都内の中古ワンルームマンション投資で質問（不動産関係者、大家さん、投資に詳しい人歓迎）

年収500万円46歳若くないサラリーマンですが、先々のことを考えて色んな投資をと勉強したのですが、結局今は価格が上昇してますが、中古投資マンションを購入して、賃貸経営をしたいと考えています。
そこで、不動産業者、大家さん、投資者のアドバイスを是非お願いします。
（無意味な冷やかしはご遠慮ください）


【購入したい目的】
60歳過ぎても経費を差し引いてプラスの収入になり、定年後の収入としたいです。

不動産セミナー、本をたくさん読んできたり、物件を2か月間の間見たり自分で収支を計算したりしましたが、現在不動産価格が高く、表面利回りが５％程度、実質でも3％切ると思います。
トータルの収益やリスクを考えて実際損するくらいなら辞めた方がいいとは思いますが、本当のところが分かりません。大損のリスクもあると思います。なので皆さんからアドバイスが欲しいです。

【物件例】
　いろいろ都内で見てきましたが、どうなの？と思っています。今回池袋物件を例にしたいと思います。

■A物件■
　池袋西口駅から2分～5分の立地/RC造築15年/総戸数約70戸/約20.5ｍ²/洋室6畳一間、バストイレ別/5階部分/北東向き/所有権
　物件価格2000万円程度/現在家賃8.8万円/管理費9千円程度/修繕費4千円程度/

　
■B物件■
　池袋西口から北西方面に9分の立地/RC造築7年/総戸数約50戸/約21m²/洋室6.2畳一間バストイレ別/4階部分/南向き/所有権
　物件価格1900円程度/現在家賃8万円/管理費8千程度/修繕費3千程度/
　（B物件の方が新しいだけ、内装や装備も新しめです。）


どちらも不動産提携ローンで頭金1割～2割で借りて、1.5％30年変動だとローンは月6.5万円程度となります。
作戦としては、余力があるうちに、繰り上げ返済やローン月返済額を減らしていって出来るだけ早めに返して行きたいと思います。

固定資産税や空室リスク、家賃下落、人口減、原状回復費を想定すると家賃とローンの差があまり変わらないので『月1万円程度？以上？の持ち出し』も覚悟しますが、数百万円損失が出るようならもちろん初めから購入しないつもりです。

この物件以外に駒込、田端、西日暮里、蒲田、南千住・・見てきましたが物件条件が大体同じだと価格も似たりですが、池袋は利用者数なども良さげで、A物件は駅近で商業地に近いですが、家賃も高めで築35年になっても経費を引いても収益があるのではと思っています。B物件は10年若く、外装・内装仕様も若いので少し長く利用できるかなと。

本当は2013年までみたいに1500万円程度だったら良かったとは思いますが、金利や私の気づきが遅かったため・・

【①質問】
そもそもA物件、B物件とも購入して運営するのはいずれにしても長期的に得はせず、損するだけでしょうか？
不動産の本やセミナー、自分で計算しても素人には分からないことがたくさんだと思います。そもそも損するカラクリなら買わないで別のことも考えます。でもうまくやり繰りすれば長期的な収益になるなら、もっと勉強して実行したいです。

【②質問】
将来の築35年～になると客付けも難しい、家賃も下がる、売却も難しくなると思いますが、現在、池袋の同立地でも他の場所と比べても売却や客付けは難しい物でしょうか？（人口減の未来の状況は分からないと思いますが）

【③質問】
売り出し価格が2000万円というのは不動産会社が買い叩いて1500万円で購入して利益付けて2000万円で売っているということでしょうか？　そうすると将来1000万円で売っている物件は500万円でしか大家が売却できていないということですか？（初心者過ぎてすみません）


内容のわりに初歩的な質問ばかりですみません。別途、続けて質問させてください。
よろしくお願いします。

No.5 回答者： agboy2 回答日時： 2018/05/03 10:15

収益は最終的に物件を売却した時に確定します。

高確率で売却時の金額は購入時のそれを下回るハズですが、どの程度下回るか、売却までの間の賃料収入がどのくらいあったかは誰も保証してくれません。
サラリーマンであれば、損金処理も僅かながら出来ますし、仮に将来その物件で損を出したとしても、他の物件で収益を出す事も考えられます。

　物件選びで邱永漢氏が書いておられた事ですが、1Ｒマンションは事務所使用も出来るものを選ぶ、と言うのには納得しました。事務所としての需要も期待できるのであれば賃料相場が他の物件と比べて優位に推移するから、というモノです。
その意味で、質問文中にあるエリアの中では池袋は悪くないでしょうね。

　いずれにしても、収益物件のカギを握るのは賃借人が途切れることなく賃料を支払い続けるかどうかという事です。質問文では物件の概要と賃貸条件は判りますが賃借人の有無が書かれていません。私の考えではこの点こそが最初に考えなければならないポイントだと思います。

この回答へのお礼

agboy2様
アドバイスありがとうございます。

賃借人は両物件とも現在いる状態です。やはりそれば前提だと思っています。

お礼日時：2018/05/03 15:15

No.4 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2018/05/03 08:38

http://www.japan-reit.com/list/rimawari/
上記に日本のREIT、インフラファンドの一覧が掲載されています。
スポンサーの信用度などにより利回りが異なります。
いずれも、株式と同様に上場されており、いつでも売買できる流動性の高さが個別の
不動産物件とは全く異なります。

