茂るのを待ってはいけませんか。

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/11/19 17:45

悩ましい問題で気の毒だけど・・・管理会社に半分負担？？？

なんで？
管理会社は管理を委託されているだけで、垣根の生育に関して責任を負うなんてことはないよ？？？
その管理会社が費用負担を承諾しているなら別に構わないけれど、これはスジがおかしい。（というか契約上おかしい）
垣根が枯れたことに対して管理会社が道義上責任を感じて謝罪するというのはあるとしても、金銭的な賠償をさせるというのは異常。
失礼ながら、これは消費者意識過剰だよ。
公平に考えるといいながら。。。


本件は管理費か、どちらかというと修繕積立金から支出するものだよ。
犬の糞で枯れる可能性はあるだろうが、それが原因とまでは断定できない。
断定できないものについては犯人不明ということで管理組合が支出する。
壁のスプレー落書きを消すのと同じ。
伝染病・害虫や寿命という可能性もある。


犬の糞の処分方法については専用庭へ捨てること自体が犬の飼育者としてはマナー違反。
もちろん、一般常識としても庭に埋めるというのはどうかと思うが。
本件のようなことがあった以上、専用庭に糞尿をさせてはいけないと管理規約で定めた方がいい。
選定している業者も糞尿原因を指摘しているのだし。
これにより今後は糞尿による垣根の枯れという可能性は消せる。
今回の植え替え仕方ないとしてもね。


植物は個体差もあり、１本だけなぜか枯れる（病気や寿命）ということも考えられる。
枯れた部分の区分所有者の責任ではない可能性もある。
寿命や伝染病が原因であれば、今後は他の垣根も枯れることも十分あり得る。
枯れた部分の区分所有者が半分費用を負うなんてルールになったら、みんな垣根を撤去してくれと言い出すと思うよ。


管理費等から支出するのは専用庭を使っていないほかの区分所有者は不満に思うかもしれないけれど、単なるフェンスやブロック塀などマンションの囲いであったら、その修繕日にはほとんどの人は文句を言わないはず。
生垣になったら扱いを変えるのはおかしい。
専用庭使用者は専用使用料を支払っているしね。
考え方としては専用使用料の中に今後は垣根の維持管理費用や植え替え費用もいくらか含めておくというのもアリかもしれない。
専用庭使用料の少し値上げで他の区分所有者の理解を求めるということ。

消毒しているようなので、その消毒剤の対象外の伝染病や害虫ということも。
この点は消毒・剪定しているという業者から助言を得るといいと思うよ。（業者の責任を問うような方向ではなく）
業者は自分の所の仕事の不備のように、揚げ足を取られないように立ち回るかもしれないけれどね。
ポイントはそこではないということを理解させることかな。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご親切に御助言頂き有難うございます。
垣根は一本ではなく、その区分者の専用庭内に植えられていてそこだけ枯れて外部から丸見えで景観を損なっています。
空気感染であれば間違いなく他の垣根も枯れていくはずです。何らかの原因があり、土壌が汚染されてそこの区分者の垣根が全て枯れてしまったと見解するのが妥当だとは思うのですが。
また、規約の中に使用する者に管理する責任があるとありました。
私は聞いた当初、やはり全額区分者が責任を取り全額負担するのが妥当ではないかと考えました。
私が使用者であれば、糞尿を撒いていたという時点で全額負担を了承すると思います。
負い目があるのですから。
現に犬や猫の糞で芝生は枯れますし。
仮に修繕積立費から出すにしても組合員の方にも了承を得なければなりません。
理事長と副理事は現在管理会社にも管理不行き届きで責任を賠償という形で要求すると言われています。
私は納得出来ません。
また、私だけでなく他の世帯の方からも色々な意見が理事長宛に届いているようです。
長い目を見て解決しなければと思っているので、責任の所在についてマンションに住んでいる世帯の意見を聞くべきだと思うのです。
その上で規約などを変えていくのがベストだと。
偏った意見にならないようにより多くの意見を参考にするべきであると思います。

お礼日時：2017/11/19 21:49

No.5 回答者： bathbadya 回答日時： 2017/11/19 08:50

No.4です。

異臭の苦情がすでに出ていて、業者の判断も出ていれば、やはり「飼い犬の便」で枯れたとみるべきですね。
なおさら、管理会社は出さないと思います。
ペット飼育のルールとかはありませんか？
専用使用部分のルールは？
該当する項目が無ければ規約改正を先にやらなくちゃなりませんね。

アンケートはちょっと無理だと思います。個人情報とかあるので…
管理会社に確認してみましょう。アンケートの妥当な文面を提案してくれると思います。
役員が現地確認する程度しか出来なさそうです。

No.4 回答者： bathbadya 回答日時： 2017/11/18 12:18

私も「飼い犬の便」で枯れるとは、ちょっと考えられないと思います。

もし、枯れるほどの便が投棄されてるなら、周囲はかなりの悪臭がしていると思います。

植え替えも「管理会社に負担」は。ちょっと無理だと思います。
年に2回消毒、剪定をやることで責務は果たしています。

管理会社に半分、区分者から半分負担ってのも
区分所有者の責任有無がはっきりしないし、なんで半分なのか？　の根拠も無いし…

保険とかには入っていませんか？　まずは保険で対応できるか聞いてみてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
飼い犬の糞尿で隣の区分者から臭いで苦情が上がっていたそうです。
また、犬の糞尿が原因と見られたのは管理して下さっている植栽業者です。
植栽部分を保証される保険には加入していないとの事でした。
私としては、組合費を出すにしても管理会社に負担を請求するにしても、また区分者に支払いを請求するにしても、組合費を毎月支払われている全世帯の方にアンケートでも取り、公平に考えていく問題ではないかと思うのですが。
如何なものなのでしょうか。

お礼日時：2017/11/19 07:40

No.3 回答者： 憲法改正しよう 回答日時： 2017/11/18 10:56

役員とか言って威張ってるけど無給なんだろ？それは役員ではなく「世話人」だ

この回答へのお礼

役員は引き受けていない世帯がくじ引きで引いてしまいました。
威張っていると感じられましたか？そうであれば誤解を招きました。
失礼致しました。

お礼日時：2017/11/19 07:42

No.1 回答者： アブファルト 回答日時： 2017/11/18 10:47

垣根を植物などではなく、鉄製のものなどに交換したらいいのかなと思います。

そもそも、ワンコの糞尿の捨て場にするためのものでもないと思いますし、臭そう。マンション自体の価値も下がりそうなので、防止のためにカメラ設置などもするといいかもしれません(´ω｀)

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
建築当初から鉄製の目隠しフェンス等であればこの様な問題が起きる事はありませんでした。垣根は1区分のみで他は生きています。
フェンスにするとしたらまた費用がかさみ、それこそ全組合員は反対されると思います。
今後もあり得る事なので
対処が難しいところです。

お礼日時：2017/11/19 07:48