不動産に次のように権利が登記されています。
甲区 仮差押H10.8.21
   所有権移転仮登記H11.3.18
乙区 1番順位 根抵当権(極度額五千万円)H10.8.11
   2番順位 根抵当権設定仮登記(1800万円)H11.5.6
   3番順位 2番根抵当権転抵当仮登記(1800万円)H11.10.20
 当方は乙区1番順位です。もし競売申し立てをした場合、甲区についている仮差押、所有権移転仮登記は抹消されるのでしょうか。
 また、今後の参考のため、競売によっても抹消されない権利があるのか、教えてください。よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

 仮差押登記は,換価のための保全を目的とするものですから,常に売却によって消滅(抹消)されます。

また,所有権移転仮登記は,例え非担保目的であっても,最先順位の担保権よりも後れるものですから,抹消されます。
 次に,売却によっても抹消されない権利についてですが,ご質問の「競売によって」は,「売却許可決定が確定し,買受人が残代金を納付したとき」という意味だと思われますので,それを前提として,売却に伴って権利が消滅しない権利の主たるものを掲げておきます。
 1 質権
   使用収益を伴う質権で,かつ,最先順位の担保権(抵当権・根抵当権等)よ  りも先順位にあるもの
 2 留置権
   差押後のものであっても,買受人が負担することになる。
 3 仮登記(非担保目的のもの)
   売買予約を原因とする所有権移転請求権保全の仮登記等で,抵当権と併用さ  れているなど,担保目的であると認められないものであり,かつ,最先順位の  担保権よりも先順位にあるもの
 4 用益権
   最先順位の担保権よりも先順位で,かつ,対抗要件を備えたもの 
  ア 建物の賃借権(対抗要件は,建物の引渡し)
  イ 建物所有を目的とする賃借権(対抗要件は,所有権保存(移転)登記・建   物の表示登記)
  ウ 短期賃借権
    契約期間は,建物は3年を超えないもの,土地のうち,樹木の栽植又は伐   採を目的とする山林は10年を超えないもの,その他の土地の場合は5年を   超えないものであり,実際に使用占有の事実が存し,かつ,差押・仮差押よ   りも前であること(最先順位の担保権よりも後でも可)が必要である。対抗   要件は,上記ア・イのとおり。
  エ 地上権(対抗要件は,登記)
  オ 地役権(対抗要件は,登記)
 5 仮処分
  ア 処分禁止の仮処分
    最先順位の担保権よりもまえのもの
  イ 占有移転禁止の仮処分
    差押・仮差押よりも前であること(最先順位の担保権よりも後でも可)
 6 買戻登記
   最先順位の担保権よりも前のもので,買戻期間が残っているもの
 
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 まず、誤解のないようにお願いしたいのは、競売の申立をした時点では申立人の差押登記がなされるだけで、何も抹消されないと言うことです。

種々の登記が抹消されるのは競売によって売却され、買受人が代金納付を済ませた後になります。
 本物件の場合は全て抹消されるでしょう。甲区の仮差押及び所有権移転仮登記の登記時期は最先順位の根抵当権に劣後するので抹消されます。
 競売によって抹消されない権利としては、差押の登記前に設定された不動産質権で使用収益をしない旨の定めのないもの、及び留置権があります。前記の質権は滅多にお目にかかることはありませんが、留置権の主張は良く見受けられます。留置権とはいわゆるリフォームをして500万かかったとか、建築会社が建物の工事代金を払ってもらってない等という主張に基づく債権のことです。この留置権も執行官によって正常なものと認められた場合は買受人がその債務を継承しなければならないでしょう。もっとも多く見受けられる抹消されない権利は、最先順位の抵当権等の設定以前からの短期賃借権です。  これは、土地については5年、建物については3年を超えない期間を定めた賃貸借契約で、事実上の占有を必要とします。この賃貸借契約が最先順位抵当権等の設定以前から継続している場合、買受人はこの賃貸借契約を継承しなければなりません。差押後の更新にも応じる義務があります。
 
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Q競売:前所有者の抵当権は全て確実に抹消されますか

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されており、物件A以外は全て既に抹消されています。これらの他の土地建物が、物件Aの抵当権に関わることはありますか。

