家賃滞納者に明け渡しをしてもらう手順

仕事で民事裁判関係について少々かかわる事になったので提訴のおおまかな流れを教えてください。なにぶん数日前から覚え始めたのでまるきりわかりません。補足質問させていただくかも知れませんが宜しくお願いします。

仮に私の親が大家だとします。
Aがアパートを家賃月額15万円で契約し、契約書には3ヶ月以上滞納すると契約解除ができ、解除後の不法滞在には家賃の1.5倍を請求できると書いてあります。
親が亡くなって私が引き継いだとします。

Aが滞納をし始めたので督促状を出す。
滞納は3ヶ月になり、4ヶ月滞納した時点で内容証明にて契約解除通知を出す。（Aが受け取った日の次の日が解除日？）

地方裁判所でAに対して普通訴訟を起こす。
１．訴状(貼る印紙はいくらか忘れました）
　　滞納家賃と契約解除後の損害金と遅延利息を払え。　　住居を明け渡せ。
　　当事者の表示。物件目録。証拠方法。原告代理人の印鑑と割り印。
２．契約書のコピー。訴訟物価額計算書。固定資産家屋評価証明書。資格証明。選任書。
３．予納切手(500+100+20+10)*10+80*5=6700円
４．副本には契約書のコピーをつける。

(大家が私に代わったので承継の文はどうするのでしょう？）

地方裁判所に必要書類を提出し、口頭弁論の期日を聞く。

一生懸命考えました。間違いその他を教えてください。

No.6 回答者： hakuin963180 回答日時： 2004/11/01 18:44

　たびたび失礼します。

　印紙の算定方法は、固定資産家屋評価証明書を見て訴訟物価額計算書を作り、その計算額に応じて印紙額が決まるようなんです。建物全体の価額／２／全戸の面積＊Aの占有面で結構ですよ。私はそうしてます。
　予納郵券は、東京地裁は、５００円８枚、２７０円２枚、２００円２枚、１００円８枚、８０円２枚、５０円４枚、２０円１０枚、１０円１０枚で計６４００円です。でも地裁によって違うようです。札幌地裁は、現金で預けて使った残りを現金で返金するそうです。
　代理人ですが、代表取締役の代理人として、社員がその会社の原告代理人として、弁護士なしでも訴訟代理人として社員が、法廷に立っております。代理人選任書を訴状と一緒に提出いたします。

この回答へのお礼

何度も回答をありがとうございます。

請求額ではなくて固定資産家屋評価証明書から印紙額を算定する事もあるんですね。
予納郵券は地裁によって違うのですね。
代理人についても書いてくださってありがとうございました。わが社と同じでとてもほっとしました。

お礼日時：2004/11/01 18:52

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/11/01 08:48

＞弁護士ではない代理人でもOKなように地裁側にとりはからってもらっているようです。

そんなことはないと思われます。
弁護士でない者が代理人となれる場合は簡易裁判所です。地方裁判所での例外は支配人の登記をしてあれば、その者が弁護士でなくても代理人となれますが。

＞訴状に貼る印紙について教えてください。

それは裁判所で計算してもらって下さい。
私は、自分で計算したことはないです。個々（請求の趣旨の文面）により煩雑なので。

この回答へのお礼

何度も回答をありがとうございました。

今日会社で聞いてきましたが、地裁で間違いなく、当事者が提訴するので社員でいいそうです。また選任書があることも間違いはありません。原告が3人になっていましたが弁護士は混ざっていず、全部社員だそうです。するとその人達は支配人扱いになっているのかもしれませんね。

お礼日時：2004/11/01 18:48

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2004/10/31 19:19

>弁護士ではない代理人でもOKなように地裁側にとりはからってもらっているようです。

　簡易裁判所でしたら、裁判所の許可を得て、弁護士でない者が訴訟代理人になることもできます。しかし、地方裁判所の場合は、法令で裁判上の行為をできる代理人の他は、弁護士でなければ訴訟代理人になれません。（民事訴訟法第５４条第１項）考えられるとしたら、その人は会社の支配人だと思われます。支配人は、法令上、裁判上の行為をできる代理人にあたります。（商法第３８条第１項）

この回答へのお礼

回答をありがとうございます。弁護士と呼ばれる人はいるようです。代理人は3人か4人で、うち1日は弁護士だと思います。残りの人は会社の人です。必要書類に押す代理人の印鑑は弁護士のものではなく会社の人のものです。このあたり詳しい事は知らないのですが、代理人が弁護士かどうかはともかくとして私はその補助業務をする事になっています。

