抵当権付きの土地の所有者変更について

不動産登記にお詳しい方、教えてください。
自宅の土地は父が所有、家屋は私が所有しています。
自宅を建てる際、Ａ銀行からお金を借りて建てたため、私の家屋と
父の土地に現在、A銀行の抵当権が付いています。
賃貸借契約の際、契約者は私、父は連帯保証人となっています。
先日、父が亡くなり、土地について父から私に相続登記する手続き
をしています。
この場合、
１．抵当権は関係なく、Ａ銀行に知らせずに、父から私へ所有権移転登記をすること
は可能でしょうか。
２．連帯保証人である父が亡くなった旨、Ａ銀行に知らせなくていいでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/12/18 21:13

よく読めばわかることですが，「賃貸借契約」ではなくて「金銭消費貸借契約（ローン契約）」ですね。

１．について
所有権移転登記は可能です。所有者（担保提供者。物上保証人）の死亡は抵当権に影響を与えませんので，Ａ銀行に知らせずに相続の登記をすることはできます。

２．について
Ａ銀行とお父さんとの保証契約に関する事項であるとはいえ，あなたの借入れ債務に関連することなので，主債務者であるあなたが知らせるべきです。
保証債務は相続人に相続されるものなので，Ａ銀行との間で保証契約の変更を行わない限りは，お父さんの相続人が，法定相続分に応じて，主債務者であるあなたと連帯して保証人になる（連帯保証だから支払いを拒めない）ことになります。保証人が亡くなったから免責ということにはなりません。
また，ローン契約で，当事者が死亡した場合等にはその旨を銀行に通知する旨の条項があるのが一般的です。

物上保証人が亡くなって主債務者であるあなたが担保である土地を相続するというのであれば，銀行によっては，相続人ではなくあなたの配偶者を連帯保証人にしてくれと言ってくるかもしれませんが，それに応じなければ，あなたが返済を怠ったときには他の相続人（兄弟姉妹等？）に連絡が行くことになりまねません。いざとなればＡ銀行は，あなたのお父さんの戸籍を集めて相続人が誰かを調べることもできます。ローン契約に基づいて，その調査に要した費用もあなた（または連帯保証人）に求償してくるでしょう。
銀行に余計なことをさせないためにも，お父さんのことが落ち着いてからでもいいので，連絡をすべきだと思います。