相続放棄された地上権・空き屋は？

母が所有する土地に４０年ほど前から家を建て住んでいる人が亡くなり、その相続人は相続放棄する可能性があります。その場合地上権（借地権？）また誰も住む人のいなくなった空き屋はどうなりますか？賃料には滞納はありませんでしたが、更新料は払ってもらっていません。（契約書上２年前に更新予定でしたが母が請求しなかったようです。)

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2018/03/01 15:26

相続放棄は、相続発生から3ヶ月以内にしなければならないです。

相続放棄しているか否かは、裁判所に行けば教えてくれます。
何年もの空き家ならば地代は未払いと思います。
賃貸借契約を解除し、建物収去土地明渡しの裁判して、強制執行に建物を解体します。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2018/02/24 20:18

借地契約にそのような場合の対応（特約）がないとも限りませんので，まずは契約内容の確認をすべきです。

が，質問文からすると契約書を確認されているようです（40年も前の契約書をよく保管されていましたね。すばらしいです！）から，特約はないのでしょうね。

となると法律の規定により判断すべきことになるのですが，借地権の契約期間が残っていて建物がある状態で建物が空き家になったというだけでは，地主はその建物を撤去することはできません。借地権及びその建物の正当な承継者が地代を払うのであれば，地主には損害は生じないからです。

正当な承継人というと，相続人がそれに当たります。が，その相続人が相続の放棄をしそうなのですね。
第一順位相続人（子等の直系卑属）の全員が相続を放棄すると，その権利は第二順位相続人（親等の直系尊属）に移り，第二順位相続人の全員が相続の放棄をすると，その権利は第三順位相続人（兄弟姉妹）に移ります。配偶者がいればその人も上記相続人と同順位で相続権を有しますが，そのすべてが相続を放棄をするか初めからいないとなると，遺産は無主物になってしまいます。
所有者のいない不動産は国庫に帰属する（民法239条2項）ことになっていますが，相続の場合は特則である民法951条以降の規定により相続財産の管理がなされます。その過程において，価値のある財産は換価され，そうでない財産は処分されます。その40年来の建物がどのように評価されるのかはわかりませんが，まだ価値があると判断されれば，競売によって売却されるかもしれませんし，たいした価値がないと判断されれば，借地契約を解除のうえ，建物を買い取るように請求されるかもしれません。誰のものでもなくなるので地主が壊して良いということにはなりません。

現時点では地主のできることはありません。しばらくは様子を見るしかないでしょう。

この回答へのお礼

とてもわかりやすい回答ありがとうございます。相続の権利がある人がすべて放棄するまで待たないといけないのですね。時間かかりますね。その間の地代はもちろん入ってこないでしょうからへこみます。相続人があらわれるといいのですが・・・築４０年も経っている木造の建物ですのでそんなに高額ではないと思って待ってみます。

お礼日時：2018/02/25 09:00

No.2 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2018/02/24 13:16

＞母が所有する土地に４０年ほど前から家を建て住んでいる人が亡くなり

借地借家法の借地についての規定による「賃借契約」と考えられますね。

法律ですので、ご自身で読まれてください。

以下、借地借家法の掲載サイトのＵＲＬです。

http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM

この回答へのお礼

ネットや人から聞いた事だけで情報を得ていましたが、はじめて借地借家法読ませて頂きました。一度や二度読んだだけでは理解できない頭の持ち主ですが、もうすこし頑張ってみます。貼り付けありがとうございます。

お礼日時：2018/02/25 08:40

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/02/24 12:10

今のトコロ、地主としては実害が発生していない状況だと思いますが、仮に地代が毎月払いだとすると、地代が滞納され始めると損害が発生することになります。

すると、地主としては地代滞納を理由に土地賃貸借契約の解除や、地上権の場合はその地上権を差押える方向で動くことになります（質問文中に2年前更新予定とありますので地上権ではなく賃貸借契約だと思います）。

また、相続放棄の可能性があると言う事は、相応の負債があると考えられますから、それらの債権者が何らかのアプローチをしてくることもあるでしょうね。

あまり良くないシナリオとしては、法定相続人全てが相続放棄し、債権者もこの家については未納地代や未納更新料の問題もある事から手を出さず、地代は入ってこない建物は朽ち果てて行くということも考えられます。

今のトコロ、可能性のハナシなので、悪いケースを考え始めるとキリがアリマセンから、ある程度の時間と状態を区切ってこちら側の対応を考えておくことでしょうね。空家のまま、地代だけは継続して入ってくるという可能性もありますからね。

ちなみに、更新料については契約書に金額の記載、または地代の〇か月分と言う記載があれば今からでも請求できますし、揉めた場合でも貸主有利です。ただ、契約書に更新料の記載が無かったり、例えば『更新時には更新料を支払うものとする』程度の内容の場合には相手方との交渉次第でしょうね。

この回答へのお礼

早速のお答えありがとうございます。地代滞納がありましたら対処したいとおもいます。相続放棄されてしまって空き屋が残ることもありえるのですね？現在その土地を使用する予定はないので地代が入ってくればいいのですが・・・・

お礼日時：2018/02/24 12:34