民事執行法第59条の1.に、「抵当権は、売却により消滅する」とあり、競売においては裁判所が買受人への所有権移転及び前所有者の抵当権等抹消の嘱託登記をするようですが、同条4.には「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とあります。債務額が億単位で、自分が支払い義務を承継しても履行できないため、今回の物件について「買受人が弁済する責めに任ずる」ことが発生しない確証を得たいです。

あさって水曜日が入札期限ですので、至急ご教授いただけますと、大変助かります。ご回答よろしくお願いします。

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

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Aベストアンサー

ご心配は無用です。
物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」
となっているはずです。
だから何億円あっても買受代金だけ納めればいいです。
ただし、マンションの場合で未払い管理費等は承継します。

Q地役権は競売で抹消されるか?

道路に面していない土地(要役地)があり、道路との間にある土地(承役地)に対して裁判で通行のための地役権の設定登記ができました。しかしこの承役地には地役権を設定する前から第三者の抵当権が設定してありました。もしこの承役地が不動産競売になった場合は
抵当権に遅れるので地役権は抹消されて競落人には通行権は主張できないのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

地役権の設定された経緯等を書いていただき、競売で要役地を取得し裁判で通行地役権を取得した旨との事ですが、そのような経緯であろうと、その地役権が抵当権に後れる以上、抵当権者やその抵当権実行による競落人には地役権を対抗できず、通行地役権を主張する事は出来ません。何回も述べていますが、囲繞地通行権が主張できるのみであり、後はその承役地所有者たる競落人との間で新たに地役権を設定する合意をするしかありません。ただし、その袋地が分筆により生じている場合の囲繞地通行権であれば、その分筆した土地のみを通行でき、この場合に通行による損害に対する償金は不要です(民法213条1項)。とにかく、質問者さんは、地役権にこだわっているようですが、民法上から申し上げれば、地役権は競落人対して主張できませんが、囲繞地通行権は認められますので、通行に困る事は無いと思います。また、お話によれば、そもそもその承役地は、将来的に道路となる道路用地にも見受けられまし、また他の人が承役地を取得したことについて、市にも過失があるようにも見受けられるので、ご心配なのであれば、袋地所有者として、市に相談に行かれたらいかがでしょうか?

地役権の設定された経緯等を書いていただき、競売で要役地を取得し裁判で通行地役権を取得した旨との事ですが、そのような経緯であろうと、その地役権が抵当権に後れる以上、抵当権者やその抵当権実行による競落人には地役権を対抗できず、通行地役権を主張する事は出来ません。何回も述べていますが、囲繞地通行権が主張できるのみであり、後はその承役地所有者たる競落人との間で新たに地役権を設定する合意をするしかありません。ただし、その袋地が分筆により生じている場合の囲繞地通行権であれば、その分筆...続きを読む

Q競売における仮登記に関して

不動産の競売において

(1) 現所有者への所有権移転
(2) (1)と同時に抵当権設定
(3) 甲区に仮差押え
(4) 甲区に所有権移転請求権仮登記
(5) 乙区に根抵当権設定
(6) (2)の抵当権実行による競売

の順番で登記されている物件があります。

(2)の債権額が たとえば 500万円
買受価格(落札した価格)が 900万円の
ときに

(3)、(4)の仮差押え、仮登記は代金納付後
消えるものと考えてよろしいのでしょうか?

ちなみに3点セットには (3)、(4)に関する記述は
一切書いておりません。


是非ご回答をよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>(3)、(4)の仮差押え、仮登記は代金納付後消えるものと考えてよろしいのでしょうか?

 (3)の仮差押の執行は、民事執行法第59条第3項によりその効力を失い、(4)の所有権移転請求権仮登記は、それが仮登記担保であれば、仮登記担保契約に関する法律第16条第1項により消滅し、仮登記担保でないとしても、民事執行法第59条第2項により効力を失います。((2)の抵当権に対抗できないから。)


民事執行法

(売却に伴う権利の消滅等)
第五十九条  不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は、売却により消滅する。
2  前項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない不動産に係る権利の取得は、売却によりその効力を失う。
3  不動産に係る差押え、仮差押えの執行及び第一項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない仮処分の執行は、売却によりその効力を失う。
4  不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第二項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる。
5  利害関係を有する者が次条第一項に規定する売却基準価額が定められる時までに第一項、第二項又は前項の規定と異なる合意をした旨の届出をしたときは、売却による不動産の上の権利の変動は、その合意に従う。

