相続登記した田畑売却時の税金について

教えて下さい。
祖父（１０年前死亡）の土地（田畑・２ヶ所）を売却しようした場合の手数料と、売却時の税金と、将来発生する税金を教えて下さい。
土地売却で得た金額は、祖父の相続者３人で分割しようと思っています。（売却は、あまり急いでいません。）
相続人は、年金受給者１人と、主婦（無職）２人です。
（３人の中は、正常です。）
相続登記はしていませんので、相続登記を行ってからの売却になりますが、相続登記をどのようにすれば税金等を節約できるでしょうか
５年以内、５年以上で譲渡所得税率が変わるようですが、相続登記で得た土地も対象となるのでしょうか
土地売却損益はどのように計算するのでしょか
いまその土地（田畑）は、３年前に父が亡くなってから、知人が無償で耕作しています。
因みに私は、相続人の息子です。

No.1 ベストアンサー 回答者： GoGoSydney 回答日時： 2004/10/06 21:23

＞相続登記をどのようにすれば税金等を節約できるでしょうか

「土地売却で得た金額は、祖父の相続者３人で分割」とありましたので、3人で等分で共有されるとよいのではないでしょうか。以前は特別控除100万あったので多くの人が共有して売却すれば、節税ができたのですが今はありません。

＞５年以内、５年以上で譲渡所得税率が変わるようですが、相続登記で得た土地も対象となるのでしょうか

対象です。
ただ、被相続人の所有期間も引継ぎます。従って、被相続人と合わせて5年超の所有期間であれば長期譲渡所得に該当します。

＞土地売却損益はどのように計算するのでしょか

5年超の長期所有の場合は下記で算定します。
1.譲渡所得＝譲渡価格－（取得価格＋譲渡費用）
2.譲渡所得税＝1×20％（15％+5％）
http://www.taxanser.nta.go.jp/3208.htm

取得価格が不明の場合は、譲渡価格の5％とすることができます。また、被相続人の相続の際に相続税を支払っている場合で3年以内に売却するときは、相続税のうち一定額を取得費に加算することができます。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3267.htm

仮にその農地が相続税の納税猶予を受けていた場合は、利子税を付けて納税することになるので念のため。
http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-now/1 …