高齢者施設に入居する父の名義の自宅について

経験者の方、お知恵をお貸しください。

私の父はもう８０歳近い高齢でして、認知症も多少はじまり、週に３日デイサービスに通っています。
しかし最近はトイレに行くだけで汚してしまうため、ついに来月から高齢者施設に入居することになりました。

そこでいろいろ問題が。。。
父の住んでいる自宅は現在、父が一人暮らしをしておりました。
自宅の土地所有者は私（息子）で、父は建物の所有者です。
もともと、借地権だけ父が持っていたのですが、私が地主から土地を買い取りました。

父が施設に入居すると、誰も家に住む人はいなくなります。
しかし、固定資産税や建物の老朽化もあり、維持するのは困難です。また私も銀行に借金をして土地を購入したこともあり、また、他の家族もそこの土地は不要という気持ちです。
このため、父が施設に入居後は早々に、家と土地を売却しようと考えています。

そこで質問です。
売買契約などでは、建物の所有者である父が入らないといけないと思うのですが、
父はもう耳も遠く、もはや自分の名前も書けないような状態です。
すんなり契約が進まないように感じます。
こういう場合は、生前贈与みたいな形で、私や兄弟に名義を変更してしまった方がよいのでしょうか？
（もちろん、父の了承は取るつもりです。母は他界しています）
よろしくお願いします。

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/05/24 09:44

高齢のお父さんのために苦労されていますね。

心中お察しする。

手っ取り早い方法について。
固定資産税納付書で建物の評価額を確認する。
元・借地ということなので、おそらく古い家だろうから、評価額は100万くらいじゃないかな。
父から質問者へ建物を贈与する。（贈与税控除額以下なので贈与税はかからない）
きちんと譲渡を証明する書面（契約書や覚書）を作成し、登記も行うこと。

この中では父の署名が必要になるが、自筆かどうかは登記所では判定できないために、代筆でも通用する。
問題となる可能性は、他の利害関係者から指摘される場合があることだが、本件の場合、他の兄弟にも事前に承諾を得ておけば『文句をいってくる人がいない』ので後で問題になることはない。
譲渡証明する書面ーー例えば覚書だけど、それに法定相続人全員が立会人として署名押印しておけば間違いはない。

この流れでかかるお金は登記費用くらいかな。
土地と建物の名義が質問者１名になるので、このあとの売却はごく一般的な流れになる。

贈与後３年以内に父が亡くなった場合には相続税の対象になるが、贈与や贈与後の売買契約は有効なのでこちらも問題はない。


この流れの中で「代筆」は非合法になる。
適切な穂法としては父から売買や譲渡について委任状をとることだが署名できないのでどうにもならないし、後見人は費用と時間がかかりすぎる。
こういった現実問題を踏まえ、父本人を含めて利害関係者全てに損害もなくどちらかというとメリットが多いので、これは黙認されることだろうと思う。
ホントは質問サイトの規約上こういうの回答するのはまずいんだけどね。

借地を購入した質問者は父のことを大切にしている人だと思う。
そういった人が法律関係の融通のなさで苦労するのは忍びない。
兄弟ともよく相談をした上で、上記のような方法を試してみて欲しい。
税務署・登記所には事前に確認をした上で。（もちろん「代筆」のことは伏せて）


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

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お礼日時：2018/05/24 12:11

No.4 回答者： Lescault 回答日時： 2018/05/23 21:41

成年後見人の手続きをとられてはどうですか？

この回答へのお礼

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お礼日時：2018/05/24 12:11

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2018/05/23 17:08

本人意思の確認ができるかどうか、と言う事でしょう。

将来を考えて成年後見制度を利用する事も考えられますが、保佐人や補助人であっても期間と費用（特に今回の売買以降について）の問題もあるので今回の売買を成立する為の手段としての利用をするのは考えものです。

私の経験した例では、売主である高齢女性が施設に入っており、口もきけず指も動かせない状況でした。そこで、買主側が依頼した司法書士が施設まで出向き本人と面談のうえ売却意思の確認をしたという事がありました。署名押印は本人と司法書士の面前で子息がされたそうです。

質問文を読んだだけでは本人がどの程度の行為能力をお持ちなのかが判りませんし、意思表示できるかどうかは利害関係者以外の判断が必要になるでしょうね。

この回答へのお礼

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お礼日時：2018/05/24 12:12

No.2 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2018/05/23 15:00

融資をうけている銀行に相談に行くのが一番早いよ。

売却するならいつかは相談に行かなきゃいけ無い訳だからさ。

銀行はいろいろなケースを扱ってるから専門家同等まではいかないにしても、事例は教えてくれるはず。
また、必要なら司法書士等も紹介してくれるかもしれません。

当然ながら売る時には銀行の承諾も必要ですから、一石二鳥だと思います。

この回答へのお礼

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お礼日時：2018/05/24 12:12

No.1 回答者： mimityan2011 回答日時： 2018/05/23 12:56

お父様は、意思確認が出来ますか？できないのなら難しいと思います。

それに、売るにしろ名義変更するにしろ、お父様の意思確認及び、署名等もいります。
名前を書けない意思表示もできない状態なら、成年後見人制度を利用するしかありません。

成年後見人は、認知症や障害を持った人の後見人となりお金の管理や、必要な生活の契約等の代理を務めることができます。
後見人を利用する場合は、住まいの家庭裁判所に、後見人の申請をする必要があります。
ただ、後見人の申請は、大変で、本人や家族(兄弟等）全員の資産等の書類が必要になり時間もかかります。それにたとえ
あなたが後見人に申請したとしてもあなたが選ばれるとは限りません。財産等が絡む場合は、弁護士等が選ばれる可能性も
あります（私の義理弟も申請しましたが、弁護士が選ばれました）。選ぶのは家庭裁判所になります。
一たび申請を出し、審判に入ると、取り下げ出来ません。当然弁護士が選ばれると、財産から弁護士費用を支払う必要も
出てきます。費用は家庭裁判所が決めます。

お父様が意思表示出来て署名も出来るのなら名義変更も可能ですが、字が書けない意思表示もできないのなら、法律上は難しい
と思います。

この回答へのお礼

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お礼日時：2018/05/24 12:12