(不動産執行の規定の準用)
第百八十八条  第四十四条の規定は不動産担保権の実行について、前章第二節第一款第二目(第八十一条を除く。)の規定は担保不動産競売について、同款第三目の規定は担保不動産収益執行について準用する。

仮登記担保契約に関する法律

(優先弁済請求権)
第十三条  担保仮登記がされている土地等に対する強制競売、担保権の実行としての競売又は企業担保権の実行手続(以下「強制競売等」という。)においては、その担保仮登記の権利者は、他の債権者に先立つて、その債権の弁済を受けることができる。この場合における順位に関しては、その担保仮登記に係る権利を抵当権とみなし、その担保仮登記のされた時にその抵当権の設定の登記がされたものとみなす。
2  前項の場合において、担保仮登記の権利者が利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となつた最後の二年分についてのみ、同項の規定による権利を行うことができる。
3  前項の規定は、担保仮登記の権利者が債務の不履行によつて生じた損害の賠償を請求する権利を有する場合において、その最後の二年分についても、これを適用する。ただし、利息その他の定期金と通算して二年分を超えることができない。

(強制競売等の場合の担保仮登記)
第十五条  担保仮登記がされている土地等につき強制競売等の開始の決定があつた場合において、その決定が清算金の支払の債務の弁済前(清算金がないときは、清算期間の経過前)にされた申立てに基づくときは、担保仮登記の権利者は、その仮登記に基づく本登記の請求をすることができない。
2  前項の強制競売等の開始の決定があつた場合において、その決定が清算金の支払の債務の弁済後(清算金がないときは、清算期間の経過後)にされた申立てに基づくときは、担保仮登記の権利者は、その土地等の所有権の取得をもつて差押債権者に対抗することができる。

第十六条  担保仮登記がされている土地等につき強制競売等が行われたときは、担保仮登記に係る権利は、前条第二項の場合を除き、その土地等の売却によつて消滅する。
2  民事執行法 (昭和五十四年法律第四号)第五十九条第二項 及び第三項 の規定は前項の規定により消滅する担保仮登記に係る権利を有する者に対抗することができない土地等に係る権利の取得及び仮処分の執行について、同条第五項 の規定は利害関係を有する者のした前項の規定又はこの項において準用する同条第二項 の規定と異なる合意の届出について準用する。

>(3)、(4)の仮差押え、仮登記は代金納付後消えるものと考えてよろしいのでしょうか?

 (3)の仮差押の執行は、民事執行法第59条第3項によりその効力を失い、(4)の所有権移転請求権仮登記は、それが仮登記担保であれば、仮登記担保契約に関する法律第16条第1項により消滅し、仮登記担保でないとしても、民事執行法第59条第2項により効力を失います。((2)の抵当権に対抗できないから。)


民事執行法

(売却に伴う権利の消滅等)
第五十九条  不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定...続きを読む

Q抵当権設定仮登記権利者と強制競売申立債権者の配当の優劣

例えば、Aさん所有土地に、Aを債務者として、債権者Bの抵当権設定仮登記があるとします。(その仮登記は、不動産登記法で云う1号仮登記とします。)
一方で、AにはCと云う債権者もおり、CはAに対して債務名義をもっているとします。(Aには、他に債権者はいないとします。)
そこで、Cは強制競売の申立をするわけですが、当該土地の評価は、Bの被担保債権を遙かに下回る場合は、民事執行法63条によって、無剰余でないことを証明するか、又は、保証して自ら買い受けの申し出でのない場合は無剰余取消になるでしようか ?
私の考えは、仮登記は順位を保全するだけで、第三者(この場合はC)に対抗することができないから、無剰余取消とならない気がします。
しかし、それならば、配当時に、Bに優先してCに配当してかまわないことになり、もし、Bが本登記をしてくるか、又は、本登記とすべき要件がそろっておれば、Bを優先して配当しなければならないです。
そこで、その優劣をお尋ね致します。
現在、実務で、思案中です。

