境界標はあるが筆界確認書がない

購入を検討している古屋付き土地についてですが、現地の少し古そうな境界標はありますが売主は筆界確認書を持っていないとのことです。
現況測量だけして引き渡すとのことです。
ネットで見ていると、売主は境界の明示義務が契約上あるようですが筆界確認書は義務ではなさそうなのはわかりました。
古い土地なので売主が境界を明示したところで本当にそこで合っているのかは隣地と立ち会い確認をしなければわかりませんよね？

引渡し後に買主が測量、隣地確認をした際にこの境界標の位置ではないと主張されたらどうなるのでしょうか。

質問者からの補足コメント

• 境界標はありました。
  ただ、その境界標を確実な境界だと隣地に主張はできるのでしょうか？
  
  売主の義務である境界の明示とは境界標があれば良いのでしょうか？
  それとも隣地との確認までが含まれるのでしょうか。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/04/06 09:14

No.7 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/04/13 20:57

とりあえず境界標は信用できると考えていいのではないでしょうか。

まず，境界標の設置ですが，隣地の所有者（以下，「相隣者」という）と共同の費用で設けることができることになっています（民法223条）。その費用負担（測量費用を除く）は相隣者と等分で負担します（民法224条）し，境界標は相隣者との共有が推定されます（民法229条）。
境界標の設置は，本件の売主（またはその前所有者等）が独断で設置したものではなく，相隣者との合意のもとに設置されたものであると解することができるということです。

仮に相隣者がその境界標を否定するのであれば，その確認の裁判を起こすことができますが，裁判においては，ある事実を主張する者にその証明責任があります。あなたのほうは現存する境界標を示せば足りるのに対し，それを否定するほうは，否定する根拠となる証拠（他の境界標等）を示さねばなりません。そういうものが現地にあると問題ですが，ないのであれば現存する境界標が境界を示す唯一の証拠になります。

またこの境界標は大切なもの（境界を示すことにより土地取引の信用を担担保する存在）なので，その損壊・移動・除去等をすることで土地の境界を認識することができないようにした者は，刑法262条の2により，5年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられることになっています。

以上のことから，法的には信用してもいいということになると思います。

ただ，売主や仲介業者が妙にそのあたりをごまかすようであれば，何かあるのかもしれません。心配ならば確定測量をすることを購入条件とすればよいのだと思います（ただしそのコストが売買代金に加算される可能性はあります）し，要望に応じてくれないのであれば，その売買は見送ったほうが良いということになるでしょう。

No.6 回答者： ks5510 回答日時： 2019/04/11 13:59

No.5です。

>やはり測量をするしかないのですね。ただ契約の前となると私ではなく売主でないと境界確認もできないですよね。
>売主が測量をしないで明示する境界は、単に売主が認識してる境界というだけであって、確定した境界ではないということですよね？

いえいえ。
売主、仲介業者、隣地の方立ち合いのもとで、境界杭の確認を
行えば良い、、、と言う事です。

そこでお互い確認が出来れば、境界確定を行わなくても良いのではないでしょうか、、、と言う事です。

No.5 回答者： ks5510 回答日時： 2019/04/08 19:51

No.4です。

>この境界標の信憑性を不安に感じています。

それであれば、契約前に隣地の所有者の方に立ち合っていただいて、
境界を確認すれば良いと思います。
境界確定であれば、測量の費用や申請等の手数料が掛かるため、それなりの
高額な費用がかかりますが、立ち合うだけなら費用も掛からないと思います。
そこで一度確認しておけば良いと思いますよ。

それなら不安なく契約できるのでしょう!?

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。
やはり測量をするしかないのですね。ただ契約の前となると私ではなく売主でないと境界確認もできないですよね。

売主が測量をしないで明示する境界は、単に売主が認識してる境界というだけであって、確定した境界ではないということですよね？

お礼日時：2019/04/11 13:49

No.4 回答者： ks5510 回答日時： 2019/04/07 19:03

>隣地の方からこの境界標は少し違うと主張されることもあるのでしょうか。

>そうなった場合、売主が明示した境界標はあてにならないということになりますよね？
>それを引渡し後に売主の責任としてさせることは可能でしょうか。

責任も何も売買契約書を取り交わした時点で、第三者に文句を言われる筋合いはないです。
また境界についても、売買契約書の条項に記載があると思いますよ。
という事は、境界を含めてその土地に関する事項の説明を受けて契約書を取り交わすわけ
ですから、そうした説明を受けて売買をしたという事で、一切取り合わなければ良いだけです。

ところで、前から聞いているのですが、仲介の不動産屋さんは入るのですか??
その、どう取引するかに依っても、細部については変わってくると思いますよ。

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。
仲介業者は入ります。公簿売買で現況測量のみ、境界は入っているが境界の確認書はないとのことでした。
確認書がないので、この境界標の信憑性を不安に感じています。

お礼日時：2019/04/08 13:20

No.3 回答者： ks5510 回答日時： 2019/04/06 20:43

No.1です。

>境界標はありました。
>ただ、その境界標を確実な境界だと隣地に主張はできるのでしょうか？

売買契約書の締結の前に、重要事項の説明があります。そこで、地積測量図等に基づいた
説明もあり、境界杭の説明もされると思います。
その上で売買契約の締結をされるという事は、質問者様の所有権を保証されるものです。

>売主の義務である境界の明示とは境界標があれば良いのでしょうか？
>それとも隣地との確認までが含まれるのでしょうか。

本来であれば、『境界確定』がなされていて協定書も添付していただける事がベストだと
思います。ただ、境界杭と地積測量図での整合がとれれば、それでも良いと思います。

因みに、仲介に入る不動産屋さんは何と仰っているのですか??

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
古い土地で地籍測量図はありますが、あまり正確ではないと聞いています。
ただ、現況測量と公簿の差がそこまで大きくはないのでそんなに心配はないと言われました。

仮にですが、引渡し後に測量をしてみた時に、隣地の方からこの境界標は少し違うと主張されることもあるのでしょうか。
そうなった場合、売主が明示した境界標はあてにならないということになりますよね？
それを引渡し後に売主の責任としてさせることは可能でしょうか。

お礼日時：2019/04/07 09:29

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2019/04/06 03:31

リスク有るものは買わない。

貴方が買ってあげるのですから
売りたければ土地家屋調査士依頼しろという話です。

No.1 回答者： ks5510 回答日時： 2019/04/05 20:59

本来であれば、売買契約時に境界は明示されている事が売買の条件です。

逆に言えば、境界杭が不確かな土地は買わない、、、という事です。

売買の間に不動産業者は入っていないのかな??

境界を確かなものにするためには、『境界確定』という作業が必要です。

後々、トラブルにならないよう、購入前に境界はハッキリとさせておきたいものです。