この回答へのお礼

fusiminohikaru様

ありがとうございます。早速調べてみます。

お礼日時：2018/05/03 15:16

No.3 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2018/05/02 21:28

>表面利回りが５％程度、実質でも3％切ると思います。

この数字で、なぜ個別の不動産の物件にこだわるのかがそもそもよくわかりません。
当然、個別物件を保有するリスクというのは、それが相応にまともでいい物件であったとしても、あるわけで、
この利回りならば、別に国内のREITとかインフラファンドを買っておけばいいのではないかと思いますが、
なぜそうした選択を考えないのでしょうか。

といいつつ、個人的には実家の土地に小さいアパートを建てましたが(^_^;)。
4戸ですが、一戸は自家用のフリースペースとして活用予定てです。

あ、でも、REITもインフラファンドも保有はしています。

この回答へのお礼

fusiminohikaru様
ご回答ありがとうございます。
昨夜自分で30年間のシミュレーション(ローン、経費、損益など)作りましてやっぱり70歳になっても持ち出しがあり、結構な繰り上げ返済しても累計赤字がやばいのではと思ってきました。

それを考えるればJ-REITとは良いとの事ですね。これば友人はいいよと言ってましたが、どこらへんが良いのか具体例があれば教えてください。これから勉強して調べてみます。

お礼日時：2018/05/03 08:31

No.2 回答者： yukitenn 回答日時： 2018/05/02 19:28

止めておきなさい。

必ず、将来困ります。

この回答へのお礼

yukitenn様
アドバイスありがとうございます。

お礼日時：2018/05/03 08:32

No.1 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/05/02 09:37

悩みどころはとても分かる。

これはみんな悩むところだから。

まともに回答すると薄い本が一冊書けてしまうくらい（笑）
無料セミナーとかでやってるしね。
そのへんは割愛するとして、ちょっと違う回答を。


質問①
不動産経営は老後の備えの年金代わりじゃなく、きちんとした事業だからね。
個人事業を立ち上げると考える。

そこでまずはシンプルにイメージしてみて欲しい。

Ａ物件を例に挙げると。
簡単に考えて、質問者は年商100万のビジネスに2000万投資できる？
利益じゃなくて年間の総売上額が100万円、それに対して借金してまで2000万ぶちこむ・・・。
普通はデキナイ。

では、それを成立させるために経営者としてどういう対策をとるか。
その施策や短～長期の事業計画も当然必要。
この辺から起業と同じ流れになると思う。

「損するカラクリ」というのはちょっと消費者くさい発想かな。
別に収益不動産の売買モデルがリーマン大家を食いものにしているというわけではない。
不動産売買の売主は、売った時点で収益を確定させるのだから、当然売値には儲けが乗っている。
買主側はいわば仕入値なので、高値で運用できるから高値で仕入れる。
高級料理店が良い魚を仕入れて高い食事代にするのと同じ。

考え方としては、ＡやＢを買って「採算取れるかな？」ではなくて、採算取れる事業計画を作れるかどうか。
ただ漠然とスタンダードな貸室として貸さなくてもいいんだし。
アイディアやビジネスモデル次第。


質問②
人口の問題としては、都内23区内、山手線の内側であれば減少問題はまず大丈夫。
首都東京は強いからね。
高齢化問題は避けて通れないが。

池袋が特に良い・悪いはないけれど、比べるほかの場所によっては優劣がつくだろうね。
分譲マンションの賃貸経営の場合、建物の管理状態も大きいので、山手線の内側なら立地よりも管理だろうね。
築年数が古くてもきれいにきちんと管理されているマンションなら入居者はつく。


質問③
買い叩いてーーーという表現はさておき、不動産会社も仕入れに当たるから、当然、値段を下げる交渉はしているだろうね。
安く仕入れて高く売るのは商売の基本だし。
それにリフォームしたり売却までの期間の税金など維持費もかかる。
意外に儲からないもんだよ（笑）

不動産が将来いくらで売れるのかは建物の管理の状態・相場・時期による。
売却を何年後に設定するか、その時点でいくらで売却できると想定するか、維持管理費やグレードアップコストなどを含めてその間の収支はどうなるか。
それを踏まえて購入するのが普通。


これらとは別に数字の把握も重要。
経営だからね。
分譲マンションの投資を始める際、投資家目線ではなくて個人商店ーーー小さなテナントで事業を始めるようなイメージを持つと成功する可能性があがる。
（それ以外の起業だって１年以内に半分くらい潰れるんだから、それからすれば不動産経営は堅実）

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

suzuki0013様　
早速の丁寧なアドバイスありがとうございます！参考にさせていただきます。


B物件は今朝見に行きましたが、何故か立体機械式駐車場２台(計４台分？)設置されていてカーシェア用に使われていたのですが、これは修繕費がバカにならなそうなので、候補からはずすつもりです。

A物件はもう一度今朝見に行きました。賃貸で別の部屋が募集してるので内見したいと思います。

お礼日時：2018/05/02 09:51