Aベストアンサー

仮登記の配当金を供託する。
後日、本登記が可能な事を証明したときは配当。
   不可能は他の債権者に追加配当。

Q条件付所有権移転の仮登記と競売について

競売物件に条件付所有権移転の仮登記が付されている場合があるのでしょうか?
その場合は、3点セットに記されるのでしょうか?登記簿により確認しかないのでしょうか?
更に条件付所有権移転の仮登記と落札者の権利関係はいかなることになるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 競売物件に条件付所有権移転仮登記がついている場合は十分あり得ます。

 競売での扱いは,その仮登記が,担保仮登記であるか,単なる仮登記であるかによって異なります。

 担保仮登記の場合には,仮登記担保権者が仮登記担保権に基づく権利を行使しなければ,その仮登記担保権は,抵当権とみなされて(仮登記担保法13条1項),競売の手続が行われます。

 仮登記担保権者が仮登記担保権を行使した場合には,仮登記よりも後に登記された抵当権者などは,清算金の払渡前に,物上代位による差押えをしなければ,仮登記よりも後になされた抵当権登記は抹消され,権利を失ってしまいます。

 3点セットの扱いがちょっとはっきりしないのですが,仮登記が担保仮登記の場合には,3点セットに記載する必要はなさそうです。担保仮登記でない場合には,最先順位の抵当権よりも前に登記されている場合には,売却によって消滅しない権利だということになりますので,物件明細書に記載されます。

 最先順位の仮登記が売却によっても抹消されない場合には,その仮登記の本登記手続がされたときには,落札者は,その不動産に対する権利を仮登記権者に対抗することができず,仮登記が本登記なったときに,その権利を失ってしまいます。(民法177条)

 競売物件に条件付所有権移転仮登記がついている場合は十分あり得ます。

 競売での扱いは,その仮登記が,担保仮登記であるか,単なる仮登記であるかによって異なります。

 担保仮登記の場合には,仮登記担保権者が仮登記担保権に基づく権利を行使しなければ,その仮登記担保権は,抵当権とみなされて(仮登記担保法13条1項),競売の手続が行われます。

 仮登記担保権者が仮登記担保権を行使した場合には,仮登記よりも後に登記された抵当権者などは,清算金の払渡前に,物上代位による差押えを...続きを読む

Q公売で抵当権は抹消されるが、抵当権者の権利は?

競売なら上位の抵当権者が競売を申し立てた場合、その抵当権者が回収できて、いわゆるお釣りがなければ次順位以降の抵当権者は回収できない・・・これは理解できます。


でも税金滞納なんかの公売では、先に抵当権をつけていようが、後から差押してきたとしても優先して売却代金から回収してしまうなら、抵当権設定していても先に国に回収され、こっちは全く回収できないってことがあるんですか?

抵当権をつけたら安心と思っていましたが、安心なんかできないってことですか?

そろそろ抵当権をつけた物件を競売申し立てしなくちゃなー、っと思っていたら、既に公売で第3者に売却され、自分の抵当権も消えていた、なんて事があるんですか。

Aベストアンサー

はい。
その通りです。

担保権の優先順位は、登記の受付順になりますが、
税の差押さえとの関係では、「税の法定納期限」が先であれば、
登記の受付日に関係なく税が優先します。

http://www.anze.jp/article/13175271.html

これでは、たまらない、何とかすべきだ、という
意見が強いです。

尚公売は、国や市町村がやります。
第三者ということはないです。

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q根抵当権の抹消手続きをしたいのですが私でも可能でしょうか?

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

また、その根抵当権のついている土地は義父名義のもので、借り入れも義父名義での借り入れだったのですが、私が代わりに手続きにいくことは可能なのでしょうか?