お礼日時：2004/10/31 19:40

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/10/31 15:32

明け渡してもらいたいが、明渡までの法的手続きの手順ですか。

それでしたら
１、貸主又は、その承継人が、借主に賃料不払いを理由として賃貸借契約の解除の意志表示をする。
２、それを証拠として明渡訴訟を提起する。
３、その勝訴判決を証拠書類として執行官に強制執行の申立をする。
４、明渡の断行をする。
と云うことになります。
なお１、の意思表示は内容証明がいいですが、承継は、その意思表示の前に「年月日私が相続した」と云う文面があればそれでいいです。２、で気になることは滞納家賃は、契約期間内の賃料で、その後は賃料相当損害金となります。それと、明渡も同一訴状でできますが、印紙は滞納家賃分と明渡分の合算となります。それから「選任書」とありますが、地裁ならば本人か代理人なら弁護士でないとなりません。単に、だれかを選任したので、その者が代理人でいいかと云うとそうではありません。
lucy_in_the_skyさんの文面をみますと２、のところだけですが、１、がしっかりとすれば２、は簡単です。３、は簡単ですが４、は現実的に大変なことです。費用を貸主で立て替えなければなりませんから。

この回答への補足

代理人については#4の方へのお礼に書かせていただきました。このあたりの仕組みはまたこれからも会社で聞けるチャンスがあると思います。

ところで訴状に貼る印紙について教えてください。
確かに請求額は契約解除日までの滞納家賃と利子、翌日から明け渡し完了日までの損害金（家賃の1.5倍）、裁判費用（まだあるかも知れませんけど）なのですが、印紙の算定方法は、固定資産家屋評価証明書を見て訴訟物価額計算書を作り、その計算額に応じて印紙額が決まるようなんです。建物全体の価額／２／全戸の面積＊Aの占有面積・・・という数式だったような感じです。
おっしゃるように請求額に応じてではなく固定資産評価額から印紙の額を決めるのはどうしてなのかなと思っています。何かお気づきの事があればヒントでもかまいませんのでお願いいたします。

補足日時：2004/10/31 20:06

この回答へのお礼

詳しい説明をありがとうございます。

> 「選任書」とありますが、地裁ならば本人か代理人なら弁護士でないとなりません。単に、だれかを選任したので、その者が代理人でいいかと云うとそうではありません。

こちらの会社では特別なのかも知れませんが、弁護士ではない代理人でもOKなように地裁側にとりはからってもらっているようです。

長くなるので今回は提訴まで質問させていただきました。４はたしかに大変お金も時間も手間もかかるようです。で、損害保険でまかなうようになっていると思います。

そういえば裁判所から口頭弁論の期日のお知らせが来たら期日請書を送らなくてはいけないのですよね。
他にももれている事はありそうですが、宜しければ教えてください。

お礼日時：2004/10/31 17:06

No.2 ベストアンサー 回答者： hakuin963180 回答日時： 2004/10/31 13:28

　大家やっております。

ご苦労様です。
　概ねよろしいですが、大家が私に代わったので承継の文はどうするのでしょう？＞これは、訴状の中で謳えばよろしいです。貴殿の親から、その建物を貴殿が受け継いだとか、相続したとか、訴状の中で書けばよろしいです。

　

この回答へのお礼

ありがとうございます。ご苦労様です。なるほどそういえば過去の訴状の中で「○○会社を△△会社と読み替える」とうたってありました。原告の会社名を何回か変更しましたのでこの一文が必要でした。

お礼日時：2004/10/31 16:49

No.1 回答者： uoza 回答日時： 2004/10/30 20:11

手順をお求めになられているので、観点が異なることになりますが、質問を読んで気になったこととして、保証人への連絡はなしでしょうか。

それと家賃滞納はなかなか回収しにくいものでして、要するに、本当に金が無くて払えないことが多く、裁判は主に回収よりも非協力で悪質な借家人の退去命令に意味があるように考えます。
「3ヶ月以上滞納すると契約解除ができ」
「解除後の不法滞在には家賃の1.5倍を請求できる」と契約してはいますが、これもなかなか裁判では認められにくいでしょう。

裁判は弁護士に依頼して、家主は日常の管理でリスクを防止するものだと考えます。

質問はあくまでもたとえ話で、会社で法務の仕事に回されたとかいうことでしたら、まとはずれな回答になりましたので、他の回答者に期待して下さい。

この回答への補足

早速回答をありがとうございます。
保証人への連絡は今のところするかしないか聞いていませんが、連絡が取れないまたは取れても回収の見込みがないとの前提でお願いします。

請求の主旨は滞納分と損害金と遅延利息と、忘れていましたが裁判費用を払え。そして住宅を明け渡せ。この2点です。

> 「解除後の不法滞在には家賃の1.5倍を請求できる」と契約してはいますが、これもなかなか裁判では認められにくいでしょう。

今までのこの仕事での事例では殆ど認められています。

詳しくは書かなかったのですが、会社が居住者を提訴し、実際には社員が原告代理人として行動します。

法務の仕事ではありませんが、私が原告代理人の補助をする仕事になりそうです。

補足日時：2004/10/30 20:20

この回答へのお礼

「Aが滞納をし始めたので督促状を出す。」に書き忘れがありました。
督促状には契約解除する旨と法的措置の予告が書いてあります。

お礼日時：2004/10/30 20:31