仕事を休んで手続きに行かなければならないので、行ってから私ではダメだったとか、足りないものがあってまた後日もう一度・・・となってしまっては困るので、なんとか一回で済ませられるようにと考えています。

質問が多くて申し訳ありません。
ちょっと気持ちが混乱してしまっていて、うまく文章にできませんでしたが、よろしくお願いします。

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

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Aベストアンサー

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の余白欄にお義父様のご署名・ご捺印(認め印で結構です)されても構いませんが、万が一書き損じがあった場合に、金融機関の捨印がないために再度委任状をもらいに行かなくてはならないということになってしまう恐れがあります。
よって、お義父様の委任状は白紙の紙に別途記入されることをおすすめします。
土地に根抵当権がついているとのことでしたが、建物にはついていませんか?
通常土地建物はセットで取得するので建物にもついているのでは?と思います。

法務局では、登記申請書の記入が必要になりますが、親切丁寧に教えてもらえますので、安心して行ってみてください。
ただし月末月初の繁忙期は避けてあげて下さい☆
費用は登記印紙で納めますが法務局で購入できます。

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の...続きを読む

Q条件付賃借権設定仮登記と所有権移転請求仮登記

登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買購入時に
権利抹消できれば、新規所有者の私は自由に使えますか?

不安点はこの仮登記権利者が(←信販会社です)
登記簿上には記載はしないが、特約事項の
「譲渡、転貸しができる」ということで、誰かと賃貸借契約を結んだり、
転貸され続けていた場合のことです。


仲介業者は売買契約締結時には
その登記簿の権利関係を抹消できるといってます。
理由はこうです。

「前所有者が弁済済の証明をもっているので
所有権移転時には抹消できます。」

しかしその点は信用もできないので、
こちらで司法書士さんを立てることに、抹消できる確認がとれれば
購入することで話は進んでいます。


しかし、気になる点があります。
先日もこちらのサイトで質問したのですが、
借地借家法(31条)によって
登記簿上にない賃貸借契約を前所有者が締結している場合、
新規所有者(私)がその契約内容を引き継ぐとありました。

上記の権利関係を抹消してもそれは効力を発するのでしょうか?

不安な点は
登記簿上の条件付賃借権設定仮登記の権利者が存続期間の3年以内に
特約に記載されてる譲渡、転貸契約を結んでいた場合のことです。

店を経営してしばらくし、
突然誰かが来て
「わしが使える権利あるんや!現在の賃借人や!」とかいいだしたら・・・
と思っています。

仲介業者の方は何かしら隠している様な印象がありますが
法的な問題なければ安い買い物であると思います。

紐解いていけばよい買い物と思っています。
よろしくお願いいたします。








登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買...続きを読む

Aベストアンサー

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が多いので難しいのですが、2号登記なら別段問題ありません。売主側の司法書士により売主負担で行いましょう。

条件付賃借権設定仮登記に関しては債権者が債務不履行時と言う条件がありますし、そもそも競売逃れを阻止する意味であったり、居座り屋を阻止するのが目的ですので、売主が現時点で債務不履行でなければ抹消できますし、賃貸借は起きてないと考えるのが普通です。
これも重要事項説明で賃貸借権が付いているかどうかの確認は必要かと思いますが、ただ転売阻止が目的ですので、実際には転貸しされていないとは思います。

もちろん、「思います」という語尾で書いているように、実際のところは分かりませんので、とりあえずは先の抹消手続きと重要事項説明での賃貸借に関して確認し、抹消出来ない場合の白紙解除と賃貸借権が付いている場合の違約に関して契約書に記載し、手付金に関しては保全措置を要求するという3重の対応で進めてみてはいかがでしょうか。但し専門家を近くに置くべきですが。

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が...続きを読む

Q仮登記の抹消についてお教えください。

所有権移転仮登記を登記権利者と登記義務者が共同で申請した場合、仮登記された時の登記識別情報は、仮登記権利者に通知されると思いますが、
この仮登記を本登記にするときは、登記義務者(所有権登記名義人)の登記識別情報を添付することで申請できます。
そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

Aベストアンサー

>そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

 失効の申出をしない限り、仮登記の登記識別情報もそのままです。使う機会は、通常はないでしょうが(仕えとしたら、例えば仮登記の本登記だけの抹消登記した後に、仮登記の抹消登記するとか)、失効するわけではありません。

>また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、

 それは仮登記権利者が単独申請をする場合の話ですよね?利害関係人(仮登記義務者も含む)が単独申請をする場合は、仮登記権利者に通知された登記識別情報を提供するのではなく、仮登記権利者の承諾書を添付します。誰が単独申請をする話なのか、きちんと区別しましょう。

>共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

 することになります。


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